อุปสรรค "ตึกเก่า" ขออนุญาตดัดแปลง-ซ่อมแซมไม่ง่าย เงื่อนไขกฎหมายเพียบ

จากเหตุการณ์เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2569 ที่เกิดเหตุกันสาดอาคารเก่าถล่มบริเวณแยกหมอมี ถนนพระราม 4 ส่งผลให้มีผู้เสียชีวิต 1 ราย เบื้องต้นคาดว่าสาเหตุเกิดจากความเสื่อมสภาพของโครงสร้างอาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนาน ประกอบกับลักษณะการก่อสร้างเดิมที่อาจมีจุดยึดโครงสร้างเพียงจุดเดียว ทำให้เกิดคำถามถึงมาตรการดูแลและการปรับปรุงอาคารเก่าในพื้นที่กรุงเทพมหานคร

ภายหลังลงพื้นที่ตรวจสอบ นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ว่าที่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ระบุว่า ปัญหาสำคัญของอาคารพาณิชย์และห้องแถวเก่าในกรุงเทพฯ ถูกปล่อยให้ทรุดโทรม เนื่องจากข้อจำกัดด้านกฎหมายและข้อบัญญัติที่ทำให้การปรับปรุงอาคารทำได้ยาก

หนึ่งในสาเหตุมาจากกฎหมายและข้อบัญญัติในปัจจุบันเป็นอุปสรรคต่อการปรับปรุงอาคาร เนื่องจากเจ้าของต้องดำเนินการตามเงื่อนไขหลายด้าน เช่น การจัดหาที่จอดรถหรือทางหนีไฟใหม่ ส่งผลให้หลายคนเลือกไม่ปรับปรุงอาคารและปล่อยให้เสื่อมสภาพต่อไป

ฐานเศรษฐกิจ ตรวจสอบกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร พบว่ามีกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุง ซ่อมแซม และดัดแปลงอาคาร ได้แก่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544

นิยาม "ดัดแปลง-ซ่อมแซม-รื้อถอน"

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดความหมายของการดำเนินการแต่ละประเภทไว้ ดังนี้

• ดัดแปลงอาคาร หมายถึง การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายลักษณะ ขอบเขต รูปแบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือพื้นที่ของโครงสร้างอาคารให้แตกต่างไปจากเดิม ซึ่งไม่ใช่การซ่อมแซมตามที่กฎหมายกำหนด
• ดัดแปลง หมายถึง เปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ ของโครงสร้างของอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคารที่ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม และไม่ใช่การซ่อมแซมหรือการดัดแปลงที่กําหนดในกฎกระทรวง
• ซ่อมแซม หมายถึง ซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่างๆ ของอาคารให้คงสภาพเดิม
• รื้อถอน หมายถึง รื้อส่วนที่เป็นโครงสร้างของอาคารออกไป เช่น เสา คาน ตง หรือส่วนอื่นของโครงสร้างตามที่กําหนดในกฎกระทรวง

มาตรา 39 ทวิ เปิดทางใช้ระบบ "แจ้งแทนขออนุญาต"

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 39 ทวิ กำหนดให้ผู้ที่ประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร สามารถดำเนินการได้โดยวิธีแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นแทนการยื่นขอใบอนุญาต หากดำเนินการตามแบบและเงื่อนไขที่คณะกรรมการควบคุมอาคารกำหนด พร้อมยื่นเอกสารและหลักฐานครบถ้วน

ข้อบัญญัติ กทม. กำหนดเงื่อนไขหลายด้าน

นอกจาก พ.ร.บ.ควบคุมอาคารแล้ว กรุงเทพมหานครยังใช้ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ซึ่งกำหนดรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการก่อสร้างและดัดแปลงอาคาร

ระยะร่น และแนวอาคาร

ข้อบัญญัติกำหนดให้บ้านแถวที่ไม่ได้ติดถนนสาธารณะต้องมีถนนส่วนกลางกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร

กรณีอาคารด้านข้างติดกับที่ดินของผู้อื่น ต้องเว้นระยะห่างไม่น้อยกว่า 2 เมตร เว้นแต่อาคารที่ก่อสร้างทดแทนอาคารเดิมภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด

นอกจากนี้ ความสูงของอาคารยังสัมพันธ์กับความกว้างของถนน และหากอาคารอยู่ติดถนนที่มีความกว้างต่ำกว่า 6 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร

ที่จอดรถ

ข้อบัญญัติหมวด 9 กำหนดให้อาคารหลายประเภทต้องจัดให้มีที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้า-ออกของรถ เช่น ตึกแถว ,อาคารพาณิชย์ ,สำนักงาน ,ตลาด ,โรงงาน ,คลังสินค้า ,โรงแรม ,อาคารขนาดใหญ่ ,อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป (ตามประเภทที่กำหนด)

ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นหนึ่งในประเด็นที่เจ้าของอาคารเก่าหลายรายประสบปัญหา เนื่องจากอาคารเดิมจำนวนมากไม่มีพื้นที่เพียงพอสำหรับจัดทำที่จอดรถตามมาตรฐานปัจจุบัน

อาคารเก่าได้รับการยกเว้นบางกรณี

อย่างไรก็ตาม ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครยังเปิดช่องให้อาคารที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างก่อนข้อบัญญัติปี 2544 มีสิทธิได้รับการยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดใหม่ หากการดัดแปลงเป็นไปตามเงื่อนไข ได้แก่

• ไม่เพิ่มความสูงของอาคาร
• ไม่เพิ่มพื้นที่อาคารเกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด (อาคารขนาดใหญ่ไม่เกิน 2% และอาคารทั่วไปไม่เกิน 5% ของพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตเดิม)
• ไม่เพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน
• ไม่ขัดต่อกฎหมายที่ใช้บังคับในวันที่อาคารได้รับอนุญาตก่อสร้างครั้งแรก

แม้กฎหมายจะกำหนดข้อยกเว้นไว้บางส่วน แต่ในทางปฏิบัติ การดัดแปลงอาคารเก่ายังคงต้องพิจารณารายละเอียดด้านกฎหมายหลายประการ ทำให้การปรับปรุงอาคารจำนวนไม่น้อยมีความซับซ้อน ใช้เวลานาน และมีต้นทุนสูง ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ทำให้อาคารเก่าหลายแห่งยังคงถูกปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้รับการฟื้นฟู จนก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านความปลอดภัยในระยะยาว