คีย์แมน อนันดาฯ 'ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต' 12 ปีบนเส้นทางนายกสมาคมอาคารชุดไทย

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังต้องเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะต้นทุนทางการเงินที่ยังอยู่ในระดับสูง หนี้ครัวเรือนที่กดทับกำลังซื้อ

รวมถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ขณะเดียวกันสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางที่ยืดเยื้อ ยิ่งซ้ำเติมบรรยากาศการลงทุนและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคให้เปราะบางมากขึ้น จนกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในทุกระดับ ภายใต้โจทย์ท้าทายดังกล่าว

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างต้องเร่งประคับประคองธุรกิจ พร้อมเรียกร้องมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยพยุงตลาด ทั้งด้านสินเชื่อ มาตรการภาษี และการกระตุ้นกำลังซื้อ เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย ยังสามารถเดินหน้าต่อไปได้

‘ประเสริฐ’ คีย์แมนอนันดาฯ

 เช่นเดียวกับ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารระดับสูงที่มีบทบาทสำคัญในการประคับประคองธุรกิจฝ่าพายุเศรษฐกิจให้ผ่านพ้นมาได้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรอการขายซึ่ง ประเสริฐมักมองว่านั่นคือตู้เอทีเอ็มของอนันดาฯ โดยมีสินค้าที่พร้อมขายได้ตลอดเวลา

โดยใช้กลยุทธ์ในทุกรูปแบบ ทำให้สินค้าที่เป็นสต็อกในมือเหลือเพียง 18,000 ล้านบาท ถือว่าลดลงอย่างรวดเร็ว จากทั้งหมดที่มีมูลค่าประมาณแสนล้านบาท และสามารถพลิกกลับมาเป็นกำไรในปี 2568 ในขณะที่หลายค่ายผลประกอบการรายได้และผลกำไรลดลง ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง

ทั้งนี้ความสำเร็จเกิดมาจากโครงการตั้งอยู่ในเมืองแนวรถไฟฟ้ากว่า 80%  ซึ่งนับเป็นผู้เล่นรายแรกๆในทำเลนี้ เมื่อสถานการณ์ตลาดไม่น่าไว้วางใจ ประเสริฐประเมินว่าไตรมาสที่2น่าจะชะลอการเปิดตัวโครงการออกไปและเชื่อว่าค่ายอื่นก็คิดในลักษณะนี้เช่นเดียวกัน  เพื่อไม่ให้เกิดโครงการใหม่ซ้ำเติมสต็อกที่มีอยู่ สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสแรกของปีนี้ลดลง5-10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน 

รวมถึงตลาดต่างชาติที่เป็นตลาดที่อสังหาริมทรัพย์ของไทยพึ่งพาก็ลดน้อยลง และเมื่อมีเรื่องของสงครามการสู้รบในตะวันออกกลางยิ่งทำให้ตลาดกลุ่มนี้ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่เมื่อมีวิกฤตย่อมมีโอกาส อนันดาฯได้จัดแคปเปญจูงใจกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยในตะวันออกกลาง รวมถึงต่างชาติทั่วทุกมุมโลก เข้ามาอยู่อาศัยทั้งในระยะสั้นและระยะยาวโดยมองว่าประเทศไทยคือพื้นที่ปลอดภัย และเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยระดับโลก ซึ่งล่าสุดประสบความสำเร็จเริ่มมีกลุ่มตะวันออกกลางสนใจเข้ามาใช้ชีวิตในระยะสั้น ไม่ว่าจะเป็น “อพาร์ตเมนต์” โรงแรมในเครือของอนันดาฯ ที่เจาะตลาดเข้าไปได้ และเชื่อว่าพวกเขาเหล่านั้นจะมองไปถึงเรื่องของการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาวได้

สภาพคล่องคือหัวใจ ลุยสร้าง New S-curve

ที่น่าสนใจที่ประเสริฐได้ให้สัมภาษณ์กับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า อนันดาฯได้ชำระหุ้นกู้ 20,572 ล้านบาทและเงินกู้ธนาคาร 17,775 ล้านบาท รวมชำระเงินกู้ทั้งหมด 38,527 ล้านบาท ในเวลา3ปีสะท้อนถึงสภาพคล่องที่ดี มีวินัยทางการเงินที่อนันดาฯ มองว่าคือหัวใจสำคัญอันดับต้นๆของการทำธุรกิจ

มากไปกว่าอนันดาฯยัง  พัฒนาโครงการใหม่ที่ภูเก็ต MIRA VALLEY (มิรา วัลเลย์) ซึ่งเป็นการบุกตลาดลักชัวรีในภูเก็ตครั้งแรกของอนันดาฯ โดยเป็นโครงการที่พักอาศัยแบบวิลล่าระดับบน ที่ประเสริฐมองว่าเป็น New S-curve ซึ่งเป็นการสร้างการเติบโตในธุรกิจใหม่ที่ต้องเดินไปข้างหน้า  รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักชัวรี ย่านทองหล่อที่โดดเด่นที่สุดคือ Porsche Design Tower Bangkok โครงการร่วมทุนที่ปักหมุดเป็น Porsche Design Tower แห่งแรกในเอเชีย และแห่งที่ 3 ของโลก ราคาเริ่มต้นประมาณ 525-1,400 ล้านบาทต่อยูนิต เน้นกลุ่มลูกค้า Wealth ระดับสูง ดีไซน์เอกลักษณ์เฉพาะตัว

หากย้อนไปก่อนหน้านี้ ประเสริฐคลุกคลีกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนานกว่า30ปี เป็นผู้บริหารระดับสูงมืออาชีพที่มีบทบาทสำคัญในการพลิกวิกฤตเป็นโอกาสให้ประสบความสำเร็จซึ่งล้วนแต่เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์แถวหน้าของเมืองไทยที่สร้างการเติบโต มาหลายบริษัท

12ปีบนเส้นทางนายกสมาคมอาคารชุดไทย

 ปัจจุบันประเสริฐเป็นมือบริหารระดับสูงของอนันดาฯ ขณะที่ หมวกอีกใบกว่า 12 ปีในบทบาทนายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เดินหน้าผลักดันทุกแนวทาง เพื่อช่วยฟื้นความเชื่อมั่นและดึงกำลังซื้อกลับคืนสู่ตลาด ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจที่ถาโถมอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเวลานี้ ประเสริฐ  ขอหยุดที่จุดสูงสุดในการทำงานเพื่อส่วนรวมในหมวกนายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่สวมบทบาทมายาวนาน กว่า12ปีจากการรับตำแหน่งนี้ครั้งแรกในปี2557 พร้อมเปิดโอกาสคนรุ่นใหม่ก้าวขึ้นนายกสมาคมอาคารชุดไทยคนใหม่ โดยก้าวลงจากเก้าอี้นายกสมาคมอาคารชุดไทย หลังจากทุ่มเทการทำงานเพื่อส่วนรวมให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ในตำแหน่งนี้มาอย่างยาวนาน

โดยสร้างผลงานเป็นที่ยอมรับให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในหลายๆเรื่อง จนเป็นที่ยอมรับเริ่มจากการนำเสนอข้อมูลเชิงลึกให้กับวงการเพื่อสร้างและรักษาเสถียรภาพระยะยาวของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การผลักดันและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเพื่อการผ่อนปรนนโยบาย LTV (Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย การเสนอและผลักดันมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง

รวมถึงการนำเสนอแนวคิดในการปรับและวางโครงสร้างระยะยาวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเป็นเสาหลักของเศรษฐกิจไทยพร้อมลดความเหลื่อมล้ำผ่านการจัดโครงสร้างระยะยาวรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทยของชาวต่างชาติผ่านสัญญาเช่าระยะยาว 50-60 ปีโดยไม่ให้การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน พร้อมจัดระเบียบการอยู่อาศัยให้อยู่ในมือคนไทยเท่านั้นและมีภาระหน้าที่เสียภาษีตั้งแต่ซื้อถึงการถือครองต่อเนื่องอย่างโปร่งใสของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีบ้านของคนไทยผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง บ้านหลังแรก บ้านผู้สูงอายุเพื่อลดความเหลื่อมล้ำเป็นโครงสร้างถาวร 

ขับเคลื่อนธุรกิจคอนโดผ่านวิกฤตแผ่นดินไหวครั้งใหญ่

อีกผลงานที่พิสูจน์ฝีมือในตำแหน่งนายกสมาคมอาคารชุดไทย อีกชิ้นคือการขับเคลื่อนธุรกิจคอนโดมิเนียมผ่านวิกฤตการณ์แผ่นดินไหวครั้งใหญ่สุดในประเทศไทยที่ผ่านมาทำให้ฟื้นความเชื่อมั่นธุรกิจคอนโดมิเนียมได้อย่างรวดเร็ว นอกจากนั้นยังเป็นผู้ริเริ่มการเสนอแนวคิดในการใช้โครงการอสังหาริมทรัพย์ Manmade เพื่อขับเคลื่อนและปรับโครงสร้างเศรษฐกิจไทยเพื่อให้ประเทศไทยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันกับประเทศทั่วโลก และผลงานสำคัญอีกชิ้นหนึ่งคือการปรับโครงสร้างสมาคมอาคารชุดไทย ในการดึงดูดคนรุ่นใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเข้ามามีบทบาทสำคัญในสมาคมอาคารชุดไทย ทำให้สมาคมมีการเติบโตและมีบทบาทในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย

จากผลงานที่มุ่งมั่นมายาวนานทำให้ประเสริฐ ได้รับการคัดเลือกให้เป็นนายกสมาคมการค้าดีเด่น และสมาคมอาคารชุดไทยเป็นสมาคมการค้ายอดเยี่ยม และที่สำคัญยังสร้างผลงานในฐานะผู้บริหารระดับสูงมือปั้นและมือแก้ปัญหาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทยมาหลายองค์กร ที่ผลักดันการเติบโตองค์กรเป็นที่ยอมรับในฐานะมืออาชีพผู้บริหารมือหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยพร้อมนั่งทำงานเพื่อส่วนรวมในตำแหน่งนายกสมาคมอาคารชุดไทยมาอย่างยาวนาน

ฝากแนวทางการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง

 นอกจากนี้ได้ฝากข้อเสนอนโยบายภาครัฐมาตรการระยะสั้น 3 มาตการ และมาตรการะยะยาว 9 มาตรการเพื่อประคับประคองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผลักดันเศรษฐกิจไทยในระยะยาว จากปัญหาเชิงโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 2 ด้าน1. โครงสร้างรองรับความต้องการชาวต่างชาติระยะยาวอย่างถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมการกำหนดสิทธิและหน้าที่ทางภาษี 2.โครงสร้างรองรับความต้องการคนไทยรุ่นใหม่ที่ถดถอยไม่สามารถซื้อบ้านได้ เนื่องจากขาดโครงสร้างรองรับ และโครงสร้างถาวรสนับสนุนจากภาครัฐที่เพียงพอ

 3. มาตรการระยะสั้นเพื่อประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ได้แก่1.การต่ออายุการยกเว้นมาตรการ LTV ต่ออีก 1 ปี (สิ้นสุด 30 มิ.ย.2570) 2.มาตรการยกเว้นคำธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองบ้านทุกระดับราคาเป็นเวลา 1 ปี (สิ้นสุด30มิ.ย.2570) 3.การลดดอกเบี้ยที่แท้จริง MRR สำหรับประชาชน และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดรับหรือลดเท่ากันกับการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน  (กนง.)

รวมถึง 9 มาตรการและการวางโครงสร้างระยะยาวสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้แก่1.มาตรการ LTV ในระยะยาวที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจ2. สัญญาเช่าไม่เกิน 60 ปี ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยมีการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากชาวต่างชาติ เพื่อเข้ากองทุนสนับสนุนการ มีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นโครงสร้างถาวร 3.การจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ให้อยู่ภายใต้การควบคุมของคนไทย ผ่าน พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด และ พ.ร.บ.จัดสรร 4.สนับสนุน Mortgage Insurance สำหรับบ้านหลังแรกจากภาครัฐ เพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง 5.การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้ เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชนในระดับกลาง-ล่างในการซื้อบ้าน 6.Debt Warehouse การใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหา

หนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบของประชาชน7.การใช้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ MAN MADE ของไทย เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยไม่ใช้ CASINO เช่น Health Care Centre / Education Hub / Amusement Park (Disney Land / Universal) ศูนย์ความบันเทิงด้านการกีฬา และการประชุมนานาชาติ โดยไม่มี CASINO 8.การสร้างมูลค่าเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทย จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด และริเริ่มการจัดเก็บ Windfall Tax จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากมูลค่าเพิ่มดังกล่าว และ 9.การลดขนาดที่ดินของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ให้สอดรับกับกำลังซื้อของประชาชน

สะท้อนได้ว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญ พายุเศรษฐกิจหลายระลอก แต่ด้วยบทบาทของคีย์แมน ของอนันดาฯและแม้ว่าจะถอดหมวกของนายกสมาคมอาคารชุดไทยออกไปแล้ว ประเมินได้ว่าเขาจะยังคงเป็นแรงขับสำคัญที่ช่วยให้เครื่องยนต์อสังหาริมทรัพย์ เดินหน้าต่อ สำหรับ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” !!!