'ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์' รับไม้ต่อนั่งนายกคอนโดฯ ดันมาตรการกู้ตลาด

เวทีประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2569 ของสมาคมอาคารชุดไทย มีมติเลือก “นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ปรีดา เรียลเอสเตท จำกัด ขึ้นดำรงตำแหน่งนายกสมาคมอาคารชุดไทยคนที่ 14 ในวาระปี 2569-2570 รับไม้ต่อจาก “นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ท่ามกลางบริบทตลาดคอนโดที่เผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อชะลอ ต้นทุนพัฒนาเพิ่ม และข้อจำกัดด้านสินเชื่อ

นายปิติพัฒน์ เปิดเผยว่า แนวทางการทำงานในช่วง 2 ปีจากนี้ จะสานต่อภารกิจของผู้บริหารชุดก่อน โดยเน้นการประสานงานกับภาครัฐเพื่อผลักดันมาตรการสำคัญ เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอน รวมถึงข้อเสนอขยายสิทธิการเช่า (Leasehold) จาก 30 ปี เป็น 60 ปี เพื่อเพิ่มแรงจูงใจดึงดูดนักลงทุนต่างชาติในช่วงเศรษฐกิจผันผวน

ขณะเดียวกัน สมาคมยังให้ความสำคัญกับการเร่งปรับปรุงกระบวนการอนุมัติรายงาน EIA ซึ่งปัจจุบันมีความล่าช้าสูง บางโครงการใช้เวลานานถึง 1-2 ปี ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น โดยเสนอให้มีแนวปฏิบัติ (Code of Conduct) ที่ชัดเจน เพื่อให้กระบวนการอนุมัติอยู่ในกรอบ 3-5 เดือน ลดภาระต้นทุนและสะท้อนเป็นราคาที่เหมาะสมต่อผู้บริโภค

อีกประเด็นสำคัญคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผู้ประกอบการมองว่ายังมีจุดที่ควรปรับปรุง โดยเฉพาะการจัดเก็บภาษีสินค้าคงค้างที่ถูกจัดอยู่ในหมวดอื่นๆ แทนที่จะเป็นที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ภาระภาษีสูงและสุดท้ายสะท้อนไปยังราคาขาย ขณะที่อัตราการระบายสินค้าหรือ Absorption Rate ยืดตัวจากเดิม 2-3 ปี เป็นกว่า 5-6 ปี

ในด้านกำลังซื้อ นายปิติพัฒน์ ระบุว่า ปัญหาหลักของตลาดไม่ใช่คุณภาพสินค้า แต่เป็นข้อจำกัดด้านสินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40-50% ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้มีความต้องการซื้อจริง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวด้วยโมเดล “Rent to Own” หรือเช่าก่อนซื้อ เพื่อลดข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อ

ทั้งนี้ สมาคมเสนอให้ภาครัฐออกมาตรการ Soft Loan ผ่านธนาคารพาณิชย์ เพื่อขยายโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อในวงกว้าง รวมถึงแนวทางการรวมหนี้ให้ผู้กู้ เพื่อลดภาระหนี้รายย่อยที่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อบ้าน

สำหรับภาพรวมตลาด นายปิติพัฒน์ มองว่า ไตรมาส 1/2567 มีสัญญาณฟื้นตัวจากมาตรการรัฐและความเชื่อมั่นที่ดีขึ้น แต่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะสถานการณ์สงครามที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการใช้จ่าย อย่างไรก็ตาม ช่วงก่อนสิ้นสุดมาตรการรัฐในเดือนมิถุนายน ยังถือเป็นจังหวะสำคัญสำหรับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

ในด้านต้นทุนพัฒนาโครงการ พบว่าเริ่มปรับเพิ่มตั้งแต่เดือนเมษายน โดยเฉพาะค่าวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่งที่ได้รับผลกระทบจากราคาพลังงาน ส่งผลให้ต้นทุนก่อสร้างบางโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เช่น โครงการขนาด 10,000 ตารางเมตร มีต้นทุนเพิ่มขึ้นราว 20 ล้านบาท หรือประมาณ 10-20% ของต้นทุนก่อสร้าง

แม้ต้นทุนเพิ่มขึ้น แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังไม่สามารถปรับราคาขายได้เต็มที่ เนื่องจากกำลังซื้ออ่อนตัว ทำให้ต้องแบกรับต้นทุนบางส่วนเอง อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์ยืดเยื้อ อาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตปรับเพิ่มราว 3-8%

ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการจำนวนมากชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้จำนวนยูนิตเปิดตัวปีนี้อยู่ที่ราว 78,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบกว่า 20 ปี สะท้อนความไม่แน่นอนของตลาดและต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

ด้านดีมานด์ แม้ผู้ซื้อที่มีกำลังยังคงตัดสินใจซื้อ แต่กลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่างยังชะลอจากความไม่มั่นใจในการกู้ ขณะที่ตลาดผู้เช่ากลับเติบโตต่อเนื่อง และสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 18-20% โดยมาจากหลายประเทศที่เผชิญความไม่สงบ เป็นอีกแรงหนุนสำคัญของตลาด

“อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าในระยะยาว และมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า จากแรงหนุนของต้นทุนและความต้องการในตลาด” นายปิติพัฒน์ กล่าว

ทั้งนี้ นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์และงานสมาคมกว่า 14 ปี เคยดำรงตำแหน่งอุปนายกและเลขาธิการสมาคมอาคารชุดไทย รวมถึงเป็นกรรมการในหลายองค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ และสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทด้านวิศวกรรมโยธาและสิ่งแวดล้อม จาก University of California, Berkeley สหรัฐอเมริกา