'อสังหาฯ'ตีปีก มาตรการรัฐได้ไปต่อยืดลมหายใจถึงปีหน้า

ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศที่ยังเปราะบาง ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญความท้าทายรอบด้านอย่างต่อเนื่อง ซ้ำเติมด้วยปัจจัยเสี่ยงใหม่จากสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางที่ยิ่งกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อโดยรวม ในขณะที่บทบาทของภาครัฐยังคงจำกัดอยู่ที่การ ประคองสถานการณ์ ผ่านการต่ออายุมาตรการต่าง ๆ ซึ่งจัดขึ้นเป็นแพ็กเกจ เพื่อช่วยชะลอสถานการณ์ไม่ให้ภาพรวมทรุดหนักไปมากกว่านี้

โดยเฉพาะมาตรการผ่อนคลาย LTV (Loan to Value)  ของธนาคารแห่งประเทศไทย  ที่ล่าสุดได้รับพิจารณาขยายอายุมาตรการออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จากเดิมจะหมดอายุลงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 และประเมินว่ามาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะได้รับการขยายอายุมาตรการออกไปด้วยเช่นกัน 

จากการประเมินของ นาย วิทัย รัตนากร ผู้ว่าการธปท.ระบุว่าการขยายอายุมาตรการ LTV ออกไป มีเป้าหมายเพื่อช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยและการปล่อยสินเชื่อในระบบ ซึ่งจะเป็นแรงหนุนสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เศรษฐกิจยังอยู่ในระยะฟื้นตัว   นับเป็นเรื่องที่ดี ท่ามกลางเสียงเรียกร้องมาโดยตลอดผ่าน 3 สมาคมฯ ซึ่งประกอบด้วยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้รัฐสนับสนุนมาตรการที่เป็นประโยชน์ต่อตลาดอย่างต่อเนื่อง ทั้งระยะสั้นและระยะยาว

สอดคล้องกับนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า การพิจารณาขยายระยะเวลามาตรการผ่อนคลาย LTV ของธปท.ออกไปอีก 1 ปี ถึงเดือนมิถุนายน 2570 ซึ่งถือเป็นมาตรการสำคัญที่ช่วยสนับสนุนการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน และช่วยประคับประคองให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ของไทยมีโอกาสฟื้นตัวได้ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่ยังอยู่ในช่วงปรับตัว และประเมินว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะได้รับการพิจารณาขยายอายุมาตรการตามไปด้วย 

“ที่ผ่านมาสมาคมฯได้เสนอขอให้กระทรวงการคลังพิจารณาขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จากเดิมที่จะสิ้นสุดในช่วงกลางปีนี้ ออกไปอีก 1-2 ปี  ขณะเดียวกัน ได้เสนอธนาคารแห่งประเทศไทยขยายระยะเวลามาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV  ซึ่งจะครบกำหนดในช่วงกลางปีนี้ ออกไปอีก 1-2 ปี”

 นอกจากนี้สมาคมยังเสนอให้กระทรวงมหาดไทย (กรมที่ดิน) ขยายระยะเวลาในกฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ” จาก 30 ปี เป็น 60 ปีเป็นการจัดระเบียบการถือครองให้เป็นระบบ โปร่งใส และอยู่ภายใต้กรอบกฎหมายไทย ลดการใช้โครงสร้างนิติกรรมอำพราง เพิ่มภาษีต่างชาติช่วยดึงเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย ขณะเดียวกันขอให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เป็นระยะเวลา 1-2 ปี

เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา การลดภาษีชั่วคราวจะช่วยบรรเทาภาระต้นทุน เสริมสภาพคล่อง และเอื้อให้ผู้ประกอบการ สามารถชะลอการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย ส่งผลดีต่อผู้บริโภคและเสถียรภาพของตลาดโดยรวม ทั้งนี้ นายสุนทรมองว่า ข้อเสนอดังกล่าว เป็นมาตรการระยะสั้นถึงกลางที่มุ่ง “พยุงตลาด–กระตุ้นกำลังซื้อ–เสริมสภาพคล่อง” ควบคู่กันและ ล่าสุดมีแผนเสนอเพิ่มเติม “ข้อเสนอเชิงโครงสร้าง” เพื่อประกอบการพิจารณาของรัฐบาล โดยมุ่งยกระดับทั้ง “อุปสงค์–อุปทาน–เสถียรภาพระบบการเงิน” ในระยะกลางถึงยาว

เช่นเดียวกับนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า การผ่อนคลายมาตรการLTV ถือเป็นสัญญาณที่ดีเยี่ยม ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับผลกระทบจากพายุเศรษฐกิจอยู่ในขณะนี้  อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมา สมาคมอาคารชุดไทยได้เสนอ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ทั้งมาตรการลดอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เนื่องจากมีเรื่องของต้นทุนที่ดินที่ต้องแบกรับเข้ามาเกี่ยวข้องการขยายระยะเวลาในกฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ” จาก 30 ปี เป็น 60 ปี เพื่อกระตุ้นการลงทุน การเรียกเก็บภาษีจากคนต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยและนำรายได้สนับสนุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย รวมถึงการลงทุนโครงสร้าง พื้นฐานภาครัฐ อีกทั้งการสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ การขอสนับสนุนให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อสำหรับลูกค้าที่มีความพร้อม และการลดดอกเบี้ยตามดอกเบี้ยนโยบายตามความเป็นจริง เป็นต้น 

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตกอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามภาครัฐขยายอายุมาตรการออกไปมองว่าเป็นเรื่องที่ดี ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อสำหรับกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมที่แท้จริง และที่น่าสนใจผู้ประกอบการจะใช้มาตรการดังกล่าวควบคู่ไปกับกลยุทธ์ ดึงกำลังซื้อ ซึ่งมองว่าจะเป็นตลาดของผู้ซื้อที่ได้เปรียบ ท่ามกลางกลางการแข่งขันการระบายสต๊อกของผู้ประกอบการออกไป

จากการประเมินของนายหัสกร บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ในปี 2569 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังต้องการแรงสนับสนุนจากภาครัฐ เพื่อช่วยประคับประคองตลาดให้สามารถผ่าน แรงกดดันจากทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศไปได้ ที่ผ่านมาได้เสนอให้รัฐบาลพิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ควบคู่ไปกับการขยายระยะเวลาผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ออกไปเพิ่มเติม

เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด ขณะเดียวกันยังเห็นว่าภาครัฐ ควรสนับสนุนให้การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญในการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน หรือที่เรียกว่าแนวคิด “ซื้อบ้านแก้หนี้” โดยเปิด โอกาสให้ผู้กู้สามารถนำวงเงินกู้ส่วนเพิ่มประมาณ 10% ซึ่งเดิมกำหนดไว้สำหรับการตกแต่งบ้าน มาปรับวัตถุประสงค์เป็นการปิดหนี้เดิมที่มีดอกเบี้ยสูง เช่น หนี้บัตรเครดิตหรือหนี้ผ่อนรถยนต์ เพื่อเปลี่ยนหนี้ที่ไม่มีหลักประกันให้กลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นสินทรัพย์ค้ำประกัน

ด้านนายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย แสดงความมั่นใจว่าภาครัฐจะต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหา- ริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค เนื่องจากเป็นเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม