กฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ” เกิดขึ้นบนบริบทของการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทย ที่ดินซึ่งเป็นทรัพยากรจำกัดมีมูลค่าเพิ่มสูงต่อเนื่อง ขณะที่รูปแบบการใช้ประโยชน์กลับติดข้อจำกัดจากกรอบกฎหมายเดิม โดยเฉพาะประเด็นกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในระยะยาวที่ยังไม่ตอบโจทย์การลงทุนสมัยใหม่ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเผชิญ “คอขวด” ในการระดมทุนและพัฒนาโครงการขนาดใหญ่

 แนวคิด“ทรัพย์อิงสิทธิ” จึงถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นเครื่องมือทางกฎหมายรูปแบบใหม่ ที่เปิดทางให้สามารถสร้าง “สิทธิ” บนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ โดยไม่จำเป็นต้องโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง กล่าวคือ แยก “สิทธิในการใช้ประโยชน์” ออกจาก “ความเป็นเจ้าของ” อย่างชัดเจน เพื่อลดข้อจำกัดด้านกฎหมายเดิม และเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการทรัพย์สิน

เบื้องหลังของการผลักดันกฎหมายนี้ สะท้อนความพยายามของภาครัฐในการยกระดับขีดความสามารถการแข่งขันของประเทศ ให้สอดรับกับรูปแบบการลงทุนระหว่างประเทศที่ต้องการความชัดเจนด้านสิทธิและความมั่นคงทางกฎหมาย ขณะเดียวกันยังเป็นการสร้าง “สินทรัพย์ทางเศรษฐกิจ” รูปแบบใหม่ ที่สามารถนำไปต่อยอดทางการเงิน เช่น การค้ำประกันหรือการระดมทุน

DDproperty ประเมินว่า ในมุมเศรษฐกิจมหภาค “ทรัพย์อิงสิทธิ” จึงไม่ใช่เพียงเครื่องมือทางกฎหมาย แต่เป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการปลดล็อกมูลค่าที่ดิน เพิ่มสภาพคล่องให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และดึงดูดเม็ดเงินลงทุนทั้งในและต่างประเทศ ภายใต้โจทย์ใหญ่ของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในยุคที่การแข่งขันทวีความเข้มข้นมากขึ้น

ทำความเข้าใจว่า "ทรัพย์" คืออะไร

ก่อนจะพูดถึงทรัพย์อิงสิทธิ-ทำความเข้าใจกันก่อนว่า "ทรัพย์" คืออะไร คำว่า "ทรัพย์" ถูกให้ความหมายไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 137 ว่า "ทรัพย์ หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง"

ส่วนอีกคำหนึ่งที่เรามักพบกันบ่อยคือ "ทรัพยสิทธิ" ซึ่งคำคำนี้มิได้มีกฎหมายกำหนดให้ความหมายไว้โดยตรง เพียงแต่ถูกกล่าวถึงไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1298 ว่า "ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น"

กล่าวโดยทั่วไป ทรัพยสิทธิ หมายถึง สิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์ คือ สิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์ เช่น กรรมสิทธิ์, สิทธิครอบครอง, ภาระจำยอม, สิทธิอาศัย, สิทธิเก็บกิน, สิทธิจำนอง, สิทธิจำนำ ฯลฯ ซึ่งสิทธิเหล่านี้จะติดไปกับตัวทรัพย์ และเจ้าของสิทธิสามารถใช้สิทธินี้อ้างได้กับบุคคลทั่วไป

ต่างกับสิทธิอีกประเภทหนึ่งที่เรียกว่า "บุคคลสิทธิ" ที่เป็นสิทธิที่สามารถใช้อ้างได้กับคู่สัญญาเท่านั้น เช่น สิทธิการเช่า ที่ผู้เช่าอาจยกขึ้นอ้างได้กับผู้ให้เช่าเท่านั้น แต่จำนอง ผู้รับจำนองสามารถอ้างสิทธิจำนองได้ต่อบุคคลทุกคนที่รับโอนทรัพย์ติดจำนองไปได้ เป็นต้น

จากความหมายตามกฎหมายข้างต้น ทรัพย์จึงหมายถึงสิ่งที่มีรูปร่างเท่านั้น (ถึงแม้จะมีคำพิพากษาศาลฎีกาบางฉบับที่ตีความคำว่าทรัพย์ให้หมายถึงสิ่งที่ไม่มีรูปร่าง เช่น กระแสไฟฟ้าด้วย แต่นั่นก็เป็นเรื่องการตีความในความผิดฐานลักทรัพย์ที่เป็นคดีอาญาที่ศาลตีความขยายขอบเขตของคำว่าทรัพย์ออกไปเพื่อลงโทษผู้ลักกระแสไฟฟ้าให้สมตามเจตนารมย์ของกฎหมายเท่านั้น) ดังนั้น ทรัพยสิทธิจึงเป็นสิทธิที่มีได้เฉพาะเหนือสิ่งที่มีรูปร่างเท่านั้น

ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร

เมื่อวันที่ 26 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา มีการประกาศใช้ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ตามกฎหมายฉบับนี้ ได้กำหนดทรัพย์ชนิดใหม่ขึ้นมา ซึ่งไม่ใช่วัตถุที่มีรูปร่างตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้คำนิยามไว้

โดยตามมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ความหมายทรัพย์อิงสิทธิไว้ว่า "ทรัพย์อิงสิทธิ หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้"

เนื้อหาหลักของพระราชบัญญัติฉบับนี้ ได้กำหนดให้สิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นทรัพย์ขึ้นมา มีเนื้อหาหลัก ๆ ดังนี้

– ทรัพย์อิงสิทธิต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี การทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นกัน

– ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอน ตกทอดเป็นมรดก หรือ จดทะเบียนจำนองได้

– เมื่อมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะก่อตั้งทรัพยสิทธิใด ๆ ในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

– ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์นั้นเหมือนเจ้าของ เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืนทรัพย์จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ตัวอย่างของทรัพย์อิงสิทธิมีอะไรบ้าง

โดยหลักแล้ว กฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิตราขึ้นมาเพื่อให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ถูกใช้ประโยชน์ได้ในฐานะที่เป็นทรัพย์ชนิดหนึ่ง สามารถกำหนดมูลค่า และใช้เป็นหลักประกันได้ โอนเปลี่ยนมือกันได้อย่างอสังหาริมทรัพย์

ประชาชนจะได้ประโยชน์อะไรจากกฎหมายฉบับนี้

จากกฎหมายฉบับนี้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะมีทางเลือกในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเพื่อนำออกหาประโยชน์ทางเศรษฐกิจได้ มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ และสนับสนุนให้เกิดการลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเป็นการแก้ไขข้อจำกัดของการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ สามารถใช้อ้างได้ต่อคู่สัญญาเช่านั้น