อสังหาฯชง 'อนุทิน2' ต่ออายุมาตรการรัฐ-ลดภาษีที่ดิน50% -รื้อโครงสร้างหนี้  

ในปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังต้องเผชิญแรงกดดันรอบด้านจากปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก โดยเฉพาะความตึงเครียดด้านภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างสหรัฐอเมริกา อิสราเอล และอิหร่าน ซึ่งมีแนวโน้มส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจไทย ทั้งในมิติของภาคส่งออก เครื่องยนต์หลักของประเทศ ที่อาจชะลอตัว กดดันให้มีการปรับลดคาดการณ์ GDP ลง ขณะเดียวกันยังซ้ำเติมด้วยแรงกดดันด้านราคาพลังงาน ราคาสินค้า และต้นทุนก่อสร้างที่ทยอยปรับสูงขึ้น

หากสถานการณ์ยืดเยื้อหรือขยายวงกว้าง ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจะยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น ประกอบกับข้อจำกัดเชิงโครงสร้างภายในประเทศ โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ทรงตัวในระดับประมาณ 50% ยังคงเป็นคอขวดสำคัญ ฉุดรั้งกำลังซื้อ และกระทบต่อการตัดสินใจซื้อรวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภาพรวม

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า  ข้อเสนอที่สมาคมเสนอต่อรัฐบาลอนุทิน2 ได้แก่ 1.ขอให้กระทรวงการคลังพิจารณาขยายระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จากเดิมที่จะสิ้นสุดในช่วงกลางปีนี้ ออกไปอีก 1–2 ปี

2.เสนอธนาคารแห่งประเทศไทยขยายระยะเวลามาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะครบกำหนดในช่วงกลางปีนี้ ออกไปอีก 1–2 ปี3.ขอให้กระทรวงมหาดไทย (กรมที่ดิน) ขยายระยะเวลาในกฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ์” จาก 30 ปี เป็น 60 ปีเป็นการจัดระเบียบการถือครองให้เป็นระบบ โปร่งใส และอยู่ภายใต้กรอบกฎหมายไทย ลดการใช้โครงสร้างนิติกรรมอำพราง เพิ่มภาษีต่างชาติช่วยดึงเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย

ขณะเดียวกัน4.ขอให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เป็นระยะเวลา 1–2 ปี เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา การลดภาษีชั่วคราวจะช่วยบรรเทาภาระต้นทุน เสริมสภาพคล่อง และเอื้อให้ผู้ประกอบการสามารถชะลอการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย ส่งผลดีต่อผู้บริโภคและเสถียรภาพของตลาดโดยรวม

ทั้งนี้ นายสุนทรมองว่า ข้อเสนอดังกล่าว เป็นมาตรการระยะสั้นถึงกลางที่มุ่ง “พยุงตลาด–กระตุ้นกำลังซื้อ–เสริมสภาพคล่อง” ควบคู่กัน

นอกจากนี้จะเสนอเพิ่มเติม “ข้อเสนอเชิงโครงสร้าง” เพื่อประกอบการพิจารณาของรัฐบาล โดยมุ่งยกระดับทั้ง “อุปสงค์–อุปทาน–เสถียรภาพระบบการเงิน” ในระยะกลางถึงยาว ดังนี้

1) มาตรการ Consolidated Debt (การรวมหนี้เพื่อฟื้นศักยภาพผู้ซื้อ)

หน่วยงานหลักคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย และสถาบันการเงิน

การผลักดันมาตรการ “รวมหนี้” (Consolidated Debt) ให้ครอบคลุมหนี้ที่ไม่มีหลักประกันและหนี้ระยะสั้นอื่น ๆ ของประชาชน ให้นำมารวมเป็นสินเชื่อระยะยาวที่มีภาระผ่อนต่อเดือนลดลง และเอื้อต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะปัจจุบันประชาชนจำนวนมากมีภาระหนี้กระจัดกระจาย ส่งผลให้ไม่ผ่านเกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) แม้จะมีกำลังผ่อนจริง การรวมหนี้จะช่วย “คืนความสามารถในการกู้” ให้กับกลุ่ม Real Demand เพิ่มโอกาสการมีที่อยู่อาศัย และลดความเสี่ยงหนี้เสียในระบบโดยรวม

2) โครงการ Mortgage Guarantees (การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย)

เป็นการเพิ่มบทบาท บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม ร่วมกับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และสถาบันการเงินเสนอให้จัดตั้งหรือขยายโครงการ “ค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย” สำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง–ล่าง และ First Jobber ที่มีศักยภาพ แต่ขาดเงินดาวน์หรือมีความเสี่ยงด้านเครดิตเพราะกลุ่มดังกล่าวเป็น Real Demand ขนาดใหญ่ แต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อในอัตราสูง การมีหน่วยงานรัฐช่วยค้ำประกันบางส่วน จะช่วยลดความเสี่ยงของธนาคาร ทำให้ระบบสินเชื่อเปิดกว้างขึ้น โดยยังคงวินัยทางการเงิน และช่วยให้ตลาดเติบโตอย่างมีคุณภาพ

3) Green Loan for Green Housing & Low Income Segment Housing (สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสีเขียว และกลุ่ม ชนชั้นกลางล่าง)

ถึงธนาคารแห่งประเทศไทย, กระทรวงการคลัง สถาบันการเงิน และIFC WorldBankส่งเสริมสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษสำหรับโครงการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ผ่านมาตรฐานอาคารประหยัดพลังงาน เช่น บ้านประหยัดไฟ บ้านติดตั้ง Solar Roof หรือใช้วัสดุลดคาร์บอนเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายพลังงานระยะยาวให้ประชาชนสนับสนุนเป้าหมาย ESG และ Net Zero ของประเทศเพิ่มแรงจูงใจให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาไม่เกิน7ล้านบาทสอดคล้องกับแนวโน้มการเงินโลกที่ให้ความสำคัญกับ Green Finance

4) การปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำ (Regulatory Reform)

ถึงกรมที่ดิน ภายใต้ กระทรวงมหาดไทย

ทบทวนและปรับลด “ขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำของ บ้านเดี่ยวบ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ในโครงการจัดสรร” เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและ ขนาดครอบครัวของคนรุ่นใหม่เพิ่มความคล่องตัวให้ผู้ประกอบการ ช่วยให้เกิด Supply ในระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้นสอดรับกับการพัฒนาเมือง (Urbanization) และการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพลดต้นทุนที่ดินต่อหน่วย ทำให้ราคาบ้านเหมาะสมกับกำลังซื้อ

ภาพรวมเชิงนโยบายของข้อเสนอเพิ่มเติมทั้ง 4 ข้อนี้ เป็นการ “แก้เชิงโครงสร้าง” ควบคู่กับมาตรการระยะสั้นก่อนหน้า โดยครอบคลุมทั้งฝั่งประชาชน เพิ่มความสามารถในการซื้อฝั่งสถาบันการเงิน ลดความเสี่ยงฝั่งผู้ประกอบการ เพิ่มความคล่องตัวและลดต้นทุนและเป้าหมายประเทศ ความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุว่า สมาคมเสนอรัฐบาลใหม่ต่ออายุมาตรการดังกล่าวออกไปจนกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวดีขึ้น  รวมถึงการขยายระยะเวลาเช่าทรัพย์อิงสิทธิ จาก30ปีป็น60ปี ขณะเดียวกัน ที่ต้องการสนับสนุนคือ การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง50 % เนื่องจากกำลังซื้อหดตัว ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่สูง

สอดคล้องนายหัสกร บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญแรงกดดันหลายด้าน แต่ก็มีปัจจัยบวกที่ช่วยประคองสถานการณ์โดยเฉพาะการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอยู่ที่ระดับ 1% ช่วยลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนและทำให้ผู้บริโภคมีโอกาสกู้ผ่านได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกันมีแนวโน้มว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะขยายมาตรการผ่อนคลาย LTV ต่อไป

ด้านอุปทานใหม่ในตลาดก็เริ่มชะลอตัวลง เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายลดการเปิดตัวโครงการใหม่และหันมาเน้นการระบายสต็อกเดิมมากขึ้นช่วยลดการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง นอกจากนี้ การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่สามารถดำเนินไปได้อย่างราบรื่นและมีเสียงสนับสนุนเพียงพอช่วยให้เกิดเสถียรภาพต่อการวางนโยบายแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจในระยะยาว ทั้งหมดล้วนเป็นปัจจัยที่ช่วยประคับประคองและเพิ่มโอกาสให้ตลาดที่อยู่อาศัยค่อยๆ ฟื้นตัวได้ในระยะถัดไป

โดยมองว่าในปี 2569 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องการแรงสนับสนุนจากภาครัฐ เพื่อช่วยประคับประคองตลาดให้สามารถผ่านแรงกดดันจากทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศไปได้ จึงอยากเสนอให้รัฐบาลพิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ควบคู่ไปกับการขยายระยะเวลาผ่อนคลายมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ออกไปเพิ่มเติม

เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด ขณะเดียวกันยังเห็นว่าภาครัฐควรสนับสนุนให้การซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญในการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน หรือที่เรียกว่าแนวคิด “ซื้อบ้านแก้หนี้” โดยเปิดโอกาสให้ผู้กู้สามารถนำวงเงินกู้ส่วนเพิ่มประมาณ 10% ซึ่งเดิมกำหนดไว้สำหรับการตกแต่งบ้าน มาปรับวัตถุประสงค์เป็นการปิดหนี้เดิมที่มีดอกเบี้ยสูง เช่น หนี้บัตรเครดิตหรือหนี้ผ่อนรถยนต์ เพื่อเปลี่ยนหนี้ที่ไม่มีหลักประกันให้กลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นสินทรัพย์ค้ำประกัน

“แนวทางดังกล่าวจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือนของประชาชนได้มากกว่าครึ่งหนึ่ง พร้อมทั้งลดความเสี่ยงการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ในระบบการเงิน โดยเป็นมาตรการที่สามารถดำเนินการได้โดยที่ภาครัฐไม่จำเป็นต้องใช้งบประมาณเพิ่มเติมแม้แต่บาทเดียว”