สงครามการค้าดัน FDI เข้าไทย 1.14 ล้านล้าน หนุนที่ดิน EEC จองพุ่ง
Knight Frank ระบุเงินลงทุนต่างชาติไหลเข้าไทยต่อเนื่องจากแรงกระเพื่อมสงครามการค้า ดันมูลค่า FDI แตะ 1.14 ล้านล้านบาท ขณะที่ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมพุ่งทำสถิติใหม่ โดยพื้นที่ EEC เริ่มเข้าใกล้ภาวะอิ่มตัว
KEY
POINTS
- สงครามการค้าและความตึงเครียดทางการค้าโลก ส่งผลให้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับการส่งเสริมโดย BOI พุ่งสูงถึง 1.14 ล้านล้านบาท ณ สิ้นปี 2568
- ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทำสถิติสูงสุด โดยเฉพาะในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มียอดขายและเช่าสะสมสูงถึง 10,497 ไร่
- อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ EEC ปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุดถึง 36.18% แตะระดับ 8.18 ล้านบาทต่อไร่
- การลงทุนเปลี่ยนทิศทางจากเน้นปริมาณไปสู่โครงการขนาดใหญ่และมีมูลค่าสูง โดยเฉพาะในกลุ่มอุตสาหกรรมดิจิทัล ไฟฟ้า และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง
รายงาน Manufacturing Market Report ครึ่งหลังปี 2025 ของ Knight Frank Thailand ระบุว่า ตลาดการผลิตและอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้าง โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญจากกระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ทำสถิติสูงสุด พร้อมกับการดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมในระดับประวัติการณ์ และการใช้พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่เข้าใกล้เต็มพื้นที่
แม้เศรษฐกิจไทยในภาพรวมชะลอตัว โดยอัตราการเติบโตของ GDP ที่แท้จริงในไตรมาส 3 ปี 2025 อยู่ที่ 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ภาคอุตสาหกรรมยังขยายตัวได้ดีกว่าเศรษฐกิจโดยรวม จากแรงหนุนของอุปสงค์จากต่างประเทศ ดุลการค้าที่เกินดุลต่อเนื่อง และการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานโลกท่ามกลางความตึงเครียดทางการค้า
FDI แตะ 1.14 ล้านล้านบาท
ณ สิ้นปี 2568 มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อยู่ที่ 1.14 ล้านล้านบาท ครอบคลุม 2,259 โครงการ
เฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี มีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นถึง 1,196 โครงการ และมูลค่าการลงทุนใหม่ 413,800 ล้านบาท ขณะที่มูลค่าการลงทุนเฉลี่ยต่อโครงการเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 505 ล้านบาท สะท้อนแนวโน้มการลงทุนที่มีขนาดใหญ่และใช้เงินลงทุนสูงขึ้น
ในด้านสัญชาติของนักลงทุน สิงคโปร์ ยังคงเป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ด้วยมูลค่า 433,019 ล้านบาท รองลงมาคือ ฮ่องกงและจีน โดยจีนมีจำนวนโครงการลงทุนมากที่สุดที่ 984 โครงการ
ขณะเดียวกัน นักลงทุนจากประเทศตะวันตกและภูมิภาคอื่น เช่น สหราชอาณาจักร ญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกา ยังคงมีบทบาทสำคัญ สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั่วโลกต่อศักยภาพของไทยในฐานะศูนย์กลางการผลิตและโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลในภูมิภาค
การลงทุนเปลี่ยนจาก “ปริมาณ” สู่ “มูลค่าสูง”
รายงานระบุว่า โครงสร้างการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมของไทยกำลังเปลี่ยนจากการขยายจำนวนโรงงาน ไปสู่การลงทุนที่มีขนาดใหญ่และใช้เงินลงทุนสูงมากขึ้น จำนวนโรงงานใหม่ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,250 แห่ง ลดลงจากช่วงก่อนหน้า แต่การดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จาก 4,684 ไร่ ในครึ่งแรกของปี เป็น 12,955 ไร่ ณ สิ้นปี
การเติบโตดังกล่าวเกิดขึ้นชัดเจนใน กลุ่มอุตสาหกรรมดิจิทัล รวมถึง อุตสาหกรรมไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากความต้องการชิ้นส่วนเทคโนโลยีขั้นสูงที่เกี่ยวข้องกับ AI และศูนย์ข้อมูล ขณะที่การลงทุนในกลุ่ม เครื่องจักรและยานยนต์ มุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงกำลังการผลิตและเพิ่มประสิทธิภาพมากกว่าการสร้างโรงงานใหม่
ที่ดินอุตสาหกรรมทุบสถิติ ราคาพุ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์
ความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมสาธารณูปโภค (Serviced Industrial Land Plots: SILP) เพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2025 โดยยอดขายและเช่าสะสมรวมอยู่ที่ 12,955 ไร่ เพิ่มจาก 11,573 ไร่ ในปี 2567 พื้นที่ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ครองสัดส่วนสูงถึง 10,497 ไร่ ตอกย้ำบทบาทของพื้นที่ดังกล่าวในฐานะศูนย์กลางการลงทุนอุตสาหกรรมของประเทศ
แม้อุปทานที่ดินอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 0.8% มาอยู่ที่ 185,498 ไร่ แต่อัตราการใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องทำให้อัตราการขายสะสมทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเป็น 93.5% บางภูมิภาคเริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวอย่างชัดเจน เช่น
- ภาคเหนือ ใช้พื้นที่ 99.5%
- ภาคตะวันตก 96.8%
- กรุงเทพฯ-ปริมณฑล, EEC และภาคกลาง ประมาณ 95%
ความต้องการที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ราคาที่ดินอุตสาหกรรมปรับขึ้นต่อเนื่อง โดยราคาเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 6.65 ล้านบาทต่อไร่เพิ่มขึ้น 9.84% จากปีก่อน พื้นที่ EEC มีการปรับขึ้นของราคามากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 36.18% มาอยู่ที่ 8.18 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ กรุงเทพฯและปริมณฑล ยังคงเป็นพื้นที่ที่มีราคาสูงที่สุด โดยมีราคาเฉลี่ย 14 ล้านบาทต่อไร่
โรงงานสำเร็จรูปใกล้เต็มพื้นที่
สำหรับตลาดโรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory: RBF) มีอัตราการเช่าสูงเป็นประวัติการณ์ โดยในครึ่งหลังของปี 2025 มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 11,000 ตารางเมตรส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเป็น 98.4%
พื้นที่ EEC มีอัตราการเช่าสูงถึง 99.94% แทบไม่เหลือพื้นที่พร้อมใช้งาน ขณะที่ภาคกลางมีอัตราการเช่า 97% และกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 96% โดยค่าเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเป็น 202.9 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยพื้นที่ EEC มีค่าเช่าสูงสุดที่ 217.1 บาทต่อตารางเมตร
Knight Frank ระบุว่า การเติบโตของตลาดอุตสาหกรรมไทยในรอบนี้ไม่ได้ขับเคลื่อนจากการย้ายฐานการผลิตแบบดั้งเดิม แต่เกิดจากการปรับโครงสร้างสู่กิจกรรมการผลิตที่ใช้เงินลงทุนสูงและเทคโนโลยีขั้นสูงมากขึ้น
ความแตกต่างของอัตราภาษีในตลาดสหรัฐ กฎถิ่นกำเนิดสินค้า และความไม่แน่นอนด้านนโยบายการค้า กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการออกแบบห่วงโซ่อุปทานของบริษัทข้ามชาติ
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ Partner และ Head of Industry Strategy & Solutions, Knight Frank Thailand กล่าวว่า ตลาดอุตสาหกรรมไทยกำลังเข้าสู่ช่วงที่ “คุณภาพของสินทรัพย์ โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพการดำเนินโครงการ” มีความสำคัญมากกว่าขนาดของโครงการ
โดยในระยะต่อไป การวางตำแหน่งเชิงยุทธศาสตร์ของทำเลและสินทรัพย์จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้น เมื่อการเติบโตของตลาดถูกขับเคลื่อนด้วยการลงทุนขนาดใหญ่และเทคโนโลยีขั้นสูง