ออฟฟิศเก่าถึงจุดเปลี่ยน! แนะเร่งอัปเกรดสู้ซัพพลายตึกเกรด A ล้น

ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ กำลังเผชิญการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง จากการเข้าสู่ตลาดของอาคารสำนักงานใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอาคารเกรด A และ A+ ที่มาพร้อมมาตรฐานอาคารเขียว เทคโนโลยีอัจฉริยะ และทำเลในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ส่งผลให้เจ้าของอาคารเดิม โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุการใช้งานมากกว่า 15 ปี ต้องเผชิญแรงกดดันทั้งด้านอัตราการเช่าและความสามารถในการแข่งขัน

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกรุงศรี ระบุว่า แผนการลงทุนอาคารสำนักงานในช่วงปี 2567-2569 เพิ่มขึ้นถึง 1.4 เท่าเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 3 ปีก่อนหน้า ขณะที่อุปทานสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 1.5-2.0% ต่อปี โดยประมาณ 80% ของพื้นที่สำนักงานที่แล้วเสร็จในช่วงปี 2568-2569 จะเป็นอาคารเกรด A และ A+ ซึ่งยิ่งตอกย้ำแรงกดดันต่ออาคารรุ่นเก่าในตลาด

นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า การปรับตัวของอาคารเก่าไม่สามารถทำแบบเฉพาะจุดได้อีกต่อไป แต่ต้องมองอย่างเป็นระบบ ครอบคลุม 3 องค์ประกอบหลัก ได้แก่ กายภาพอาคาร งานระบบ และการบริหารจัดการ

ในด้านกายภาพอาคาร การปรับปรุงจุดที่ผู้ใช้อาคารสัมผัสเป็นลำดับแรก เช่น เปลือกอาคาร (Façade) โถงทางเข้า ล็อบบี้ พื้นที่ส่วนกลาง ห้องน้ำ และโถงลิฟต์ มีบทบาทสำคัญต่อภาพลักษณ์ ความรู้สึกปลอดภัย และประสิทธิภาพการใช้งานของผู้เช่า ซึ่งช่วยยกระดับประสบการณ์การทำงานและเพิ่มความน่าสนใจในการตัดสินใจเช่าพื้นที่

ขณะที่งานระบบอาคาร ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ลิฟต์ และระบบความปลอดภัย จำเป็นต้องได้รับการอัปเกรดและบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุยาวนานซึ่งเครื่องจักรเริ่มเสื่อมสภาพ การนำเทคโนโลยีอย่าง AI และ IoT เข้ามาช่วยตรวจสอบและคาดการณ์การใช้พลังงาน รวมถึงแจ้งเตือนเหตุผิดปกติ จะช่วยลดความเสี่ยงจากการขัดข้องและเพิ่มเสถียรภาพในการดำเนินงานของผู้เช่า

นอกจากนี้ การบริหารจัดการอาคารกลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยชี้ขาดความสามารถในการแข่งขันในตลาดยุคใหม่ การใช้ทีมผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยวางแผนการปรับปรุงอาคารและงบประมาณ รวมถึงการเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของผู้เช่าในระยะยาว จะช่วยให้อาคารสามารถรักษาฐานผู้เช่าเดิม และดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญคือ Green Office ซึ่งได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากบริษัทขนาดใหญ่และองค์กรต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับ ESG อาคารสำนักงานที่สามารถยกระดับไปสู่มาตรฐานสากล เช่น LEED, WELL หรือ EDGE จะมีความได้เปรียบในการแข่งขัน และสามารถต่อยอดไปสู่การปรับค่าเช่าในอนาคต

ตัวอย่างเช่น อาคารชลันต์ทิพย์ ย่านสีลม ซึ่งมีอายุการใช้งานกว่า 34 ปี ภายใต้การบริหารของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ หลังการปรับปรุงทั้งระบบและพื้นที่ใช้งาน สามารถสร้างรายได้เสริม เพิ่มความน่าสนใจของอาคาร และรักษาผู้เช่าไว้ได้ พร้อมดึงดูดผู้เช่ารายใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง

นายภคิน สรุปว่า ในยุคที่อาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างไม่หยุดยั้ง อาคารเก่าที่สามารถยกระดับทั้งกายภาพ ระบบ และการบริหารจัดการ พร้อมเปิดรับเทคโนโลยีและแนวคิดความยั่งยืน จะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขัน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินได้ในระยะยาว