เช็กกำลังซื้อมนุษย์เงินเดือน รายได้เท่าไหร่ผ่อนบ้าน-คอนโดไหว

การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในปี 2569 ยังคงเป็นเป้าหมายหลักของใครหลายคน แต่สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่ต้องเผชิญสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การวางแผนการเงินก่อนยื่นกู้คือสิ่งสำคัญที่ต้องประเมินก่อนตัดสินใจซื้อ โดยข้อมูลจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่าเกณฑ์ความสามารถในการชำระหนี้ที่ปลอดภัย (Debt Service Ratio: DSR) ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อควบคุมความเสี่ยงด้านหนี้เสียและรักษาเสถียรภาพระบบการเงิน

เมื่ออ้างอิงอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยราว 6.5% ต่อปี การผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณล้านละ 6,000-7,000 บาท ขึ้นอยู่กับระยะเวลาผ่อนชำระที่ธนาคารกำหนดซึ่งสูงสุดราว 30-40 ปี หากต้องการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 2 ล้านบาท ผู้กู้จึงต้องมีกำลังผ่อนอย่างน้อย 12,000-4,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสะท้อนว่าควรมีรายได้ประจำขั้นต่ำประมาณ 30,000-35,000 บาทต่อเดือน ในกรณีที่ไม่มีภาระหนี้อื่น

เมื่ออ้างอิงเกณฑ์ DSR 40% ทำให้ประมาณการเงินเดือนและวงเงินกู้สูงสุด ดังนี้

• เงินเดือน 15,000 บาท วงเงินกู้สูงสุดประมาณ 8.5 แสน - 1 ล้านบาท ยอดผ่อนชำระต่อเดือนประมาณ 6,000 บาท
• เงินเดือน 30,000 บาท วงเงินกู้สูงสุดประมาณ 1.8 - 2.1 ล้านบาท ยอดผ่อนชำระต่อเดือนประมาณ 12,000 บาท
• เงินเดือน 50,000 บาท วงเงินกู้สูงสุดประมาณ 3.0 - 3.5 ล้านบาท ยอดผ่อนชำระต่อเดือนประมาณ 20,000 บาท

ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นระดับราคาหลักของตลาด อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อจำเป็นต้องคำนวณค่าใช้จ่ายแฝงเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ภาครัฐจะมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อเนื่องถึงกลางปี 2569 ก็ตาม

ขณะเดียวกัน มาตรการ Loan to Value (LTV) ในปีนี้ยังเอื้อต่อผู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยเปิดโอกาสให้กู้ได้เต็ม 100% ของราคาประเมิน และในบางกรณีอาจกู้เพิ่มได้อีกประมาณ 10% สำหรับการตกแต่ง ซึ่งช่วยลดภาระเงินก้อนในช่วงเริ่มต้นได้อย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม แม้มาตรการรัฐและเงื่อนไขธนาคารจะผ่อนคลายขึ้น ผู้ซื้อควรมีเงินออมสำรองอย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้าน เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายฉุกเฉินและลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาว พร้อมทั้งบริหารหนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลให้ต่ำที่สุด เนื่องจากหนี้เหล่านี้จะถูกนำมาคำนวณรวมใน DSR และอาจทำให้วงเงินกู้ลดลงหรือกู้ไม่ผ่านในที่สุด