อสังหาฯ ไทยพึ่งบ้านหรู–อุตสาหกรรมพยุงตลาด ก่อนเปิดศึกใหม่ปี 69

แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ประเมินว่า ปี 2568 เป็นอีกหนึ่งปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังเปราะบาง กำลังซื้อที่ไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เลือกชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครซึ่งมีอุปทานเปิดขายใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

คอลลิเออร์สระบุว่า ในภาวะที่ตลาดชะลอตัวและผู้บริโภคมองว่าการก่อหนี้ระยะยาวยังมีความเสี่ยง สถาบันการเงินจึงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาจำเป็นต้องระมัดระวังในการตั้งราคาขาย หากกำหนดราคาสูงกว่าระดับตลาด โครงการมีโอกาสไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเท่าที่ควร

แนวราบดาวเด่น บ้านหรูโตสวนทาง

ในมุมมองของคอลลิเออร์ส ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นหนึ่งในดาวเด่นของปี 2568 โดยเฉพาะบ้านระดับลักชัวรีและอัลตร้าลักชัวรีที่มีอัตราการขายสูงและปิดการขายได้รวดเร็ว แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะชะลอตัว สะท้อนว่าที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัยพื้นฐานที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง

สำหรับทำเลที่ได้รับความนิยม ได้แก่ บางนา เลียบทางด่วนรามอินทรา พัฒนาการ และกรุงเทพกรีฑา ขณะที่บ้านระดับราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท มีจำนวนเปิดขายเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนและได้รับการตอบรับจากกลุ่มกำลังซื้อระดับบน คอลลิเออร์สมองว่าในปี 2569 ตลาดแนวราบยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

คอนโดกรุงเทพฯ ชะลอตัวชัด

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม คอลลิเออร์สชี้ว่า การชะลอตัวในปี 2568 เป็นลักษณะเชิงโครงสร้าง ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เลือกพัฒนาโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก หรือทำเลตามแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง อาทิ สายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพู เพื่อลดความเสี่ยงด้านต้นทุนและราคา

ขณะเดียวกัน คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองเริ่มกลับมามีการพัฒนาเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการระดับไฮเอนด์และลักชัวรี ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยตั้งแต่ 400,000-500,000 บาทต่อตารางเมตร และมีแนวโน้มที่ตลาดจะได้เห็นโครงการเรือธงที่ตั้งราคาขายแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรในอนาคต จากข้อจำกัดด้านที่ดินและต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

คอลลิเออร์สประเมินว่า ปี 2569 อุปทานคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ จะอยู่ราว 15,000-20,000 ยูนิต ผู้พัฒนาจะให้ความสำคัญกับการออกแบบที่แตกต่าง การกำหนดราคาที่เหมาะสม และการเจาะกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ระดับบนมากขึ้น

เช่นเดียวกันกับตลาดอาคารสำนักงาน คอลลิเออร์สเผยา ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2568 อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเป็นกว่า 10.47 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ราว 86% จากอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดเร็วกว่าดีมานด์ ทำให้ผู้เช่ารายใหญ่มีอำนาจต่อรองสูงขึ้น และหลายองค์กรเลือกต่อสัญญาเช่าแต่ลดขนาดพื้นที่ลง

อุตสาหกรรม-คลังสินค้า แรงต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน คอลลิเออร์สมองว่า ภาคธุรกิจอุตสาหกรรม คลังสินค้า และนิคมอุตสาหกรรม ยังเป็นอีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2568 มียอดเช่าพื้นที่ใหม่กว่า 300,000 ตารางเมตร และมีการซื้อขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมากกว่า 6,500 ไร่ ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ภาคตะวันออกและเขตอีอีซี จากอานิสงส์การย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ

ภูเก็ตตลาดร้อน เมืองเป้าหมายนักลงทุน

อย่างไรก็ตาม ขณะที่กรุงเทพฯ ยังเผชิญภาวะชะลอตัว คอลลิเออร์สระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตยังคงเติบโตอย่างโดดเด่น ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศ จากแรงหนุนการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและความต้องการของนักลงทุนต่างชาติ ส่งผลให้หลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว และดึงดูดผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้าไปแข่งขันอย่างเข้มข้น

โดยสรุปแล้ว ปี 2569 อาจยังไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักเต็มที่ แต่จะเป็นปีที่ผู้พัฒนาต้อง “เลือกเดิน” อย่างมีวินัย ระหว่างการชะลอเพื่อรักษาสภาพคล่อง หรือการลงทุนเชิงกลยุทธ์ในเซกเตอร์ที่ยังมีศักยภาพสูง เพื่อรอจังหวะการฟื้นตัวในระยะถัดไป