ทำความเข้าใจสิทธิ-หน้าที่ ผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์?

 

ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หลายคนคิดว่าการปล่อยบ้านหรือคอนโดให้เช่า ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้นถึงจะทำได้ แต่ในความเป็นจริง "สิทธิการให้เช่า" ไม่ได้จำกัดอยู่แค่เจ้าของที่แท้จริง หากมีสิทธิครอบครองหรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของ ก็สามารถเป็นผู้ให้เช่าได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ คืออะไร

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ วิเคราะห์ว่า ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หมายถึง บุคคลที่ทำสัญญาให้เช่าทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน โดยไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นก็สามารถให้เช่าได้ หากมีสิทธิครอบครองหรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่แท้จริงตามกฎหมาย เช่น ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับมอบอำนาจจากเจ้าของ

ในทางกฎหมาย กรรมสิทธิ์ คือสิทธิสูงสุดในการครอบครอง ใช้ และจำหน่ายทรัพย์สิน แต่ในบางกรณี กฎหมายยอมรับว่าผู้ที่มีสิทธิครอบครองโดยชอบ เช่น ผู้เช่าหลัก หรือผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์จากเจ้าของ ก็สามารถให้เช่าช่วงต่อได้ ซึ่งนั่นหมายความว่า ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

สัญญาเช่าช่วง คืออะไร

สัญญาเช่าช่วง คืออะไร รู้จัก 2 ประเภทการเช่า และกฎหมายเช่าช่วง

ทำไมผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537-571 ว่าด้วยสัญญาเช่า ระบุว่า ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ก็ได้ ขอเพียงผู้ให้เช่ามีสิทธิใช้หรือครอบครองทรัพย์นั้นโดยชอบ เช่น

• ผู้เช่าหลักได้รับอนุญาตจากเจ้าของให้ปล่อยเช่าช่วง
• ผู้ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของให้จัดการทรัพย์แทน
• ผู้ถือสิทธิการใช้ประโยชน์ (เช่น สิทธิอาศัย หรือสิทธิเก็บกิน)

ดังนั้น การให้เช่าช่วงหรือให้เช่าในฐานะตัวแทน จึงไม่ผิดกฎหมาย หากทำถูกต้องและโปร่งใส

ตัวอย่างสถานการณ์ที่ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

1. ผู้เช่าช่วง : นายเอเช่าคอนโดจากเจ้าของเป็นเวลา 3 ปี และขออนุญาตเจ้าของปล่อยเช่าช่วงให้นายบีอีกทอดหนึ่ง ในกรณีนี้ นายเอเป็นผู้ให้เช่าโดยไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์

2. ผู้รับมอบอำนาจจากเจ้าของทรัพย์ : เจ้าของบ้านมอบหมายให้นายซีดูแลและให้เช่าบ้านแทนตน นายซีจึงสามารถให้ผู้อื่นเช่าบ้านได้ในฐานะผู้แทน

3. ผู้ครอบครองที่มีสิทธิใช้ทรัพย์ชั่วคราว : เช่น ผู้ได้รับสิทธิเก็บกินจากเจ้าของ สามารถให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์หรือเช่าช่วงได้ตามสิทธิที่ได้รับ

ความเสี่ยงของการให้เช่าโดยไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

แม้ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ก็มีความเสี่ยงหากไม่มีการจัดการที่ถูกต้อง เช่น

• หากไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของจริง อาจถูกฟ้องในข้อหาบุกรุกหรือผิดสัญญา
• ผู้เช่าช่วงอาจเสียสิทธิทันที หากสัญญาเช่าหลักสิ้นสุดลงก่อนกำหนด
• ผู้เช่าอาจไม่ได้รับความคุ้มครองทางกฎหมาย หากทำสัญญากับผู้ไม่มีสิทธิครอบครองโดยชอบ

วิธีป้องกันปัญหาเมื่อผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์

1. ทำหนังสือมอบอำนาจหรือหนังสือยินยอมจากเจ้าของทรัพย์ เพื่อยืนยันสิทธิในการให้เช่า และป้องกันข้อพิพาท

2. ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรชัดเจน ระบุสถานะผู้ให้เช่า เช่น ผู้ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของ หรือผู้เช่าช่วง

3. แนบหลักฐานสิทธิในทรัพย์ เช่น สำเนาโฉนด หนังสือเช่า หรือเอกสารสิทธิการครอบครอง เพื่อให้ผู้เช่าเชื่อมั่นว่าไม่ผิดกฎหมาย

การดำเนินการเหล่านี้ช่วยให้การให้เช่าทรัพย์อย่างถูกต้อง และสร้างความเชื่อถือระหว่างคู่สัญญา

ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ รู้กฎหมายก่อนปล่อยเช่า

ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เป็นหลักการทางกฎหมายที่เปิดโอกาสให้ผู้มีสิทธิครอบครองหรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของสามารถให้เช่าทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง แต่ผู้ให้เช่าต้องมีเอกสารสิทธิหรือหนังสือยินยอมที่ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต

การเข้าใจว่าผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ได้หมายความว่าใครก็ให้เช่าได้ แต่ต้องอยู่บนพื้นฐานของสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมาย และความโปร่งใสระหว่างคู่สัญญา จึงจะเป็นการให้เช่าที่ปลอดภัยและยั่งยืนในระยะยาว