กูรูชี้ทิศ เศรษฐกิจ-อสังหาฯ 2026ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่

 

ส่งท้ายปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เจอเคราะห์ซ้ำกรรมซัดตลอดทั้งปี  ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติทางธรรมชาติ แผ่นดินไหว น้ำท่วมใหญ่ ความไม่สงบตามแนวชายแดนไทย-กัมพูชา รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง เมื่อก้าวสู่ปี2569 สถานการณ์เศรษฐกิจยังมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้านทั้งภายในและภายนอก ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่ายังต้องช่วยกันประคับประคอง และก้าวเดินอย่างระมัดระวัง“ฐานเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ 5 กูรูอสังหาริมทรัพย์ ชี้ทิศทางเศรษฐกิจและ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 พร้อมกับการรับมือ

อสังหาฯ69 ลงทุนต้องรอบคอบ  

 เริ่มจาก นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  สะท้อนว่าปี2569ไม่ต่างจากปี2568มากนักเป็นปีที่ต้องมีความ “อึด-ทน” ต่อสภาพที่อาจซึมๆ ภาวะการณ์ไม่ต่างกัน กำลังซื้อไม่ดี สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยลดลง ก็ไม่ช่วยมากนักเพราะจีดีพี หรือผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ จากการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ที่ 1.5-1.8% ในขณะที่ ปี2568 มีอัตราเติบโตทั้งปีอยู่ที่ 2% สะท้อนว่า ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ไม่ประมาท และลงทุนโดยรอบคอบ ดังนั้นต้องตรวจสอบความพร้อมของตนเองคือต้องมีสภาพคล่องที่ดี

ปี 2569 สถาบันการเงินค่อนข้างระมัดระวัง หากปล่อยไฟแนนซ์ไปแล้วจะมีเงื่อนไขสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เพราะต้องสร้างทีเดียวทั้งอาคาร ดังนั้นจะหวังพึ่งโปรเจ็กต์ไฟแนนช์คงไม่ง่าย ต่างจากบ้านจัดสรรทำเป็นเฟสได้และในหนึ่งเฟสสร้างไม่เกินกี่หลังต่อครั้งได้

“แบงก์เข้มงวดมากผู้ประกอบการ ต้องพึ่งตัวเองให้มาก และไม่ต้องหวังพึ่งหุ้นกู้ เพราะอัตราดอกเบี้ยหุ้นกู้ คนซื้อนักลงทุน ระมัดระวัง ใครคิดจะออกหุ้นกู้ จะแบ่งชัดเจน มีหุ้นกู้ที่ผู้ออกได้รับการต้อนรับจากผู้ลงทุน กับประเภท หุ้นกู้ไม่ได้รับการต้อนรับจากนักลงทุน ปี2569 จะเห็นชัดเจนมากกว่าปี 2568  เช่นออกหุ้นกู้ 3,000 ล้านบาทแต่จะซื้อเพียง1,000ล้านบาท”

 นายอธิป ให้นิยามปี 2569 ว่าเป็นม้าหงอย -ม้าป่วยคงจะใช้งานหนักไม่ได้ เอาไปวิ่งก็วิ่งไม่ได้ อาจจะต้องพาไปเดินรับนักท่องเที่ยว ตามหัวหินซึ่งเป็นภารกิจที่เบาๆ ทั้งนี้ภาพรวมใหญ่ของเศรษฐกิจชะลอตัว มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์  ทางออก ต้องแก้ที่ภาพใหญ่ รัฐบาลใหม่ต้องใช้เงินอย่างเหมาะสม มีแนวคิดให้ภาคเอกชน ช่วยในโครงการของภาครัฐ เช่น PPP ที่สำคัญอยากให้รัฐบาลรับฟังเสียงสะท้อนของภาคเอกชน เพราะทุกการลงทุนคือสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในแต่ละอุตสาหกรรม

 

ซัพพลายใหม่ลด -แข่งขันอสังหาฯ 69 ไม่รุนแรง

 นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  มองว่าสถานการณ์ เศรษฐกิจ และอสังหาริมทรัพย์ ปี2568  โตตํ่าสุดรอบหลายปีถามว่าปี 2569 มีปัจจัยพอจะเป็นบวกหรือไม่ ต้องย้อนดูปี2568 แน่นอนว่า 1.ซัพพลายที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เปิดตัวโครงการรวมกว่า 4หมื่นหน่วย ถือว่าตํ่าสุดในรอบ 20 ปี 2.การโอนกรรมสิทธิ์ ลดลง20 %  เฉพาะกรุงเทพมหานคร และ ปริมณฑลลดลง 10% อยู่ที่ 1แสนหน่วย จากเดิมที่ 1.2 แสนหน่วย  มูลค่า เหลือ 3.5 แสนล้านบาท จาก  4.3 แสนล้านบาท ส่วนทั่วประเทศ จาก  3.47 แสนหน่วย เหลือ 3.14 หน่วย มูลค่าจาก  9 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท เมื่อปี 2567 และในปี 2568 อยู่ที่ 8.5แสนล้านบาท ทั้งประเทศลดลง 20-25%  ส่วนสินเชื่อรายย่อย ปี 2568 เป็นฐานตํ่า อยู่ที่ 5.2 แสนล้านบาท ปี2567 ที่  7 แสนล้านบาท  ตํ่าสุดในรอบ 8 ปี  ถ้าโพสไฟแนนซ์ หรือ การยื่นขอสินเชื่อ/จัดไฟแนนซ์ ตํ่าสุดในรอบ 12 ปี 

เพราะฉะนั้น อะไรที่ปรับลดตํ่าลงมากๆ จะกลับเป็นปัจจัยบวก คือ ตัวเลข นิวซัพพลาย เปิดตัวใหม่ สะท้อนผู้ประกอบการปรับตัว  ซึ่งส่งผลให้การแข่งขันปี2569 ไม่รุนแรงเหมือนปี 2567 และ2568

 อย่างไรก็ตามแม้พยากรณ์เศรษฐกิจจากฐานที่ตํ่าไม่ถึง 2% มองว่า การเปิดตัว ในปี2569จะขยายตัว 5-10% ธนาคารพาณิชย์ จะแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จากเดิม ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ครองส่วนแบ่งตลาด มากถึง  50-90%  เมื่อธนาคารพาณิชย์แข่งขันในตลาด เชื่อว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะ บวก 5-10% 

ขณะภาพรวม การขอส่งเสริมการลงทุนครึ่งปี 2568 ดีขึ้นเกือบ 100% การขอรับบัตรส่งเสริมมูลค่า  6.53 แสนล้านบาท เติบโตกว่าปี 2567 ช่วงเดียวกัน 49% โดยเริ่มลงทุนต่อเนื่องเกิดการลงทุนจริง  อีกตัวแปรคือการเมือง หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา   สถานการณ์ชายแดนไม่ขรุขระ จะได้รัฐบาลใหม่และนำงบประมาณปี2570 เข้าสภาผู้แทนราษฎรได้ทัน ขณะเดียวกันยังเร่งใช้งบประมาณปี 2569 ได้อีกด้วย หัวใจสำคัญ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ บริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จ  ซึ่งเป็นตัวแปร  แม้หาดใหญ่นํ้าท่วม แต่ราคายังสูง

นายอิสระประเมินว่าการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยจะค่อยๆหายไป เพราะราคาที่ดินสูง  คอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทน ในย่านชานเมือง เช่นเดียวกับภูมิภาคการฟื้นตัวจะแตกต่างกัน

นายอิสระให้นิยาม ปี 2569  ว่าเป็นปีม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือกมาเพราะอสังหาริมทรัพย์ เติบโตจากฐานที่ตํ่า  หรือ เรียกว่าม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้ แต่ไม่ใช่ ปีที่ “ม้ากระโดด”

เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง

ด้านนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนนิยามเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ 2569 เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัวสร้างฐานให้มั่นคง  โดยเศรษฐกิจไทยปี 2569 ฟื้นตัว อย่างช้าๆ ภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องประคองตัวอย่างรอบคอบ เดินหน้าต่อบนความเป็นจริงของกำลังซื้อ ไม่ใช่ความคาดหวังพร้อมสร้างฐานธุรกิจให้มั่นคงในระยะยาวประเมินว่า                   

1. ฟื้นช้า คือข้อเท็จจริงที่ต้องยอมรับ เศรษฐกิจไทยยังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนระดับสูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในขณะที่อสังหาริมทรัพย์มีปริมาณสินค้าคงค้างอยู่พอสมควร และอัตราการดูดซับยังตํ่าเพียงประมาณ 2% ต่อเดือน

2.อสังหาฯต้อง Upskill เพื่ออนาคต พร้อมประคองตัวอย่างมีวินัยผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่ Sustainable Development in Action พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว

 3. กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศของตลาด จากการประเมิน ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ปริมาณมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี2569 ยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 นี้ (-10%) การพัฒนาโครงการ จึงต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัว และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว

 4. สินเชื่อยังเป็นคอขวดสำคัญของระบบ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง40% แม้มีความต้องการซื้อจริง แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการจึงควรมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น

 4.1 Mortgage Guarantee เพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ

4.2 Consolidated Debt ลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถผ่อน

4.3  Risk-Based Interest  กำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง

5. บทบาทภาครัฐ พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่นต่ออายุ การลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV Loan to Value และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้ประชาชนกลุ่มที่เริ่มก่อร่างสร้างตัว สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

 6. ไปต่อได้ ต้องอาศัยความร่วมมือทุกภาคส่วนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นอย่างยั่งยืนได้ ต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชนเพื่อค่อยๆ พยุงตลาดให้ฟื้นบนฐานที่แข็งแรง

ปีแห่งสมดุลใหม่ อสังหาฯกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก

 นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินว่า ปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่  หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ตํ่าสุด แต่จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก ซึ่งผู้ประกอบการต้องอยู่ และปรับตัวอยู่กับมันให้ได้ เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างไม่ได้รับการแก้ไข อย่างไรก็ตามต้องการให้รัฐบาลใหม่ เร่งปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ การแก้ปัญหาหนี้ทั้งระบบ 

ในทางกลับกันที่น่าเป็นห่วง คือ การคอร์รัปชัน ที่ทุกรัฐบาลควรให้ความสำคัญ ไม่มุ่งเน้นไปที่นโยบายประชานิยมมากจนเกินไป และควรให้ความสำคัญเกี่ยวกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนเพราะอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญ หากล้มลงอาจฉุดอีกหลายธุรกิจล้มลงได้

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มปี2569  การลดดอกเบี้ยลงต่อเนื่องยังช่วยประคองอยู่บ้าง และมีมาตรการรัฐยังคงอยู่ ซึ่งมีดีกว่าไม่มี แต่จะฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงไม่ได้ ทั้งนี้ จีดีพี 1-2% ไม่เพียงพอแต่รัฐบาลต้องขยับจีดีพีให้โต 3%  ขึ้นไปถึง 5% จะทำให้คนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้ ที่ผ่านมาอสังหาฯ ผ่านพายุเศรษฐกิจมาตั้งแต่ปี2567 โดยปี2568 เป็นที่สุดของพายุเศรษฐกิจที่มาทุกทิศทุกทางและปี 2569 เชื่อว่าจะเป็นปีที่ผ่านจุดตํ่าสุดบนสมดุลใหม่ดังกล่าว 

เศรษฐกิจ-อสังหา ปี “ม้า”ไม่ดีทั้งปี

 

ปิดท้าย นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยมอง ปี2569 ไม่ดีทั้งปี ขณะมาตรการรัฐใหม่ๆ ออกไม่ได้เนื่องจากต้องรอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษีทรัมป์ยังไม่ชัดเจน ผลพวงของปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา กระทบรอบด้านที่น่าห่วงมากที่สุดคือ บริษัทใหญ่ออกหุ้นกู้ได้เหมือนตั้งวงแชร์ใหม่ เกรงว่าหากเศรษฐกิจสะดุดออกหุ้นกู้ไม่ได้จะกระทบถึงบริษัทรายเล็ก

 อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าปี2569 จะเป็นอย่างไร เชื่อว่าผู้ประกอบการจะช่วยกันพยุงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขับเคลื่อนไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตามสะท้อนจากสมรภูมิ ปี 2568 ทั้งโหด และหินก็ผ่านมาแล้ว!!!

 

 

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,161 วันที่ 28 -31 ธันวาคม พ.ศ. 2568