จับตาที่ดินกรุงเทพฯ พุ่งต่อเนื่อง แม้เศรษฐกิจยังชะลอตัว
แม้เศรษฐกิจไทยชะลอตัว แต่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในย่านซีบีดี ยังคงขยับขึ้นต่อเนื่อง แลนด์ลอร์ดยังไม่ลดราคา ดันต้นทุนอสังหาฯ พุ่ง
ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครยังร้อนแรงไม่หยุด แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องก็ตาม โดย ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงปี 2568 ราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ โดยเฉพาะย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ยังคงถือที่ดินไว้อย่างมั่นใจ ไม่รีบขาย และยังไม่พบสัญญาณการปรับลดราคาในตลาด
แม้เศรษฐกิจในประเทศจะเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยทั้งในและต่างประเทศ แต่ความต้องการที่ดินในย่านใจกลางเมืองยังได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ รวมถึงนักลงทุนรายย่อยอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากดีลซื้อขายขนาดใหญ่หลายรายการในช่วงปีที่ผ่านมา เช่น แสนสิริ เข้าซื้อที่ดินบนถนนสารสินในราคาเฉลี่ย 3.9 ล้านบาทต่อตารางวาซึ่งนับเป็นดีลที่แพงที่สุดในประวัติศาสตร์อสังหาฯ ไทย รวมถึงดีลของ AIA ประเทศไทย ที่เข้าซื้อที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกขนาด 8 ไร่ มูลค่า 3,500 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา
นอกจากนี้ ยังมีการซื้อขายในระดับสูงต่อเนื่อง เช่น ที่ดินย่านชิดลมที่ปิดดีลไปกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา รวมถึงพื้นที่สุขุมวิท-ทองหล่อ ที่ราคาทะยานแตะ 2.86 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนชัดว่าราคาที่ดินกรุงเทพฯ “ขึ้นแล้วขึ้นเลย” และยังไม่มีทิศทางปรับลง
อย่างไรก็ตาม แม้ความเคลื่อนไหวของตลาดที่ดินจะยังคึกคัก แต่จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่า มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2568 อยู่ที่เพียง 403,923 ล้านบาท ลดลงถึง 41.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 16 ปี สะท้อนถึงความระมัดระวังของนักลงทุนต่อสภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย กล่าวว่า การซื้อขายที่ดินในปีนี้ยังคงมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่รอบกรุงเทพฯ และแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ซึ่งเป็นทำเลที่ดีเวลลอปเปอร์นิยมใช้พัฒนาโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมระดับราคากลาง ขณะที่ที่ดินใจกลางเมืองยังคงเป็นเป้าหมายหลักของนักพัฒนารายใหญ่ เพียงแต่การปิดดีลต้องใช้เวลาพิจารณานานขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินสูงเกินระดับที่ผู้ซื้อบางรายรับได้
ข้อมูลล่าสุดจากคอลลิเออร์สระบุว่า 10 ทำเลที่มีราคาเสนอขายที่ดินสูงสุดในกรุงเทพฯ ได้แก่
- วิทยุ 4,000,000 บาท/ตร.วา
- ชิดลม 3,200,000 บาท/ตร.วา
- เพลินจิต 3,000,000 บาท/ตร.วา
- สีลม 2,700,000 บาท/ตร.วา
- สุขุมวิท-ทองหล่อ 2,600,000 บาท/ตร.วา
- สาทร 2,500,000 บาท/ตร.วา
- สุขุมวิท-อโศก 2,550,000 บาท/ตร.วา
- เยาวราช 1,900,000 บาท/ตร.วา
- พญาไท 1,800,000 บาท/ตร.วา
- สุขุมวิท-เอกมัย 1,800,000 บาท/ตร.วา
นายภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า ทำเลซีบีดีอย่างหลังสวน สีลม สาทร และสุขุมวิท ยังคงเป็นแหล่งที่ดินราคาสูงสุดของประเทศ โดยเฉพาะหลังการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียบนถนนสาทรที่เฉลี่ยกว่า 1.45 ล้านบาทต่อตารางวา ส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านเดียวกันขยับขึ้นแตะ 2 ล้านบาทต่อตารางวา แล้วในปัจจุบัน
ขณะเดียวกัน เจ้าของที่ดินจำนวนไม่น้อยเริ่มหันมามองโมเดลการสร้างรายได้รูปแบบใหม่ แทนการขายขาด เช่น การให้เช่าระยะยาวแบบ ลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือการร่วมลงทุนพัฒนาโครงการ (Joint Venture) โดยเฉพาะที่ดินในย่านไพรม์โลเคชันที่มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นมากกว่า 10% ต่อปี ทำให้เจ้าของที่ดินลังเลที่จะขายขาด แต่เลือกบริหารสินทรัพย์ให้เกิดรายได้ต่อเนื่องแทน
คอลลิเออร์สคาดว่า ในปี 2569 ราคาที่ดินในย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ จะยังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง เนื่องจากโครงสร้างราคาที่ดินในไทยมัก “ขยับขึ้นแบบยกแผง” และแทบไม่เคยปรับลดลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น ซึ่งอาจกระทบต่อราคาบ้านและคอนโดฯ ในอนาคต