อสังหาฯ ไทยเร่งปรับพอร์ตสู่มิกซ์ยูส รับเทรนด์เศรษฐกิจใหม่

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในกรุงเทพมหานครกำลังเข้าสู่ยุคแห่งการปรับเปลี่ยนโครงสร้างครั้งสำคัญ โดยมี "โครงการพัฒนาแบบมิกซ์ยูส" เป็นแกนหลักในการขับเคลื่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว การรวมพื้นที่ใช้สอยหลากหลายประเภทเข้าไว้ด้วยกันภายในโครงการเดียว

ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน โรงแรม ที่พักอาศัย และพื้นที่ค้าปลีก ไม่ได้เป็นเพียงเทรนด์ชั่วคราว แต่ได้กลายเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ช่วยปลดล็อกมูลค่าที่ดินแปลงใหญ่ในเขตเมืองอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน และในบางกรณีก็ช่วยฟื้นฟูพื้นที่ในเมืองให้กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง

นายแกเร็ท ไมเคิล พาวเวลล์ หัวหน้าสำนักงาน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ตอกย้ำถึงความสำคัญของการพัฒนาในรูปแบบนี้ โดยเสนอแนะให้ภาครัฐและภาคเอกชนใช้ความร่วมมือกันแบบ (PPP) ในการพัฒนาภาคการโรงแรม (Hospitality) และโลจิสติกส์เป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนการเติบโตของประเทศ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การพัฒนาไปสู่ "รีสอร์ตแบบมิกซ์ยูสและศูนย์สุขภาพ (Wellness Hubs)" ซึ่งจะสามารถสร้างรายได้หลายทางจากการให้บริการโรงแรม กิจกรรม และพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนที่แสวงหาการท่องเที่ยวเชิงประสบการณ์มากขึ้น

กลยุทธ์มิกซ์ยูสนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในธุรกิจค้าปลีกและโรงแรม นายนรศักดิ์ ศุภกรธนกิจ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ชี้ว่า ภาคค้าปลีกยังคงเป็นกลุ่มธุรกิจดาวเด่นที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภครุ่นใหม่ที่ให้ความสำคัญทั้งต่อประสบการณ์การจับจ่ายและการใช้เวลาในศูนย์การค้า

นายนรศักดิ์ ยังเผยว่า โครงการค้าปลีกยุคใหม่จึงต้องก้าวข้ามจากการเป็นแค่ "พื้นที่ขายสินค้า" ไปสู่การเป็น "ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์" ที่สะท้อนรสนิยมของผู้บริโภคและดึงดูดนักท่องเที่ยวได้อย่างดี การที่โครงการมิกซ์ยูสผสานส่วนค้าปลีกและโรงแรมเข้าไปจึงเป็นการเพิ่มสภาพคล่องและมูลค่าในระยะยาวให้กับสินทรัพย์ได้อย่างชัดเจน ปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างโอกาสใหม่ ๆ ให้กับการลงทุนอย่างต่อเนื่อง

โดยในปัจจุบันมีผู้พัฒนาโครงการหลายรายเปิดหานักลงทุนเชิงกลยุทธ์ในการร่วมลงทุน (Joint-Venture) เพื่อพัฒนาต่อยอดโครงการขนาดใหญ่ให้ตอบโจทย์ความยั่งยืน ความทันสมัย และดีไซน์ที่แตกต่าง ซึ่งเป็นการยกระดับภาพลักษณ์ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน

ความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนที่สุดจากการเข้ามาของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่คือการสั่นคลอนตลาดอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพฯ นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้กล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2568 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครมีปริมาณสะสมรวมประมาณ 8.93 ล้านตารางเมตร

โดยประมาณ 4.97 ล้านตารางเมตร หรือประมาณ 50% อยู่ในพื้นที่ CBD และยังมีโครงการที่กำลังก่อสร้างและจะแล้วเสร็จในช่วงปี 2568–2570 อีกประมาณ 654,000 ตารางเมตร โดยกว่า 50% หรือประมาณ 325,430 ตารางเมตรอยู่ในพื้นที่ CBD

ในบรรดา "อภิมหาโปรเจค" ที่กำลังกำหนดทิศทางของกรุงเทพฯ โครงการ One Bangkok ถือเป็นผู้นำตลาดที่ได้สร้างมาตรฐานใหม่ โดยมีความคืบหน้าการเช่าพื้นที่อย่างน่าจับตา นายอุกฤษฏ์ เผยว่า One Bangkok Tower 4 มีอัตราการเช่าสูงถึง 80-85% แล้ว ขณะที่ One Bangkok Tower 3 ที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อต้นปีพร้อมกับพื้นที่รีเทล ก็มีผู้เช่าแล้วประมาณ 60-65% และอาคาร 5 ซึ่งมีกำหนดเปิดในปีหน้าก็มีลูกค้าเริ่มเข้ามาเช่าพื้นที่แล้ว เช่น ลูกค้าที่ย้ายมาจากโครงการสำคัญอื่น ๆ ในย่านใกล้เคียง

ความสำเร็จของ One Bangkok ยังมาจากแนวคิดในการปรับเปลี่ยนนโยบายการปล่อยเช่าพื้นที่ โดยมีการนำบริษัทเฟอร์นิเจอร์ เช่น SH Living เข้ามาเป็นพันธมิตรเพื่อให้บริการเช่าเฟอร์นิเจอร์ หรือห้องประชุมสำเร็จรูป (20 ที่นั่งขึ้นไป) เพื่อช่วยให้บริษัทต่าง ๆ สามารถย้ายสำนักงานได้ง่ายขึ้นและลดภาระด้านเงินทุนในการตกแต่งพื้นที่ (Capex) ของผู้เช่าได้อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นนวัตกรรมการบริการที่เข้ามาตอบโจทย์ความยืดหยุ่นทางธุรกิจในยุคปัจจุบันได้อย่างตรงจุด

อีกโครงการในย่าน CBD ที่เป็นที่จับตาคือ Dusit Central Park ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 27 ไร่ในทำเลทองใจกลางเมือง โดยส่วน Central Park Offices โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนอยู่ที่ 60-65% แล้ว การเปิดตัวส่วนรีเทลของโครงการในช่วงที่ผ่านมาได้ส่งผลกระทบในเชิงบวกต่อภาพรวมของตลาดสำนักงานในย่านนี้อย่างชัดเจน การแข่งขันที่เกิดขึ้นใน CBD โดยโครงการมิกซ์ยูสเหล่านี้ ได้ส่งผลกระทบต่ออาคารเก่าโดยรอบที่ต้องเร่งปรับตัวอย่างหนักเพื่อรักษาผู้เช่าไว้

นายอุกฤษฏ์ ชี้ว่า อาคารใหม่ที่สามารถเพิ่มอัตราการเช่าได้เกิน 50% หรืออาคารเก่าที่ยังคงรักษาผู้เช่าไว้ได้ที่ระดับ 80%-90% จะเริ่มมีการปรับค่าเช่าขึ้นเล็กน้อย แต่ในทางกลับกัน อาคารที่อัตราการเช่ายังต่ำกว่า 50% หรือสูญเสียผู้เช่ารายใหญ่จนเหลืออัตราการเช่าพื้นที่เพียง 70% หรือน้อยกว่านั้น จะต้องเริ่มคงค่าเช่าหรือปรับลดราคาลงตามสถานการณ์ของแต่ละอาคาร

อย่างไรก็ตาม การแข่งขันไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในพื้นที่ CBD เท่านั้น โครงการมิกซ์ยูสกำลังขยายตัวไปสู่ทำเลศักยภาพอื่น ๆ ซึ่งมีจุดยืนที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง โดยเฉพาะโครงการ Cloud 11 ที่จะเปิดตัวในย่านปุณณวิถี/อุดมสุข ซึ่งมีขนาดพื้นที่ประมาณ 27 ไร่เท่ากับโครงการ Dusit Central Park แต่มีแนวคิดการพัฒนาที่แตกต่างจาก One Bangkok และ Dusit โดยสิ้นเชิง โครงการนี้คาดว่าจะเปิดตัวอย่างไม่เป็นทางการในเดือนพฤศจิกายน และเปิดตัวอย่างเป็นทางการในเดือนมีนาคมปีหน้า

แม้พื้นที่สำนักงานมีผู้สนใจจองประมาณ 15% ในช่วงแรก แต่พื้นที่รีเทลกลับได้รับความสนใจค่อนข้างดี จุดเด่นของ Cloud 11 คือสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ เช่น The Common ที่ใช้พื้นที่ประมาณ 5,000 ตารางเมตร และมี Auditorium ขนาดใหญ่ที่สามารถใช้สำหรับการจัดอีสปอร์ตและการประชุมได้ แต่ที่น่าสนใจที่สุดคือโมเดลทางธุรกิจใหม่ที่ไม่ได้จบแค่การจ่ายค่าเช่า แต่จะเปลี่ยนรูปแบบค่าเช่าส่วนหนึ่งเป็น "เครดิต" ที่ผู้เช่าสามารถนำไปใช้จ่ายในโครงการ เช่น ใช้โปรโมตแบรนด์บนจอ LED ขนาดใหญ่ หรือใช้บริการจากพาร์ทเนอร์ที่ผลิตภาพยนตร์หรืออุปกรณ์เครื่องเสียง ซึ่งเป็นการเพิ่มมูลค่าทางการตลาดให้กับผู้เช่าได้อย่างสร้างสรรค์และเป็นการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

นอกจากโครงการที่กล่าวมาแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีโครงการขนาดใหญ่ในอนาคตที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด ซึ่งจะช่วยพัฒนาพื้นที่ในโซนกรุงเทพฯ รอบนอกให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด อย่างเช่น Bangkok Mall ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งโครงการที่ช่วยพัฒนาพื้นที่ย่านบางนาให้ดียิ่งขึ้นไปอีก ทำเลบางนาจึงถูกมองว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง เนื่องจากยังมีที่ดินแปลงใหญ่ที่สามารถพัฒนาโครงการได้ และเป็นทำเลที่มีการขยายตัวของโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่อง ทำให้เป็นจุดที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการทั้งในและต่างประเทศ

โดยสรุปแล้ว โครงการอสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูสขนาดใหญ่กำลังเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดสำนักงานและส่งผลกระทบต่อการพัฒนาพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอย่างมีนัยสำคัญ นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้ความเห็นถึงทิศทางตลาดพื้นที่ค้าปลีกในช่วงที่เหลือของปี 2568 ว่าอาจจะยังไม่ดีกว่าที่ผ่านมานัก และในปี 2569 ก็คงไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจอาจจะดีขึ้น แต่ตลาดสำนักงานยังคงต้องพึ่งพาบริษัทข้ามชาติซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลัก

นายอุกฤษฏ์ กล่าวเสริมว่า หากในปี 2569 ไม่มีเหตุการณ์รุนแรงทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ และภาวะเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้น ก็เป็นไปได้ที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานจะกลับมาสดใสอีกครั้ง การแข่งขันในตลาดจึงไม่ได้วัดกันที่ขนาดของโครงการเพียงอย่างเดียว แต่ยังวัดกันที่นวัตกรรมและบริการที่มุ่งเน้นผู้เช่าเป็นศูนย์กลาง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน