เปิดราคาที่ดิน แนวรถไฟฟ้า ย่าน CBD พุ่งสูงกว่า 4ล้านบาท/ตร.ว

ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจ ที่ดินเป็นสิ่งที่หลายฝ่ายต่างพากันจับตามองอย่างใกล้ชิดสำหรับภาพรวมของราคาที่ดินในประเทศไทยปี2567 ในช่วงที่ผ่านมาและแนวโน้มปี2568  ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย

พบว่า ภาพของการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบยังได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และรายเล็กๆ อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในช่วงก่อนหน้าจะพบว่ามีดีเวลลอปเปอร์บางส่วนนำที่ดินบางแปลงที่ไม่ได้พัฒนาออกมาขายสู่ตลาดในหลายๆ พื้นที่ และที่ดินเหล่านั้นก็ได้รับความสนใจจาก ดีเวลลอปเปอร์อื่นๆ มีการติดต่อให้ความสนใจ และบางแปลงก็สามารถปิดการขายได้ในปีที่ผ่านมา

ส่วนใหญ่ยังคงมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง โดยพบว่าราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแปลงมีราคาเสนอขายที่สูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาทและค่อนข้างได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่ต้องการที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งที่ดินบางแปลงที่เป็นข่าวไปในช่วงก่อนหน้า

เช่น บมจ. แสนสิริ มีการเข้าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสิน ซึ่งเป็น ดีลการซื้อขายที่ดินที่แพงสุดในประวัติศาสตร์ ในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา หรือแม้กระทั้งที่ดินติดถนนรัชดาภิเษก ที่บริษัท เอไอเอประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดินขนาด  8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาทหรือเฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท

และได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้วในปีพ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าเป็นการซื้อขายที่ดินในพื้นที่รัชดาภิเษกที่มีราคาสูงที่สุด ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ยังที่ดินอีกหลายแปลงที่มีการซื้อขายกันในปี พ.ศ. 2564

ที่ผ่านมาที่สร้างความตื่นเต้นให้กับคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินบางแปลงบนทำเลย่านสาทร ที่พบว่าในปีที่ผ่านมามีการปิดดีลการซื้อขายกันสูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งถือได้เป็นดีลการซื้อขายที่สูงที่สุดบนทำเลย่านสาทร ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครมีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

 ยังคงพบว่าผู้พัฒนาบางส่วนกลับมองเห็นโอกาสและเลือกที่จะมองว่า ที่ดินบางแปลงถึงแม้ว่าจะมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูง แต่ก็ยังสามารถซื้อได้ เนื่องจากพวกเขามองเห็นถึงโอกาสหลังจากเข้าพัฒนาที่ดินดังกล่าว ว่าจะยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ ส่งผลให้เรายังเห็นภาพของผู้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมากยังคงมองหาที่ดินศักยภาพในปีนี้

เพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ  แต่เราก็จะยังคงเห็นภาพของการประกาศขายที่ดินบางที่ส่วนผู้พัฒนานำมาขายออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกันในปีนี้

ขณะเดียวกันทำเลซีบีดี (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) ประกอบด้วยหลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท พบว่า แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขาย/เช่า ซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง โดยพบว่า โซนสาทรหลังจากมีการปิดดีลการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา

ในช่วงก่อนหน้า พบว่าในช่วงปลายปี2565 ที่ผ่านมา มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงในราคาที่สูงกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา สำหรับโซนสุขุมวิทมีการซื้อขายสูงกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาทแทบทุกพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับราคามากถึงร้อยละ 10.0 ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านทองหล่อมีการปิดดีลที่ดินบางแปลงทำสถิติใหม่ไปกว่า  2.86 ล้านบาทต่อ ตารางวาในช่วงก่อนหน้า

สำหรับบริเวณริมถนนสุขุมวิทปัจจุบันมีราคาขายที่สูงกว่า 2.5 -2.9 ล้านบาทแทบทุกแปลงในปัจจุบัน สำหรับทำเลย่าน สีลม-สาทรสำหรับที่ดินที่มีศักยภาพที่สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้ก็จะการมีเสนอขายกันมากกว่า 2.00-2.50 ล้านบาทต่อตารางวาแล้วในปัจจุบัน

ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก และเป็นปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญเนื่องจากที่ดินเป็นต้นทุนที่สำคัญของผู้พัฒนาหากปัญหาราคาที่ดินที่ปรับตัวค่อนข้างสูงยังคงมีการปรับอีกต่อเนื่องจะส่งผลต่อราคาสินค้าที่จะผลิตออกมาจนอาจจะสูงจนเกินกว่าผู้บริโภคจะสามารถเข้าถึงได้

สำหรับราคาที่ดินในปี 2568  ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า ราคาเสนอขายที่ดินในพื้นที่ CBD ในกรุงเทพมหานครยังคงมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เนื่องจากราคาที่ดินหากมีการปรับแล้วจะปรับแบบยกแผงจะไม่พบว่าจะมีการปรับลด ซึ่งภาวการณ์ปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูงจะยังเป็นปัญหาต่อเนื่องในกรุงเทพมหานคร ซึ่งค่อนข้างเป็นประเด็นที่ค่อนข้างน่าจับตามองอย่างใกล้ชิดเนื่องจาก

หากราคาที่ดินยังคงมีการปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่องแบบไม่มีที่สิ้นสุดนั้นย่อมหมายความว่า ผู้พัฒนาก็ยังคงต้องแบกรับกับปัญหาต้นทุนที่ค่อนข้างสูงซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาของสินค้าที่แน่นอนว่าต้องมีการปรับตัวสูงขึ้นและผู้บริโภคต้องเจอกับราคาของสินค้าที่ราคาสูงเกินว่าจะที่ซื้อหาได้

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,094 พ.ศ. 2568