เทรนด์คอนโดปี68 เมื่อผู้ซื้อ เน้นคุณค่า –ไลฟ์สไตล์มากกว่าราคา

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 แม้ปีนี้จะไม่เริ่มต้นด้วยการเคลื่อนไหวที่ร้อนแรงหรือแรงกระเพื่อมในวงการอสังหาริมทรัพย์ตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง แต่ตัวเลขที่ปรากฏในช่วง 3 เดือนแรกของปีที่ผ่านมา

กลับซ่อนสัญญาณสำคัญของการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างที่อาจกำหนดอนาคตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ไปอีกหลายปีข้างหน้า แม้จะไม่มีข่าวฮือฮา หรือยอดขายแบบ sold out ภายในไม่กี่วันเหมือนในอดีต

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครทั้งหมด 14 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมทั้งหมดประมาณ 19,837 ล้านบาท ด้วยอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมด  5,656 ยูนิต

ปรับตัวดีขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 72.1% แต่พบว่าจากอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมดสามารถขายได้เพียง 2,110 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายเฉลี่ย 37%  เท่านั้น

แม้จะยังไม่เรียกว่า “แย่” ในเชิงตัวเลข ถือว่าห่างไกลจากภาพของตลาดคอนโดมิเนียมในยุคทอง ที่อัตราการขายช่วงเปิดตัวเคยพุ่งสูงถึง 60–70% อย่างต่อเนื่อง และตัวเลขเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงข้อมูลธรรมดา

คือกระจกสะท้อนความเป็นจริงชุดใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างตรงไปตรงมา ความเป็นจริงที่ผู้บริโภคไม่ได้ตัดสินใจซื้อจากแค่ราคาถูกหรือทำเลใกล้รถไฟฟ้าอีกต่อไป แต่เปลี่ยนมาเป็นดีมานด์เฉพาะกลุ่มที่มองหาสิ่งที่ตอบโจทย์เฉพาะตัวมากกว่า ผู้บริโภคกลุ่มใหม่ ๆ มีพฤติกรรมที่แตกต่าง

พวกเขามองหาที่อยู่อาศัยที่ใช้ชีวิตได้จริงมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น และพวกเขายินดีจะรอ หากยังไม่เจอโครงการที่ “ใช่จริง” สิ่งที่น่าสนใจคือ ในขณะที่โครงการในย่านชานเมืองเปิดตัวหนาแน่นแต่กลับขายได้น้อย โครงการที่มีจุดขายเฉพาะตัว เช่น วิวแม่นํ้า ทำเลติดศูนย์ธุรกิจ หรืออยู่ในโซนที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานชัดเจน

นั่นหมายความว่าในยุคที่ตลาดไม่ใช่ผู้ขายเป็นฝ่ายเลือกอีกต่อไป แต่กลับกลายเป็นผู้ซื้อเป็นผู้มีอำนาจตัดสินอย่างแท้จริง ผู้พัฒนาจึงต้องยกระดับความเข้าใจผู้บริโภคให้ลึกขึ้นกว่าเดิมหลายเท่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่การแข่งขันไม่ใช่เรื่องของ“ใครเปิดก่อน ใครถูกกว่า” แต่คือ “ใครเข้าใจความต้องการของลูกค้ามากกว่ากัน” และ “ใครสามารถเปลี่ยนโครงการหนึ่งให้กลายเป็นการใช้ชีวิตที่คนอยากเป็นเจ้าของ

ดังนั้นตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2568 ไม่ใช่ตลาดที่ใครเข้ามาก็ขายได้อีกต่อไป หากไม่มีจุดขายที่ชัดเจน เข้าไม่ถึงกลุ่มเป้าหมาย และไม่มีความเข้าใจในบริบทใหม่ของผู้บริโภค โครงการเหล่านั้นจะถูกกลืนหายไปในตลาดที่แน่นขนัดด้วยตัวเลือก ในวันที่ลูกค้าไม่ได้เลือกแค่ “คอนโด” แต่เลือก “ชีวิต” ที่ต้องการ การเข้าใจความฝันของเขาให้ได้ก่อน คือจุดเริ่มต้นของการขายที่ยั่งยืน

ข้อแนะนำของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จากภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสแรกของปี 2568 พบว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วง “การเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้าง” อย่างมีนัยสำคัญ

โดยผู้ซื้อมีแนวโน้มเปลี่ยนพฤติกรรมจากการพิจารณาเพียงปัจจัยราคาและทำเล มาให้ความสำคัญกับคุณค่าในการอยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ และความเชื่อมั่นในแบรนด์มากยิ่งขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นในการปรับตัวของผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมนี้ ดังนี้

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความแตกต่าง (Differentiation) อย่างชัดเจน ทั้งในด้านแนวคิดของการออกแบบ (Design Concept) ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในระยะยาว รวมถึงการสร้างและรักษาภาพลักษณ์ของแบรนด์อย่างเป็นระบบ

ผ่านการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพและความน่าเชื่อถือ การเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการเชิงลึกของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายจะกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดของความสำเร็จ มากกว่าการพึ่งพาการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้การลงทุนในข้อมูลและการวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนการนำเทคโนโลยีเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการพัฒนาและบริหารโครงการ เช่น การวิเคราะห์ Big Data หรือการใช้ระบบ CRM เพื่อเข้าใจและติดตามความต้องการของลูกค้า จะช่วยให้สามารถวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ได้ตรงจุด และรักษาความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาว

ขณะผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในบริบทที่ตลาดมีอุปทานหลากหลายและแข่งขันสูง ผู้ซื้อควรพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยโดยอิงจากมูลค่าเชิงคุณภาพ มากกว่าราคาขายเพียงอย่างเดียว โดยควรประเมินถึงศักยภาพของทำเล การออกแบบที่รองรับการอยู่อาศัยจริง และความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการในระยะยาว

รวมถึงตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ด้านสาธารณูปโภค การบริหารจัดการภายในโครงการ และคุณภาพของวัสดุก่อสร้างอย่างรอบด้าน ในยุคที่ตลาดกำลังเปลี่ยนจาก “ตลาดผู้ขาย” สู่ “ตลาดผู้ซื้อ” การตัดสินใจซื้อจึงควรอยู่บนฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างมีเหตุผล เพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยที่สามารถตอบสนองความต้องการทั้งในมิติของการใช้ชีวิตและการลงทุนอย่างยั่งยืน

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,089 วันที่ 20 - 23 เมษายน พ.ศ. 2568