ทำไม ตลาดคอนโดปี68 ถึงไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยดีมานด์กระแสหลักแบบในอดีต

 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย สะท้อนภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี  2568 ตลาดแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ

โดยอัตราการขายเฉลี่ยในช่วงเปิดตัวโครงการใหม่ยังต่ำพบว่าอยู่ที่ประมาณ 37% ซึ่งห่างไกลจากยุครุ่งเรืองที่เคยทำยอดขายได้ถึง 60-70% ภายในช่วงแรกของการเปิดตัว อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาปรับตัวเพิ่มขึ้น 72.1%

เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา แต่ความสำเร็จของการขายกลับจำกัดแค่เพียงในบางพื้นที่เท่านั้น  พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก (Suburban Bangkok Area) ที่มีราคาถูกแต่ขายได้ยาก 

ส่วนโครงการที่มีจุดขายเฉพาะตัว เช่น ทำเลศักยภาพหรือวิวแม่น้ำ กลับทำยอดขายได้ดีกว่า โดยโครงการที่ประสบความสำเร็จ เช่น One River Rama 3 ของ Singha Estate ที่สามารถขายได้ 85% ด้วยราคาต่อตารางเมตรถึง 190,000 บาท

แสดงให้เห็นว่าในตลาดปัจจุบันผู้บริโภคมองหาคุณค่าและการตอบโจทย์ชีวิตมากกว่าแค่ราคา ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจลึกซึ้งถึงความต้องการและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในปัจจุบัน

โดยไม่เพียงแค่เสนอราคาหรือทำเลที่สะดวกอีกต่อไป แต่ต้องสามารถสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและตอบสนองความฝันของลูกค้าในยุคที่ผู้ซื้อเป็นผู้มีอำนาจในการตัดสินใจสูงที่สุด

อย่างไรก็ตาม แม้ปีนี้จะไม่เริ่มต้นด้วยการเคลื่อนไหวที่ร้อนแรงไม่มีข่าวฮือฮา หรือยอดขายแบบ sold out ภายในไม่กี่วันเหมือนในอดีต แต่เบื้องหลังของความเงียบสงบนี้ กำลังส่งเสียงที่ดังพอให้ผู้พัฒนาต้องฟังอย่างตั้งใจ

ทั้งนี้โดยสรุปแรงกระเพื่อมในวงการอสังหาริมทรัพย์ตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง แต่ตัวเลขที่ปรากฏในช่วง 3 เดือนแรกของปีที่ผ่านมากลับซ่อนสัญญาณสำคัญของการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างที่อาจกำหนดอนาคตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ไปอีกหลายปีข้างหน้า

จากข้อมูลพบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครทั้งหมด 14 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมทั้งหมดประมาณ 19,837 ล้านบาท ด้วยอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมด  5,656 ยูนิต

ปรับตัวดีขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 72.1% แต่พบว่าจากอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมดสามารถขายได้เพียง 2,110 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายเฉลี่ย 37%  เท่านั้น

แม้จะยังไม่เรียกว่า “แย่” ในเชิงตัวเลข แต่ก็ถือว่าห่างไกลจากภาพของตลาดคอนโดในยุคทอง ที่อัตราการขายช่วงเปิดตัวเคยพุ่งสูงถึง 60–70% อย่างต่อเนื่อง และตัวเลขเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงข้อมูลธรรมดา

แต่มันคือกระจกสะท้อนความเป็นจริงชุดใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างตรงไปตรงมา ความเป็นจริงที่ผู้บริโภคไม่ได้ตัดสินใจซื้อจากแค่ราคาถูกหรือทำเลใกล้รถไฟฟ้าอีกต่อไป

ตลาดคอนโดในปี 2568 ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยดีมานด์กระแสหลักแบบในอดีต แต่เปลี่ยนมาเป็นดีมานด์เฉพาะกลุ่มที่มองหาสิ่งที่ตอบโจทย์เฉพาะตัวมากกว่า ผู้บริโภคกลุ่มใหม่ ๆ มีพฤติกรรมที่แตกต่าง พวกเขามองหาที่อยู่อาศัยที่ใช้ชีวิตได้จริงมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไรในระยะสั้น และพวกเขายินดีจะรอ หากยังไม่เจอโครงการที่ "ใช่จริง"

 

สิ่งที่น่าสนใจคือ ในขณะที่โครงการในย่านชานเมืองเปิดตัวหนาแน่นแต่กลับขายได้น้อย โครงการที่มีจุดขายเฉพาะตัว เช่น วิวแม่น้ำ ทำเลติดศูนย์ธุรกิจ หรืออยู่ในโซนที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานชัดเจน กลับทำยอดขายได้ดีกว่าค่าเฉลี่ย

โดยเฉพาะโครงการอย่าง One River Rama 3 ของ Singha Estate ที่สามารถขายได้ถึง 85% ด้วยราคาต่อตารางเมตรสูงถึง 190,000 บาท ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในตลาดหลายเท่าตัว สะท้อนว่า “ผู้ซื้อยังมีศักยภาพ แต่โครงการต้องมีคุณค่าเพียงพอที่จะทำให้พวกเขาตัดสินใจ

 

นั่นหมายความว่าในยุคที่ตลาดไม่ใช่ผู้ขายเป็นฝ่ายเลือกอีกต่อไป แต่กลับกลายเป็นผู้ซื้อเป็นผู้มีอำนาจตัดสินอย่างแท้จริง ผู้พัฒนาจึงต้องยกระดับความเข้าใจผู้บริโภคให้ลึกขึ้นกว่าเดิมหลายเท่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ที่การแข่งขันไม่ใช่เรื่องของ “ใครเปิดก่อน ใครถูกกว่า” แต่คือ “ใครเข้าใจความต้องการของลูกค้ามากกว่ากัน” และ “ใครสามารถเปลี่ยนโครงการหนึ่งให้กลายเป็นการใช้ชีวิตที่คนอยากเป็นเจ้าของ

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปีพ.ศ. 2568 จำแนกตามพื้นที่

นอกจากนี้ยังพบว่า จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด มากกว่า 63.10% ของยูนิตเปิดตัวทั้งหมดยังคงตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก (Suburban Bangkok Area) ซึ่งแม้จะมีราคาที่เข้าถึงง่าย (เฉลี่ย 65,000–85,000 บาท/ตร.ม.)

แต่กลับเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการขายต่ำที่สุดในไตรมาสที่ผ่านมา หลายโครงการเปิดตัวด้วยยูนิตจำนวนมากแต่ยอดขายแทบไม่ขยับ สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าราคาไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป ในตลาดที่ผู้บริโภคมีทางเลือกมาก การวางตำแหน่งโครงการ การทำตลาดเชิงลึก และความน่าเชื่อถือของแบรนด์ มีผลต่อการตัดสินใจมากกว่าแค่ตัวเลขบนป้ายโฆษณา

 

 

สำหรับพื้นที่รอบเมืองและพื้นที่เมืองชั้นในยังมีดีมานด์ ถ้าเข้าใจผู้ซื้อ แม้จะมีจำนวนน้อยกว่า แต่โครงการในโซนรอบเมืองด้านทิศใต้ (พระราม 3, นราธิวาสฯ) (Southern Fringe Area) และพื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) (City Area) กลับทำผลงานได้ดีกว่าอย่างชัดเจน One River Rama 3 จาก Singha Estate

กลายเป็นโครงการที่น่าสนใจที่สุดของไตรมาสนี้ ด้วยราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 190,000 บาท/ตร.ม. แต่กลับมียอดขายถึง 85% ภายในไม่กี่เดือน และโครงการ Life Sathorn - Narathiwas 22 โดย AP Thailand ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลกลางเมือง ก็ทำยอดขายได้เป็นอย่างดี

แม้จะตั้งราคาไว้ระดับที่ค่อนข้างสูง สิ่งที่ทั้งสองโครงการมีร่วมกันคือ ทำเลศักยภาพ  ภาพลักษณ์ของแบรนด์   การตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ อย่างตรงจุด ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า แบรนด์ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ

หากพิจารณาในมิติของแบรนด์ จะพบว่าแบรนด์ที่มีความชัดเจนและฐานลูกค้าแน่น เช่น AssetWise, AP Thailand, และ Sansiri ยังคงสามารถรักษาความเชื่อมั่นและยอดขายได้ดี ในขณะที่ผู้พัฒนาที่ไม่เคยมีผลงานเด่นในอดีต หรือไม่มีจุดขายชัดเจน กลับต้องดิ้นรนในการแข่งขันที่สูงขึ้น

ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ปี 2568  ไม่ใช่ตลาดที่ใครเข้ามาก็ขายได้อีกต่อไป หากไม่มีจุดขายที่ชัดเจน เข้าไม่ถึงกลุ่มเป้าหมาย และไม่มีความเข้าใจในบริบทใหม่ของผู้บริโภค โครงการเหล่านั้นจะถูกกลืนหายไปในตลาดที่แน่นขนัดด้วยตัวเลือก ในวันที่ลูกค้าไม่ได้เลือกแค่ “คอนโด” แต่เลือก “ชีวิต” ที่ต้องการ การเข้าใจความฝันของเขาให้ได้ก่อน คือจุดเริ่มต้นของการขายที่ยั่งยืน

ข้อแนะนำของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยจากภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสแรกของปี 2568 พบว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วง "การเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้าง" อย่างมีนัยสำคัญ โดยผู้ซื้อมีแนวโน้มเปลี่ยนพฤติกรรมจากการพิจารณาเพียงปัจจัยราคาและทำเล มาให้ความสำคัญกับคุณค่าในการอยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ และความเชื่อมั่นในแบรนด์มากยิ่งขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นในการปรับตัวของผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในอุตสาหกรรมนี้ ดังนี้

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความแตกต่าง (Differentiation) อย่างชัดเจน ทั้งในด้านแนวคิดของการออกแบบ (Design Concept) ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในระยะยาว

รวมถึงการสร้างและรักษาภาพลักษณ์ของแบรนด์อย่างเป็นระบบ ผ่านการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพและความน่าเชื่อถือ การเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการเชิงลึกของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายจะกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดของความสำเร็จ มากกว่าการพึ่งพาการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว

นอกจากนี้การลงทุนในข้อมูลและการวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนการนำเทคโนโลยีเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการพัฒนาและบริหารโครงการ เช่น การวิเคราะห์ Big Data หรือการใช้ระบบ CRM เพื่อเข้าใจและติดตามความต้องการของลูกค้า จะช่วยให้สามารถวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ได้ตรงจุด และรักษาความได้เปรียบในการแข่งขันในระยะยาว

สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบริบทที่ตลาดมีอุปทานหลากหลายและแข่งขันสูง ผู้ซื้อควรพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยโดยอิงจากมูลค่าเชิงคุณภาพ มากกว่าราคาขายเพียงอย่างเดียว โดยควรประเมินถึงศักยภาพของทำเล การออกแบบที่รองรับการอยู่อาศัยจริง และความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการในระยะยาว

รวมถึงตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ด้านสาธารณูปโภค การบริหารจัดการภายในโครงการ และคุณภาพของวัสดุก่อสร้างอย่างรอบด้าน ในยุคที่ตลาดกำลังเปลี่ยนจาก "ตลาดผู้ขาย" สู่ "ตลาดผู้ซื้อ"

การตัดสินใจซื้อจึงควรอยู่บนฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างมีเหตุผล เพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยที่สามารถตอบสนองความต้องการทั้งในมิติของการใช้ชีวิตและการลงทุนอย่างยั่งยืน