การเมืองซวนเซ - อสังหาฯหลงทิศ ตลาด "ที่อยู่อาศัย" ไทยจะไปทางไหน ?

เช่นเดียวกับ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ในหมวด "ที่อยู่อาศัย" ที่ขณะนี้ เกิดภาวะ "สุญญากาศ" ในการเดินเกมเช่นกัน ซึ่งผิดแผนเป้าหมายของแต่บริษัท ที่เดิมต่างมุ่งหวังว่า ปีนี้ผลประกอบการจะขยายตัวได้ไม่น้อยกว่าช่วงปีที่ผ่านมา

เจาะในมุมมองของกูรูอสังหาฯ สรุปภาพรวมตลาดช่วงไตรมาสแรก ปี 2566 ที่ผ่านมา ผ่านการถอดรหัส ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ 10 อันดับแรก ได้แก่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) , บมจ.แสนสิริ , บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ , บมจ.พฤกษา ,บมจ.ศุภาลัย ,บมจ.เอสซี แอสเสท ,บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ , บมจ.เฟรเซอร์สฯ ,บมจ.สิงห์ เอสเตท และ บมจ.โนเบิล ที่มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 57,473 ล้านบาท เติบโตราว 8% ว่าเติบโตแต่ไม่สดใสอย่างที่คิด 

ตลาดไปต่อจาก หน่วยพร้อมโอนฯ

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า จริงอยู่ที่ช่วงดังกล่าว ตลาดที่อยู่อาศัย มีสัญญาณดีขึ้น จากปัจจัยลบทรงตัว ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคคนไทยดีขึ้น แต่หากพิจารณาถึงการเปิดขายโครงการใหม่ จะเห็นได้ชัดเจนว่า "ลดลง" อย่างมาก เนื่องจากผู้ประกอบการ เน้นปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว มากกว่าเร่งเปิดขายโครงการใหม่ เพราะต้องการเงินจากการโอนกรรมสิทธิ์มากกว่ารายได้จากเงินจอง เงินทำสัญญาที่ได้จากการเปิดขายโครงการใหม่น้อยนิด

ดังนั้น ผลงานไตรมาส 1 ที่หลายบริษัท มีทั้งรายได้และกำไรที่ดีขึ้น ล้วนมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ อีกทั้งยังได้แรงหนุนจากโครงการบ้านจัดสรรที่มีระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ หรือใช้เวลาไม่นาน เพียง 1-2 เดือนก็สามารถปิดการขายและโอนกรรมมสิทธิ์ได้แล้ว 

ทั้งนี้ เป็นห่วงว่า แนวโน้มไตรมาส 2 สิ้นสุด มิถุนายน จะมีความเป็นไปได้ที่ผลประกอบการของผู้ประกอบการอาจ "ลดลง" หรือ เติบโตไม่เทียบเท่าปีก่อนหน้านี้ เพราะภาวะเศรษฐกิจ และความกังวลในหลายๆ ด้าน มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ต้องไปลุ้นอีกครั้ง ก็ช่วงไตรมาส 3 ที่หลายบริษัทจะมีโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทยอยออกมาเป็นจำนวนมาก

ปัจจัยลบ ถล่ม "กำลังซื้อ"

ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบปัจจัยบวกและปัจจัยลบในตลาด ยิ่งประเมินได้ยาก ว่าอสังหาฯไทยปีนี้ จะไปทางไหน ท่ามกลางการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเมินว่า ตลาดปีนี้ อาจติดลบในช่วง 10-20% เพราะแม้ตั้งแต่ต้นปีมา กิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆกลับมาเป็นปกติ สร้างความเชื่อมั่นในระบบ โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยวได้ประโยชน์จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ มีส่วนช่วยอสังหาฯ อีกทั้ง ราคาที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก มีเพียงส่วนลดและของแถมที่ลดน้อยลง  แต่ภาพรวมต้องยอมรับว่า "กำลังซื้อ" ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร 

ขณะประเด็นแนวโน้มหนี้รอเสียในระบบ ทะลุ 6.6 แสนล้านบาท ภายใต้ทิศทางดอกเบี้ยขาขี้นอย่างชัดเจน ซึ่งอาจสูงไปหยุดที 0.75-1.0% นั้น กำลังเป็นบ่วงสำคัญของการขยับในภาคอสังหาฯ เจาะตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพี ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย เผยว่า ปัจจุบัน อยู่ที่ 86.9% ซึ่งนั่นจะทำให้สถาบันการเงินยังคงพิจารณาให้สินเชื่อด้วยเกณฑ์ที่เข้มงวด และ กลุ่มผู้มีรายได้น้อย -ปานกลาง ยังเข้าถึงได้ยาก ขณะตลาดบ้านระดับบน ที่คอยขับเคลื่อนตลาด แท้จริงขนาดของความต้องการไม่ได้ใหญ่มากนัก

ส่วนดอกเบี้ย ที่ประกอบกับ ราคาที่อยู่อาศัย ขึ้นทั้งทางตรงและทางอ้อม โดยไม่มีการผ่อนปรน LTV (อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย) ภายใต้รายได้ของประชาชนยังไม่ปรับตัวแข็งแรงนั้น  ถูกคาดการณ์ว่า จะทำให้ความสามารถการซื้อและการกู้ลดลง และจะกระทบต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี 

เลวร้ายไปกว่านั้น ถ้าปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ขยายตัว อาจทำให้เศรษฐกิจโลกถดถอย หรือ ภายในประเทศเกิดความขัดแย้งทางการเมือง ก็อาจมีผลกระทบต่อภาคท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจที่สำคัญของไทย ลามให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัวอีกระลอก

รอแพคเกจกระตุ้นเศรษฐกิจ-อสังหาฯ

ทั้งหมดนับเป็นความท้าทาย และ อุปสรรคใหญ่ต่อทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในยามนี้ โดยรอเพียงความหวัง จากรัฐบาลชุดใหม่ ที่เดิมที หลังเสร็จสิ้นการจัดตั้งรัฐบาล จะมีการผลักดันมาตรการทางเศรษฐกิจ และมาตรการช่วยเหลือภาคธุรกิจต่างๆออกมาทันที แต่ขณะนี้เกิดความไม่นอนแน่สูงจากปัญหาทางการเมือง 

สำหรับภาคอสังหาฯนั้น พบมีหลายข้อเสนอจากคนในวงการ ไม่ว่าจะเป็น การเสนอให้รัฐบาล ตั้งกองทุนประกันสินเชื่อบ้าน หักเงินค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปี ซึ่งมีมูลค่าสูงถึงปีละ 1 ล้านล้านบาท ราว 10% แบ่งปันเป็นกองทุน และสะสมเพิ่มปีละ 1% เพื่อใช้เป็นเงินค้ำประกันให้กับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มเปราะบาง , การแก้ไขปัญหาของตลาดบ้านระดับกลาง-ล่าง จากปัจจัยราคาที่ดินปรับราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสถาบันการเงินไม่รองรับลูกค้ากลุ่มดังกล่าว เกิดการปฎิเสธสินเชื่อสูง (รีเจ็กต์)

ปลุกรัฐบาลแก้ปัญหาผังเมืองรวม กทม. อย่างจริงจัง เนื่องจากผังเมืองรวมกทม.ฉบับเดิมถูกมองว่า ไม่เอื้อในการดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัย ทำให้ต้นทุนบ้านราคาแพง  ,การเสนอให้รัฐ ออกวีซ่า 3-5 ปี เพื่อสนับสนุนนักลงทุนต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทย หวังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวเร็ว  

ขณะนโยบายหลักของพรรคก้าวไกล ที่ระบุ จะช่วยค่าผ่อนบ้านสำหรับคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ในอัตราหลังละ 2,500 บาทต่อเดือน 30 ปี จำนวน 100,000 ราย สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต ได้รับการตอบรับดี โดยคาดจะทำให้ตลาดบ้านราคาดังกล่าว มีความเคลื่อนไหวมากกว่าที่ผ่านมา กระตุ้นภาพรวมอสังหาฯได้ดี เป็นต้น