"จึงรุ่งเรืองกิจ" เดินเกมอสังหาฯ ฝาก 3 ความหวังรัฐบาลใหม่

ซึ่งนำทัพบริหารงานโดย "บดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ" นักธุรกิจหนุ่มไฟแรง ที่ถูกจับตามองทั้งจากคนในและนอกวงการอสังหาฯ ก่อนล่าสุดกลับมามีความเคลื่อนไหวน่าสนใจอีกครั้ง ภายใต้เป้าหมาย 3 ปี (ปี2566-2568) จะทำยอดขายให้ได้ไม่น้อยกว่า 4,000 ล้านบาทต่อปี ส่วนรายได้นั้น จะเริ่มเห็นชัดขึ้นในปี 2567 ที่คาดการณ์ว่าจะมีรายได้ถึง 7,000 ล้านบาท

โดยปี 2566 เรียลแอสเสท ประกาศว่า จะมีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ 4 โครงการ มูลค่า 5.9 พันล้านบาท แบ่งเป็นบ้าน 2 โครงการ และ คอนโดมิเนียม 2 โครงการ โดยมีกลยุทธ์ทางธุรกิจที่สำคัญ คือ การจับมือพันธมิตรใหญ่จากญี่ปุ่น "SOTETSU" ในการลงทุน เพิ่มเติมจากการลุยเดี่ยว ทั้งการพัฒนาบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ และคอนโดมิเนียมมาแล้วมากกว่า 20 โครงการ

ความเชื่อมั่นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีทิศทางที่เติบโตและผู้บริโภคยังมีความต้องการ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่จำเป็นในการดำรงชีวิต แม้ธุรกิจอสังหาฯยังมีความท้าทายอยู่มากมายก็ตาม ทำให้เราเห็นเกมเร่งสปีดของเรียลแอสเสท ตั้งแต่การท้าชนทำเลเดือด งัดที่ดิน 180 ไร่ ริมถนนใหญ่กิ่งแก้ว ย่านบางนา-ตราด สุวรรณภูมิ ปั้นคอมมูนิตี้ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ แข่งขันช่วงชิงกำลังซื้อกับผู้พัฒนารายใหญ่ๆในละแวกดังกล่าว 

ล่าสุด แม้ตลาดคอนโดฯยังไม่ฟื้นตัวเต็มที แต่เรียลแอสเสท มองเป็นโอกาสรอยต่อ ปักหมุดเสาโครงการใหม่ ในย่านเนื้อหอม "รัชดา-ห้วยขวาง" เพิ่มเติมอีก 1 โครงการ จนเกิดคำถาม อะไร?คือความเชื่อมั่นของอสังหาฯรายนี้ อีกทั้ง ความเปลี่ยนแปลงในขั้วการเมืองที่แนบชิด มีสิ่งใดที่อยากร้องขอจากว่าที่รัฐบาลใหม่บ้าง? 

นายบดินทร์ธร ฟันธงว่า ตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้ายังมีดีมานด์ความต้องการที่น่าสนใจ นำมาซึ่งการพัฒนาโครงการใหม่ ในชื่อ "เดอะสเตจ เมด บาย มี รัชดา-ห้วยขวาง" บนพื้นที่ย่านประชาราชฎร์บำเพ็ญ ห่างจากแยกห้วยขวางราว 300 เมตร ตึกสูง 31 ชั้น ขนาดที่ดิน 2 ไร่ จำนวน 454 ยูนิต มูลค่า 2,130 ล้านบาท ในราคาเริ่ม 2.89 ล้านบาท ซึ่งต่อยอดจากโครงการแรกในพื้นที่ใกล้ๆกัน (เดอะ สเตจ มายด์สเคป รัชดา-ห้วยขวาง) ที่อยู่ระหว่างการขายและก่อสร้างไปได้สวย อีกทั้งยอดขายเป็นที่พอใจ โดยเฉพาะจากการซื้อของชาวจีน-ฮ่องกง

"มองว่า ตลาดคอนโดฯยังมีดีมานด์ เพียงแต่ต้องหาให้เจอ เจาะเซกเม้นท์ให้ถูก ราคาขายต้องไม่หนักใจผู้บริโภคจนเกินไป ที่ผ่านมาบริษัทำการบ้านอย่างหนัก และมาถูกทาง เพราะขณะนี้สามารถทำยอด Sold Out ได้ในรอบ Online Booking ได้ตั้งแต่ช่วงเดือน เม.ย. ที่ผ่านมา"

ในแง่ทำเลนั้น เรียลแอสเสท ให้มุมมองว่า ห้วยขวาง เป็นย่านธุรกิจที่สำคัญ ถูกขนานนามเป็น "ลิตเติ้ลไชน่า" ภาพความเงียบเหงาที่เคยเกิดขึ้นเมื่อช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า จากไทยล็อกดาวน์ ผู้ประกอบการคนจีน หนีกลับประเทศ ปัจจุบันกลับมาคึกคักแล้ว 100% ทั้งกิจการร้านอาหาร ร้านนวด ธุรกิจในซอกซอยต่างๆ กลับมาเปิดบริการแล้วทั้งหมด  

ขณะย่านรัชดา ที่เป็น New CBD มีแหล่งงาน ความเจริญ ช่วยสนับสนุนให้ห้วยขวาง มีความเป็นย่านพาณิชยกรรม มีการเติบโตของพื้นที่ ก่อเกิดมูลค่าของที่ดินให้ขยายตัว และนำมาซึ่งดีมานด์ที่อยู่อาศัยในย่านดังกล่าวด้วย พบการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัย ซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือกันในหมู่คนไทยและคนต่างชาติ 1.2-1.6 แสนบาทต่อตร.ม. สะท้อนถึงศักยภาพของทำเลนี้ 

อย่างไรก็ดี ความฝืดของกำลังซื้อรวมในตลาดอสังหาฯยามนี้ ทำให้ เรียลแอสเสท อยากเห็นมาตรการกระตุ้นใหม่ๆ ออกมากจากรัฐบาลชุดต่อไปเช่นเดียวกัน โดย นายบดินทร์ธร ฝากโจทย์การบ้านไว้หลายแง่ ได้แก่ 

1.ต้องการให้รัฐบาลขยายเพดาน สิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองที่อยู่อาศัย ที่เดิมทีถูกขีดไว้แค่ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น โดยอยากให้เพิ่มเติมไปถึง ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท หลังมองว่า เป็นช่วงราคาที่ผู้ซื้อ คือ กลุ่มคนทำงาน กินเงินเดือนธรรมดา ไม่ได้ร่ำรวยอย่างที่ถูกมอง จึงจำเป็นต้องได้รับการกระตุ้นสนับสนุนเช่นเดียวกัน

2.กฎเหล็ก LTV (อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย) ที่แม้ ธปท.จะผ่อนปรนให้กับคนซื้อบ้านหลังแรก และ ถอดเงื่อนไขจำกัดสิทธิผู้กู้ร่วมออก แต่มาตรการดังกล่าว ยังสร้างผลกระทบในการซื้อ-ขาย เกิดภาพผู้ซื้อถูกปฎิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก จึงต้องการให้รัฐบาลใหม่ ช่วยสนับสนุนวงเงินกู้ หรือ ส่วนต่างดอกเบี้ย สำหรับบางกลุ่ม เพราะแม้ปัจจุบันธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จะช่วยเหลือผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยถูก ,วงเงินพิเศษ และมีโปรแกรมบ้านล้านหลังอยู่แล้ว แต่มองนี่ไม่ได้กระตุ้นตลาดเท่าไหร่นัก เพราะสิทธิถูกจำกัดเฉพาะกลุ่มคนเท่านั้น 

โดยต้องการให้รัฐบาลช่วยขยายขนาดการช่วยเหลือให้ครอบคลุมกว้างขึ้น เช่น การตั้งกองทุนช่วยเหลือส่วนต่างของคนที่ต้องการที่อยู่อาศัย หรือ โครงการบ้านล้านหลัง (เฟส 3 ดอกเบี้ยพิเศษ 3% ต่อปี ) จากการกำหนดราคาบ้านไว้แค่ 1.5 ล้านบาท ให้ขยายให้สนับสนุนไปถึง 10 ล้านบาท เป็นต้น 

3.ขอรัฐบาลสนับสนุนนโยบายการส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติศักยภาพสูง โดยหากนำมาบังคับใช้จริง อยากให้ปรับเงื่อนไขบางประการลง เพื่อให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนได้ง่ายขึ้น เช่น ระยะเวลาการลงทุนที่สั้นลง หรือ เม็ดเงินการลงทุนที่น้อยลง โดยยังคงไว้ซื้อผลประโยชน์ของคนในชาติเป็นหลัก และให้ใช้วิธีเรียกเก็บภาษีมาทดแทนอย่างคุ้มค่า เพราะมองว่าขณะนี้ กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอ และเหนื่อยจนเข็นไม่ขึ้น 

ขณะปมร้อน นโยบายด่วน โดยพรรคก้าวไกล ยืนยันเดินหน้าขึ้นค่าแรง 450 บาทต่อวัน ที่คาดกันว่าจะกระทบต่อภาคอุตสาหกรรมที่มีการใช้แรงงานจำนวนมากนั้น นาย บดินทร์ธร ให้ความเห็นว่า ขณะนี้ยังต้องประเมินท่าที ว่านโยบายดังกล่าว จะถูกผลักดัน นำมาใช้จริง เป็นไปได้แค่ไหน และจะมีผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้างโครงการอสังหาฯต่างๆอย่างไร โดยเฉพาะโครงการก่อสร้าง และ สัญญารับเหมาใหม่ ๆ 

อย่างไรก็ตาม ตัวแปรอยู่ที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นหลัก เช่น ค่าแรงขึ้นมา 5% แต่ผู้รับเหมาที่อยากปิดงาน ก็อาจจะแบกไว้เอง 3% และ ผลักให้ดีเวลลอปเปอร์ 2% เช่นเดียวกัน ต้นทุนที่งอกเพิ่มในส่วนดีเวลลอปเปอร์ ส่วนใหญ่บริษัทต่างๆอาจจะยอมแบกไว้เอง เพราะขณะนี้ "กำลังซื้อ" ยังน่าเป็นห่วง แต่อีกส่วนก็คงต้องจำใจผลักต่อให้ผู้บริโภค ในรูปแบบของราคาขายที่สูงขึ้นเช่นกัน อย่างไรก็ดี บริษัทจะพยายาม ควบคุมระยะเวลาก่อสร้างให้สั้นลง และ บริหารต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างร่วมด้วย เพื่อให้ไม่กระทบต่อผู้บริโภคมากนัก หากนโยบายดังกล่าวมีการผลักดันใช้จริง