อสังหาฯ ผวา "การเมือง - เศรษฐกิจ" ทุบซ้ำ ปี 66 เสี่ยงติดลบ 20%

17 พฤษภาคม 2566 - เป็น 3 เดือนแรกของปี 2566 ที่มีทั้งแรงบวก และ ลบ ส่งผลตลาดที่อยู่อาศัยไทยทั่วประเทศ  ไตรมาส 1 ในเชิงสถิติ ไม่ค่อยสดใสมากนัก โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า แม้ฝั่งดีมานด์ผู้ซื้อ ในยอดการโอนกรรมสิทธิ์ จะบวกขึ้นมา 7.9%  มีมูลค่า อยู่ที่ 241,167 ล้านบาท จำนวน 84,619 หน่วย อีกทั้ง การปล่อยสินเชื่อใหม่ เพิ่มขึ้น 6.4% ที่ 152,817 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่นั่นเป็นเพียงแรงหนุน ที่ได้จาก สินเชื่อคงค้างการพิจารณา ตั้งแต่ปลายปี 2565 ซึ่งยังอยู่ภายใต้การผ่อนปรนมาตรการ LTV (อัตราสินเชื่อต่อราคาบ้าน) ของ ธปท. เท่านั้น

ขณะเมื่อพิจารณาในฝั่งซัพพลาย ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นตลาดของผู้ประกอบการ น่าตะหนก เพราะพบร่วงลงทุกมิติ โดยมูลค่าเปิดโครงการใหม่ หดตัว 38.7% ใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ ลดลง 13.6% ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวหายไปมากสุด อย่างไรก็ตาม นี่ยังไม่ใช่จุดที่น่ากังวลสูงสุด เพราะภาพรวมตลาดปีนี้ ถูกคาดการณ์ภายใต้สมมุติฐานใหม่ๆ ว่า จะไม่เห็นการเติบโต ดีสุดแค่ทรงตัว หรือ ติดลบราว 10% ขณะ เลวร้ายสุด จากพิษเศรษฐกิจ และ การเมืองเปราะบาง อาจทำให้ตลาดหดตัวรุนแรงมากถึง 20% 
 

ตลาดเสี่ยงติดลบเกือบ 20%

เจาะมุมมอง นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า สถานการณ์ตลาดปีนี้ เปราะบางกว่าที่ประเมินไว้รอบแรก ว่าอาจจะทรงตัว หรือ ติดลบเล็กน้อยจากปี 2565 ซึ่งครั้งนั้น แทบไม่มีใครเชื่อ และคาดหวังว่าตลาดจะไปต่อ อย่างไรก็ดี วันนี้ ผู้ประกอบการสะท้อนทิศทางเป็นเสียงเดียวกัน ว่าจากไตรมาสแรกที่ผ่านมา ไม่คึกคักอย่างที่คิด โดยเฉพาะ จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่มีผลอย่างมาก 

ล่าสุด จึงขอประเมินว่า จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งปี 2566 จะอยู่ที่  98,132 หน่วย ลดลง -10.5% หรืออยู่ในช่วง -19.4% ถึง -1.5% มูลค่าประมาณ 505,235 ล้านบาท ลดลง -8.2% หรืออยู่ในช่วง -22.0% ถึง 0.9% เมื่อเทียบกับปี 2565  ส่วน หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปิดจบที่ 352,761 หน่วย ลดลง -10.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง -4.5% ขณะภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ คาดการณ์ว่าปีนี้ จะมีมูลค่าจำนวน 650,764 ล้านบาท ลดลง -6.8% หรืออยู่ในช่วง -16.1% ถึง 2.5% 

ครึ่งปีหลัง เศรษฐกิจ - การเมืองเปราะบาง

ปัจจัยลบสำคัญ ส่งผลรุนแรงตั้งแต่ 1. ธปท.ยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV  2. ภาวะหนี้ครัวเรือนสูงถึงเกือบ 90% ของ GDP และ3. ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ถึง 1.0% ทั้งหมด ล้วนเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น และความสามารถในการผ่อนชำระลดลง 

ไม่เพียงเท่านั้น ปัจจุบันยังมีตัวแปรใหม่ ที่จะมีผลต่อทิศทางเศรษฐกิจ อาจทำให้ จีดีพี ไม่โตตามคาด คือ กรณี การจัดตั้งรัฐบาลหลังเลือกตั้ง ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง นายวิชัย ประเมินว่า หากภายในเดือน กันยายน ยังไม่ปรากฎโฉมหน้ารัฐบาลอย่างชัดเจน จะมีผลต่อการจัดสรรงบประมาณรวมของประเทศ ซึ่งผูกพันกับ แนวโน้มจีดีพี 

"เราหวังกันว่า ครึ่งปีหลังจะดีขึ้น แต่ขณะนี้สุ่มเสี่ยงมากขึ้น และยังประเมินผลกระทบไม่ได้ว่ามีมากน้อยแค่ไหน หลังสิ้นสุดการเลือกตั้ง ที่อ่อนไหวพอสมควร ถ้าการจัดตั้งรัฐบาลล่าช้าเช่นนี้"
 

แนะ ธปท.ทบทวนผ่อนปรน LTV

จากทิศทางไม่สดใส เพราะความเสี่ยงการเมือง ลามเศรษฐกิจ พร้อมๆกับ ทิศทางดอกเบี้ยไทยทั้งปี 2566 อาจสูงขึ้น 0.75-1.0% ตามการตัดสินใจของธนาคารกลางสหรัฐ (FED) อีกทั้ง ต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ดันราคาบ้านปัจจุบันแพงขึ้น แต่รายได้ประชาชนไม่แข็งแรงนัก 

รักษาการผู้อำนวยการ REIC เผยว่า ธปท.อาจมีความจำเป็นเร่งด่วนในการทบทวน นำมาตรการผ่อนคลายการใช้ LTV กลับมาใช้อีกครั้ง เทียบตลาดปี 2565 หลังฟื้นโควิด ขยายตัวแรง เพราะได้ปัจจัยพิเศษดังกล่าวล้วนๆ ขณะวันนี้ สถาบันการเงินต่างๆ ต่างสะท้อนว่า ตั้งแต่ไม่มีการผ่อน LTV การให้สินเชื่อเกิดขึ้นยากมาก เพราะ ผู้กู้จำเป็นต้องมีเงินก้อน ณ วันโอนฯ จดจำนอง จำนวนหนึ่ง เหตุไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% เหมือนปีก่อน ส่งผลทำให้คนที่ไม่มีการเตรียมตัวมาก่อน หรือ ซื้อบ้านหลัง 2,3 มีอุปสรรค จากกฎระเบียบของธนาคารที่ก็ต้องเข้มงวด เพราะกังวลเรื่องหนี้เสีย (NPL) จากหนี้ครัวเรือนสัดส่วนสูง ไม่ต้องการแบกรับความเสี่ยง

"แรงหนุนจะมีได้ ถ้าธปท.ผ่อนปรน LTV ปีนี้ดอกเบี้ยขึ้นมาแล้ว 2 รอบ และอาจไปต่อ แบงก์บอก ลูกค้าได้รับกระทบชัดเจน แม้มีโปรโมชั่น 3-6 เดือนแรก แต่ดอกเบี้ยลอยตัว กดวงเงินกู้น้อยลง ใครจะซื้อบ้าน มี 2 ทางเลือก คงราคาเดิม แต่ยอมผ่อนนานขึ้น กับ ผ่อนเท่าเดิม และยอมแลกลดบ้านให้หลังเล็กลง"

ทั้งนี้ หากไม่เปลี่ยนแปลง อาจกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนฯ และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 2566 ติดลบรุนแรงตามคาดได้ 

"ต่างชาติ" แรงหนุนที่ต้องส่งเสริม

นายวิชัย ยังเสนออีก 1 ทางออก ว่า วันนี้ปฎิเสธไม่ได้ ว่าการกลับมาของผู้ซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียม มีบทบาทสำคัญต่อการไปต่อของตลาด โดย ณ ไตรมาสแรก ต่างชาติโอนฯ 3,755 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 79% มูลค่ารวม 17,128 ล้านบาท โดยแง่หน่วย ชาวจีนยังมีสัดส่วนสูงสุด 46% รองลงมา รัสเซีย สหรัฐอเมริกา และสหราชอาณาจักร ขณะมูลค่ามีนัย เพราะ ชาติฝั่งยุโรป ตะวันตก และ ประเทศเพื่อนบ้าน มีอิทธิพลมากขึ้น เช่น อินเดีย และ พม่า สอดคล้องกับภาคท่องเที่ยว

"คงต้องทบทวนการสนับสนุนการซื้อของต่างชาติ แต่ให้เป็นเฉพาะพื้นที่จำเป็น เพื่อเปิดกว้างการถือครองมากกว่า 49% ตามความต้องการ เช่น ภูเก็ต ที่มีกระแสดีมานด์บ้านหลัง 2 บวกเพิ่มสิทธิพิเศษด้านวีซ่าการเข้า-ออก ให้เขาเสมือนเป็นพลเมืองของไทยในระยะเหมาะสม จะช่วยผลักดันตลาดได้"

สำหรับ เมืองยอดนิยม การโอนของต่างชาติ ณ ไตรมาสแรก อันดับ 1 ชลบุรี 2 กทม. 3 ภูเก็ต 4 เชียงใหม่ และ 5 สมุทรปราการ ที่ต้องติดคิดกันต่อ หากการท่องเที่ยวสะดุด ตลาดนี้ก็อาจกลับมาชะลอตัวเช่นกัน พร้อมๆกับกำลังซื้อในประเทศติดบ่วงเชือก มาตรการ LTV