พร้อมไหม? คนไทย 'ราคาบ้าน - คอนโด' ปี 2566ยังพุ่ง! บวก ดอกเบี้ยขาขึ้น

29 ธ.ค.2565 - ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิด ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566  โดยพบสิ่้งที่น่ากังวลมากที่สุด คือ คนไทยส่วนใหญ่ยังไม่พร้อมที่จะซื้อบ้าน 

หลังจากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า แม้ผู้บริโภคจะยังมีความต้องการซื้ออสังหาฯ แต่มีผู้บริโภค เพียง 57% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปีข้างหน้านี้ ขณะที่อีก 7% ยังคงเลือกเช่าที่อยู่อาศัยต่อไป ส่วน 35% ยังไม่มีการวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในช่วงนี้
 

• คนไทยขาดวางแผนทางการเงิน 

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาความพร้อมในการวางแผนการเงินก่อนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย พบว่ามีผู้บริโภคเพียง 25% เท่านั้นที่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อบ้าน/คอนโด ขณะที่ผู้บริโภคถึง 47% ยังเก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และอีก 22% ยังไม่ได้เริ่มวางแผนออมเงินใด ๆ

สะท้อนให้เห็นว่าแม้ผู้บริโภคส่วนใหญ่จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้นี้ แต่หากขาดการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ ก็ถือเป็นเรื่องที่น่ากังวลเมื่อต้องเป็นหนี้ก้อนใหญ่ในอนาคต
 

• ราคาที่อยู่อาศัย (บ้าน-คอนโด) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 5-10% 

ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 มีแนวโน้มสูงขึ้น จากค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวขึ้น 5-8% และปัจจัยสำคัญอย่างค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้นจากราคาพลังงานซึ่งเป็นทั้งต้นทุนการผลิตและต้นทุนในการขนส่ง

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ภาพรวมราคาค่าก่อสร้างบ้านในปี 2565 มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี 2565 โดยในช่วง Q3 2565 ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน เพิ่มขึ้น 6.2% YoY สูงสุดในรอบ 19 ไตรมาส

โดยคาดว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ยังไม่กระทบกับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขาย ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิมของผู้ประกอบการ และถือเป็นโอกาสของบ้านมือสองหรือผู้ที่มีบ้านในราคาต้นทุนเดิมที่อยากจะนำออกมาขาย

• อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้น 1:7% 

แม้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาวะเงินเฟ้อยังคงเพิ่มขึ้นเช่นกัน จึงคาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะยังคงปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างค่อยเป็นค่อยไปจนถึง 2.00% ต่อปี (ปัจจุบันอยู่ที่ 1.00% ต่อปี) ส่งผลให้ดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝากปรับเพิ่มขึ้น

โดย การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายทุก ๆ 1% จะทำให้ภาระการผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งหมดปรับขึ้นอีกประมาณ 7% ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านต้องส่งค่างวดสูงขึ้นกว่าเดิมหรือใช้เวลามากขึ้นในการผ่อนชำระ เมื่อรวมกับสัญญาณที่สถาบันการเงินจะยกเลิกหรือลดจำนวนปีของอัตราดอกเบี้ยคงที่ลง ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านจะต้องมีวินัยทางการเงินมากขึ้น

• มาตรการลดค่าโอนบ้าน ขยับมาอยู่ที่ 1% 

อย่างไรก็ตาม ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากระดับราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ย รวมถึงมาตรการที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาฯ ที่หมดไปในช่วงปลายปี 2565 อาทิ มาตรการลดค่าโอนฯ จากลดเหลือ 0.01% กลายเป็น 1% ของราคาประเมิน (เฉพาะที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท) และมาตรการผ่อนคลาย LTV) และราคาประเมินที่ดินรอบใหม่เริ่มบังคับใช้ ทำให้ผู้ซื้ออสังหาฯ ในปี 2566 จะต้องมีความพร้อมทางด้านการเงิน และมีวินัยทางการเงินเป็นอย่างมาก

ที่มา : ดีดีพร็อพเพอร์ตี้