เอกชน รอยาว2ปี รื้อ"ผังกทม.ใหม่" สวนทางรถไฟฟ้ามา ราคาที่ดินพุ่ง!
เอกชน รอยาว2ปี ( 2568) รื้อ"ผังกทม.ใหม่" สวนทางร ถไฟฟ้ามา ราคาที่ดินพุ่ง! ใช้ผังเมืองรวมกทม.(ฉบับปรับปรุงครั้งที่3)ปี 2556 พัฒนาได้น้อย ต้นทุนพุ่ง กทม.ชี้ อดเปรี้ยวไว้ กินหวาน รออสังหาฯฟื้นเต็มที่ก่อน
นับหนึ่งใหม่ สำหรับการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) พ.ศ...ทางกรุงเทพมหานคร ประเมินว่าอาจประกาศใช้ได้ในอีก 2 ปีข้างหน้าหรือปี2568 อย่างเร็วปลายปี2567 เนื่องจากมีขั้นตอนการดำเนินงานอยู่มาก และหลังจากเลือกตั้ง (วันที่ 14 พ.ค.66) น่าจะเริ่มลงมือเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนได้ ซึ่งผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ มีความแตกต่างจากผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่3 (พ.ศ. 2556) อย่างสิ้นเชิง กล่าวคือ มีการปรับ สีผังการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายบริเวณ
โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า 10 เส้นทางส่งผลให้ผู้ประกอบการ ที่ซื้อที่ดินไว้รอพัฒนา ไม่สามารถทำได้ เพราะราคาที่ดิน ที่ปรับตัวสูง จากการมาของรถไฟฟ้า แต่ ต้องใช้เกณฑ์ตาม ผังเมืองเก่า ที่ สีการใช้ประโยชน์ที่ดินยังไม่ปรับเปลี่ยน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องชะลอโครงการออกไปก่อน
สะท้อนจาก ย่านลาดพร้าว ตั้งแต่โชคชัย4ยาวไปจรดก่อนถึงแยกบางกะปิ ผังเมืองที่ใช้ยังเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) การพัฒนาสร้างได้เพียงอาคารแนวราบ ขณะราคาที่ดินกลับปรับตัวเพิ่มสูงตามรถไฟฟ้าสายสีเหลือที่กำลังก่อสร้างและจะเปิดทดสอบให้บริการในไม่ช้านี้
ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ 5-6แสนบาทต่อตารางวา ที่ดิน บางแปลง ทำเลใกล้บิ๊กซีลาดพร้าว เจ้าของบอกกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ขายกันในราคา 8แสนบาทต่อตารางวา ดังนั้น การปรับขึ้นของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว หากก่อสร้างเป็นอาคารเตี้ยมองว่าไม่คุ้มทุน ขณะผังเมืองปัจจุบัน ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)
เช่นเดียวกับ ถนนเลียบทางด่วน รามอินทราฯ หรือถนน ประดิษฐ์มนูธรรม บริเวณนี้ เป็นถนนสายเศรษฐกิจสำคัญอีกแห่งที่ดีเวลลอปเปอร์นิยมจับจองพัฒนา โครงการบ้านหรู มีกลุ่มของศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลลล์ ค้าปลีก ร้านอาหาร เปิดให้บริการซึ่งกระจายเป็นย่านพาณิชยกรรม (พื้นที่สีแดง) บางจุด
ส่วนใหญ่ผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่สีเหลืองแต่ผังใหม่ยกระดับเป็นพื้นที่สีส้ม ทำให้พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้ และแนวโน้มราคาจะปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะบริเวณจุดตัดระหว่างถนนลาดพร้าว ที่มีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ถนนพระราม9ที่มีรถไฟฟ้าสายสีส้มราคาที่ดินต่อตารางวาแนวโน้มอยู่ที่ 1 ล้านบาท
ส่วนย่านบางกะปิบริเวณศูนย์การค้าเดอะมอลล์เป็นพื้นที่สีแดง อยู่ก่อนแล้ว น่าจะไม่เปลี่ยนแปลง ราคาที่ดินบริเวณด้านใน 2.5 แสนบาทต่อตารางวาติดถนน 4-6แสนบาทต่อตารางวา ปัจจุบันมีกลุ่ม การค้าบางกะปิ ได้แก่เดอะมอลล์กรุ๊ป ซึ่งมีศูนย์การเดอะมอลล์ บางกะปิเปิดให้บริการติดกันเป็นตะวันนา บางกะปิ ของบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) หรือ AWC ในเครือ ทีซีซี กรุ๊ป
ตามด้วย แม็คโคร และโลตัส ธุรกิจค้าปลีกภายใต้เครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือ ซีพี ของเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ ผนึกกำลังพัฒนาเมืองหรือย่านการค้าขนาดใหญ่ ปลายปีนี้ ตอกยํ้าความเป็นศูนย์กลางเวทีการค้าระดับโลกของประเทศไทย และยกระดับกรุงเทพฯ เทียบเท่ามหานครระดับโลก
นอกจากนี้ทำเลที่น่าจับตา คือพลโยธินส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต -คูคต) ที่ ผู้ประกอบการให้ความสนใจพัฒนากันมากโดยเฉพาะทำเลห้าแยกลาดพร้าว ที่ค่ายเอสซีแอสเสทสร้างประวัติศาสตร์ ซื้อที่ดิน 1 ไร่เศษในราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาทขึ้นคอนโดมิเนียมหรูขายในปัจจุบัน และยังเป็นอาณาจักรใหญ่ของค่ายเอพีไทยแลนด์ที่เข้ามาปักหมุดขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมหลายอาคาร
โดยทำเลนี้ มีรถไฟฟ้าและกลุ่มของศูนย์การค้าเป็นแม่เหล็กสำคัญ ซึ่งผังเมืองใหม่กำหนดเป็นพื้นที่สีนํ้าตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)พัฒนารูปแบบ มิกซ์ยูส อาคารสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้แต่ปัจจุบันผังเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เป็นส่วนใหญ่
อย่างไรก็ตาม แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานครประเมินว่า ปัจจุบันสามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้แม้ความถี่ การเพิ่มพื้นที่ขายเชิงพาณิชย์จะน้อยกว่า หากพัฒนาตอบโจทย์ผู้บริโภค เชื่อว่าจะมีลูกค้าให้ความสนใจทั้งพื้นที่สีเขียวมาก การเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า ใกล้ศูนย์การค้า ใกล้แหล่งงาน ใกล้ใจกลางเมือง
ขณะเดียวกันการพัฒนาไม่จำเป็นต้องเป็นตึกที่สูงเพียงอย่างเดียวอาคารเตี้ยก็สามารถสร้างมูลค่าเชิงพาณิชย์ได้ เช่น พื้นที่แดนเนรมิตบนที่ดิน 33 ไร่ มูลค่าตามราคาประเมิน 4,000 ล้านบาท ปัจจุบัน ป็นพื้นที่เช่าของ “จ๊อดแฟร์ แดนเนรมิต” ตลาดกลางคืนแห่งใหม่ ที่เปิดให้บริการตั้งแต่ วันที่ 28 เมษายน 2566 เป็นต้นมา
ทั้งนี้ ย่านพหลโยธิน ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวเป็นต้นไปมองว่ามีการพัฒนาโครงการหนาแน่น หากใครมีที่ดินอาจเฉือนเก็บไว้รอพัฒนาในจังหวะที่ซัพพลายใกล้หมดและ สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้มากตามผังเมืองใหม่ที่จะบังคับใช้ในอีก 1-2 ปีข้างหน้าจะเหมาะสมกว่า
ขณะนโยบายนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ต้องการ ปรับผังเมืองรวกรุงเทพมหานคร ในบางประเด็นโดยเฉพาะการ กระจายย่านแหล่งงานศูนย์พาณิชยกรรม ออกไปยังชานเมือง แนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นใหม่ เพื่อกำหนดที่อยู่อาศัยและแหล่งงาน อยู่ในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งจะช่วยลดความแออัดจากการเดินทางเข้าเมืองชั้นใน และลดมลปัญหาฝุ่นละลองขนาดเล็ก PM 2.5
อย่างไรก็ตาม ผังเมืองกทม.ใหม่ อาจประกาศใช้ในจังหวะถูกที่ถูกเวลา ที่เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์พลิกฟื้นเต็มที่ ต่างชาติกลับเข้ามาในปริมาณเท่าเดิมเหมือนช่วงก่อนเกิดโควิดหรืออีก 2 ปีข้างหน้าเรียกว่ากำลังดี ฟันธง !!!
