อสังหาฯไปต่อ บิ๊กเนมเปิดโครงการลงทุนแสนล้าน

ปัจจัยท้าทายต่อเศรษฐกิจโลกถดถอย ที่จะเกิดขึ้น ตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่สองของปีนี้รวมถึงต้นทุนพลังงาน อัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น สวนทางกำลังซื้อเปราะบางถูกปฏิเสธสินเชื่อ ล้วนเป็นปมปัญหาใหญ่ที่ภาคอสังหา ริมทรัพย์ต้องรับมือโดยปราศจากปัจจัยสนับสนุนจากรัฐบาล

อย่างไรก็ตามแม้ จะมีปัจจัยเสี่ยงค่อนข้างมาก แต่ยังมีปัจจัยบวก จากจีนเปิดประเทศที่นอกจากจะเป็นผลดีต่อภาคท่องเที่ยวและบริการแล้วธุรกิจอสังหาฯยังได้อานิสงก์มีโอกาสเติบโตไปข้างหน้ารวมถึงอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องทั้งจากการเดินทางกลับมาโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุนแม้สัดส่วนอาจไม่ หวือหวา

เหมือนช่วงก่อนเกิดโควิดแต่ถือเป็นสัญญาณบวกสอดคล้องกับสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือสภาพัฒน์ คาดการณ์จีดีพี (ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ) เติบโตเฉลี่ย 3.5% เมื่อเทียบกับ ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 3.2% ที่มีผลจากจีนเดินทางเข้าประเทศเร็วกว่ากำหนด

บิ๊กเนมเปิดโครงการพรึบ

ส่งผลให้ปีนี้ มีผู้ประกอบการรายใหญ่ทยอยประกาศ แผนพัฒนาโครงการใหม่ออกมาบุกตลาด มูลค่านับแสนล้านบาท “ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจ บริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่เริ่มตั้งแต่เดือนแรกของปี เปิดตัวกันอย่างคึกคักแม้ตัวเลขอาจจะเพิ่มขึ้นจากปีก่อน ไม่มากนัก แต่ประเมินว่าแต่ละค่ายมีความระมัดระวัง เน้น ทำเลที่มีดีมานด์และบ้านแนวราบ เจาะตลาดกลาง-บนเป็นส่วนใหญ่

เริ่มตั้งแต่ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ประกาศแผนพัฒนาโครงการ ไปเมื่อไม่นานมานี้ ว่าจะเปิดตัว บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม 50โครงการ มีมูลค่า 60,000 ล้านบาท ซึ่งเม็ดเงินลงทุนสูงกว่าปีที่ผ่านมา 20%

เช่นเดียว กับบมจ.ศุภาลัย ที่ปีนี้ทุ่มเม็ดเงินลงทุน 41,000 ล้านบาท จำนวน 37 โครงการ เป็นแนวราบ 34 โครงการ มูลค่า 32,700 ล้านบาท แนวสูง  31 โครงการ 34,000 ล้านบาท โดยปีที่ผ่านมาเปิดตัวโครงการ34 โครงการมูลค่า 40,0000 ล้านบาท ซึ่งตัวเลขเพิ่มขึ้นไม่มากนัก

แลนด์ฯ เจาะบ้านหรู

ขณะพี่เบิ้ม บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ ประกาศแผนลงทุนปีนี้ 17 โครงการ วงเงิน 40,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา จำนวนโครงการแตกต่างกันไม่มาก คือ 15 โครงการมูลค่า 29,520 ล้านบาท สะท้อนมูลค่าที่สูงหมายถึงเน้นโครงการระดับสูง มากกว่าปีที่ผ่านมา

ส่วนบมจ.เอสซี มีแนวโน้มเปิดโครงการลดลงแต่ทั้งนี้ต้องฟังแผนการลงทุนโครงการที่จะออกมาเร็วๆ นี้ เช่นเดียวกับบมจ.โนเบิล ที่เปิดโครงการลดลง ทั้งจำนวนโครงการและมูลค่าทั้งนี้อาจเป็นเพราะสต็อกในมือยังมีอยู่

อนันดาเปิดโปรเจ็กต์ใหญ่

นอกจากนี้ยังมีค่ายใหญ่หลายรายที่ เตรียม เปิดแผน เปิดตัวโครงการในเดือนกุมภาพันธ์  อย่างบมจ.พฤกษา บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) ที่คาดว่าจะเปิดตัวมากกว่าปีที่ผ่านมาเช่นเดียวกับบมจ.อนันดา มีแผนลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูง โดยมองว่าปีนี้มีปัจจัยบวกมากกว่า เนื่องจากจีนเปิดประเทศและบริษัทเน้นเจาะกำลังซื้อจีนทำเลกลางใจเมือง การแข่งขันน่าจะรุนแรงขึ้น

“ศุภาลัย”ไม่กังวลปัจจัยเสี่ยง

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย ระบุว่าปีนี้ บริษัทไม่มีความกังวลถึงความเสี่ยง ทั้งในแง่ทางธุรกิจ และเศรษฐกิจ เนื่องจาก แม้ไทยอยู่ภายใต้ “ดอกเบี้ย” ขาขึ้น และ “เงินเฟ้อ” ทรงตัวสูง แต่ประเมินผลกระทบไม่มีมากนัก โดยตลาดอสังหาฯ จะขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และการเติบโตของเศรษฐกิจ (GDP) เป็นหลัก

คาดจากบรรยากาศทางเศรษฐกิจที่ค่อยๆฟื้นตัวจากปัจจัยนักท่องเที่ยวต่างชาติ จะก่อให้เกิดการจ้างงาน คนมีรายได้เพิ่มขึ้น กระตุ้นดีมานด์ที่อยู่อาศัย ในกลุ่มเจ้าของธุรกิจ SME ร้านอาหาร และ คนในภาคบริการ ให้กลับมา

อีกทั้งขณะนี้ยังมีแรงหนุนจากรัฐต่อมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (จาก 2% เหลือ 1%) และ ลดค่าจดทะเบียนการจำนอง (จาก 1% เหลือ 0.01%) ร่วมด้วย แม้เงื่อนไขจะน้อยลงก็ตาม แต่คงจะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจผู้ซื้อได้ดี

ส่วนต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างตามแรงดึงของเงินเฟ้อจนกังวลกันว่า อาจทำให้ราคาบ้านปีนี้สูงขึ้นนั้น นายประทีป กล่าวว่าปีที่ผ่านมา วัสดุก่อสร้างขึ้นมาแล้ว 5-7% ปีนี้ราคายังเพิ่มต่อ ในมุมกลับอาจเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาฯปีนี้ขยายตัว เพราะคนจะรีบตัดสินใจซื้อปัจจัย 4 จากความกังวลเรื่องราคาในอนาคต

ทั้งนี้ศุภาลัยยังประเมินอีกตัวแปรสำคัญของอสังหาฯ ปีนี้ คือ การกลับเข้ามาของ กำลังซื้อต่างชาติ ในตลาดคอนโดมิเนียม ที่มีสัญญาณชัดเจนตั้งแต่ปี 2565 โดยเฉพาะ “ชาวจีน” มีการกลับมามาโอนกรรมสิทธิ์ในหน่วยเดิมที่ค้างโอนฯไว้

พร้อมจ่ายค่าปรับ ค่าส่วนกลางฯ ทั้งในทำเลสุขุมวิท, พัทยา และ ภูเก็ต ส่วนโอกาสปี 2566 คาดคอนโดฯ ห้องขนาดใหญ่ราคา 3-5 ล้านบาท และทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติ จะมีความคึกคักในกลุ่มคนต่างชาติอย่างมาก

“โนเบิล”เล็งโอกาสต่างชาติ

นาย ธงชัย บุศราพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วมโนเบิล เผยว่า บริษัทเล็งเห็นความต้องการบ้านหลังที่ 2 ของชาวต่างชาติ ที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดประเทศด้วย โดยเฉพาะ “ชาวจีน” ที่อัดอั้นการซื้ออสังหาฯไทย รอคอยมา 3 ปี ซึ่งจะกลับเข้ามาเป็นฐานลูกค้าที่สำคัญบริษัท ทำให้ต้องมองหาที่ดินเพิ่มเติมด้วย

“ปี 2566 บริษัทตั้งงบซื้อที่ดินใหม่ 3-4 พันล้านบาท เน้นทำเลสะดวก ใกล้ห้าง ,ใกล้รถไฟฟ้า และ ทำเลกลางเมืองเพราะขณะนี้มีแปลงที่ดินเหลือติดมือแค่ 2 แปลงเท่านั้นแต่ลูกค้าเก่าจีนกำลังจะกลับมาแถมมีแนวโน้ม ชาวต่างชาติอื่นๆ ที่เข้ามาในตลาดคอนโดฯ ตั้งแต่ช่วงโควิด เช่น สิงคโปร์ อังกฤษ เมียนมา ฯลฯ”

สำหรับแผนพัฒนาของ บมจ.โนเบิล ที่น่าจับตามองในแผนของปีนี้นั้น คือ โครงการคอนโดมิเนียมหรู “ดิ เอ็มบาสซี่ แอท ไวร์เลส” บนที่ดินแปลงใหญ่ ถนนวิทยุ ใกล้ BTS เพลินจิต ติดสถานฑูต สวิตเซอร์แลนด์ ที่ตั้งมูลค่าโครงการไว้มากกว่า 1 หมื่นล้านบาท

โดย เป้าหมายการขาย เพื่อเศรษฐีเงินเย็น 8-9 หลัก และกลุ่มชาวต่างชาติกำลังซื้อสูงเพราะราคาขายน่าจะถูกตั้งไว้เกิน 3 แสนบาทต่อตร.ม.อย่างแน่นอนจากมูลค่าที่ตั้งของทำเลที่ติดท็อปแพงสุดในประเทศ โดยเชื่อว่าโนเบิลน่าจะมีการผลักดันโครงการดังกล่าวออกมาในช่วงครึ่งปีหลัง เมื่อสัญญาณทางเศรษฐกิจมีความชัดเจนมากกว่านี้ หลังจากที่เลื่อนแผนดังกล่าวมาแล้วหลายรอบ

คาดตลาดอสังหาฯปีนี้โต 5-15%

ส่วนการคาดการณ์ การเปิดตัวโครงการอสังหาฯปีนี้ นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) คาดการณ์แนวโน้มการเปิดตัวโครงการอสังหาฯใหม่ในเขตกทม. และปริมณฑลในปีนี้

มีแนวโน้มที่จะเติบโต 5-15% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มเติบโต 0-10% ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ผลจากราคาที่ดิน ค่าแรง ราคาวัสดุก่อสร้างและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น

ปี 65 เปิดตัวโครงการโต 85%

อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบการเปิดตัว ปีที่ผ่านมา พบว่าในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Supply) เปิดตัวโครงการใหม่ 394 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 103,340 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 457,605 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 85% และ 71% ตามลำดับ