หุ้นกู้ อสังหาฯ ยังแกร่ง เบี้ยวจ่าย! ต้องดูเป็นรายๆไป

การแจ้งผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ของบริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือALL  งวดที่ 5 ราว 10.6 ล้านบาท อาจสร้างความตื่นตระหนกให้กับนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นอย่างมาก โดยที่ถูกจับตามองมากที่สุด เห็นจะเป็น บริษัทอสังหาฯรายเล็ก ที่ออกหุ้นกู้ ไม่จัดอันดับความน่าเชื่อถือ และให้ดอกเบี้ยสูง เป็นแรงจูงใจ 

อาจซ้ำรอยกับALLได้  เพราะต้องระดมทุนหมุนเวียนพัฒนาโครงการ และนำมาชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้เมื่อครบกำหนด ท่ามกลางดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นซึ่งอาจจะทำให้มีต้นทุนที่สูงเป็นเงาตามตัว ขณะค่ายใหญ่มองว่ามีความแข็งแกร่งเพียงพอ ไม่เกิดผลกระทบ

ALL ไม่ทำขยายวง

ด้านมุมสะท้อนในแวดวงการเงิน ระบุว่า กรณี ของ ALL อาจ ส่งผลกระทบในระยะยาว  ให้กับกลุ่มอสังหาฯ  โดยสถาบันการเงิน สั่งตรวจสอบบัญชี ถึงสภาพคล่องที่แท้จริง รวมถึงพฤติกรรมการพัฒนาโครงการ ที่เกินตัว

โดย เฉพาะ อสังหาฯรายเล็กที่มีความสุ่มเสี่ยงกระทั่งลุกลามไปยังกลุ่มธุรกิจอื่น จนอาจถึงขั้นระงับสินเชื่อ  กลับกันกูรูอสังหาฯ มองว่า การ ผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ของ ALL  เป็นมูลค่าที่ไม่สูงเพียงแค่ 10ล้านบาทเศษ

เมื่อเทียบกับ ขนาดของธุรกิจอสังหาฯในภาพรวมแล้ว ถือว่าเป็นสัดส่วนที่เล็กน้อยมาก แต่ที่กระทบจะเป็นเรื่องของความรู้สึก ความเชื่อมั่น ต่อการลงทุนในหุ้นกู้ของอสังหาฯ ที่จะออกรุ่นต่อๆไป ซึ่งแต่ละค่ายอาจเกรงว่านักลงทุนจะลดความสนใจทำให้การระดมทุนไม่เป็นไปตามเป้า  แต่นั่นเป็นเพียงผลกระทบระยะสั้นซึ่งเซียนลงทุนด้านนี้มักทราบดี

อสังหาฯยังแกร่ง

ที่สำคัญธุรกิจอสังหาฯ  พื้นฐานยังแข็งแกร่ง สะท้อนจากยอดขายทำกำไร แม้ว่าอาจจะไม่สูงเท่ากับช่วงก่อนสถานการณ์โควิดแต่มีกระแสเงินสดหมุนเวียนกลับเข้ามา จากการระบายสต็อก ลดแลกแจกแถม โดยไม่เพิ่มซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด หรือการปรับตัวจากการพัฒนาแนวสูงเปลี่ยนเป็นบ้านแนวราบ ลดความเสี่ยงพัฒนาคราวละเฟส ตามเทรนด์ความต้องการของผู้ซื้อ

นอกจากนี้ยังตัดขายที่ดินสะสมออกไปและนำเงินสดหมุนกลับเข้ามาในมือ ให้มากที่สุด เพื่อลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นซ้ำเติมแบบไม่คาดฝัน และปัจจุบันมีการฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจแม้ว่ายังมีปัจจัยภายนอกที่อาจมีความเสี่ยง รวมถึงปัจจัยภายในที่ไม่เหลือมาตรการรัฐช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ แต่หากเจาะกลุ่มเป้าหมายได้ตรงจุด ถือว่ามีแต้มต่อ

ตัวอย่าง อสังหาฯค่ายใหญ่ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่มักตัดขายที่ดินออกทันทีหากทำเลนั้น ไม่สร้างผลตอบแทนที่ดี มีลูกค้าไม่เป็นไปตามเป้า  เพื่อนำเงินที่ขายได้มาเป็นกระแสเงินสด และมองหาทำเลที่ตอบโจทย์กว่า ขณะการออกหุ้นกู้แทบไม่ค่อยเห็นสะท้อนว่ามีสภาพคล่องที่ดี มีเงินจ่ายปันผล

เช่นเดียวกับค่ายอื่นๆเช่น  บมจ.ริชี่เพลซ 2002 (RICHY) ที่ประกาศขายที่ดินสะสมทำเลศักยภาพออกไป เพื่อนำเงินสดหมุนเวียนเป็นต้น นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร RICHYที่ออกมายืนยันว่า ธุรกิจอสังหาฯในภาพรวมพื้นฐานยังแข็งแกร่งมาก สะท้อนจากการขายและทำกำไร

 อย่างไรก็ตาม การ ผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ของ ALL  เป็นปัญหาสภาพคล่องของเขา ซึ่ง ไม่สามารถเหมารวมว่าจะกระทบกับอสังหาฯทั้งระบบได้ เพราะมองว่าไม่เป็นธรรม ไม่ว่าจะเป็นบริษัทรายเล็กหรือรายใหญ่ โดยเฉพาะที่ถูกจับตาเรื่องการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ ซึ่งมองว่าหลายบริษัท ไม่ได้นำจุดนี้มาชี้วัดเพราะนักลงทุนจะต้องศึกษา ถึงสภาพคล่องของบริษัทที่เขาสนใจลงทุนอยู่แล้ว 

หุ้นกู้ รอชำระคืน

ไม่ต่างกับ บริษัทหลักทรัพย์  เอเซีย พลัส จำกัด  พบว่า  ในอีก1 ปีข้างหน้า จะมี หุ้นกู้รอชำระคืน  6.1 หมื่นล้านบาท เกือบ 50% มาจาก บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์  (1.24 หมื่นล้านบาท) ศุภาลัย (8.5 พันล้านบาท) และ แสนสิริ  (8 พันล้านบาท) ซึ่งล้วนถือเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว

เน้นธุรกิจแนวราบที่มีกระแสเงินสดหมุนเร็ว และการเงินยังอยู่ในเกณฑ์ดี จึงเชื่อว่าจะไม่มีปัญหาในเรื่องสภาพคล่อง ขณะการผิดนัดจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้ของ ALL เป็นปัญหาเฉพาะราย ซึ่งไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม  สอดคล้อมกับนายไพบูลย์ นลินทรางกูร นายกสมาคมนักวิเคราะห์การลงทุนสะท้อน ตลาดตราสารหนี้ ระบุว่าการผิดนัดชำระหนี้ของหุ้นกู้ ต้องพิจารณาเป็นรายบริษัท ในภาพรวมยังไม่มีความน่ากังวล และไม่ขยายวงกว้าง

บทเรียนALLทรุด

สำหรับบทเรียน ครั้งสำคัญของการผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ในครั้งนี้  นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร  ALL ย้ำว่า บริษัทไม่นิ่งนอนใจจะหาเงินมาชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้จำนวนดังล่าวโดยเร็วที่สุด เพราะอายุหุ้นกู้ มีประกันของ ALL ครั้งที่ 3/2564 จะครบกำหนดไถ่ถอนปี 2567   และยอมรับความผิดทั้งหมดของการขาดสภาพคล่อง

ขณะต้นตอที่ทำให้ ALL ขาดสภาพคล่อง แหล่งข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า  ก่อนนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์    ALL ได้ลงทุนพัฒนาโครงการออกสู่ตลาดมากเกินตัวและขายได้ช้า  ไม่สามารถนำเงินหมุนเวียน  เพื่อก่อสร้างโครงการต่อได้ ทำให้หยุดก่อสร้าง 

ลูกค้าที่ซื้อโครงการและวางเงินดาวน์ไปแล้ว รวมตัวกันฟ้องร้อง อีกทั้งบางโครงการไม่ผ่านการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA  ประกอบกับเกิดสถานการณ์โควิดยิ่งทำให้ALL ออกอาการน่าเป็นห่วง 

โดยสรุปยังเชื่อว่าอสังหาฯในภาพรวมยังแข็งแกร่ง สะท้อนจากยอดขายและกำไร  !!!