ทุกคน มีความฝันความหวัง มีบ้านเป็นของตัวเอง แม้ปัจจุบัน ไม่ใช่เรื่องง่ายนัก ที่จะเข้าถึงสินเชื่อแต่ หากตั้งใจและเตรียมความพร้อม เชื่อว่า จะได้มาครอบครองอย่างแน่นอน ไม่ว่า จะเป็น บ้านแนวราบหรือคอนโดมิเนียม ก็ตาม
ก่อนซื้อบ้านต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
เริ่มแรก อย่ามอง แค่ ความชอบ รูปแบบบ้าน ทำเลที่ตั้ง และระดับราคาเท่านั้น แต่ การจะมีบ้านสักหลัง ต้อง คำนึงถึงค่าใช้จ่าย ก่อนซื้อบ้าน และค่าผ่อนในระยะยาว หาก สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อแล้ว
อย่างไรก็ตามสำหรับ มาตรการ กระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี2565 ผ่านพ้นไปแล้วและ เริ่ม ต้นใหม่สำหรับ มาตรการที่รัฐบาลมอบของขวัญปีใหม่ ปี 2566 คนซื้อบ้านต้องเตรียมค่าใช้จ่ายให้พร้อม
ประกอบกับราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้นจากทุนต้นโดยเฉพาะบ้านใหม่ แต่สำหรับบ้านมือสองถือเป็นอีกทางเลือกที่ดี นอกจากราคาถูกกว่าบ้านใหม่แล้ว ยังสามารถมองเห็นทำเลที่ตั้งและองค์ประกอบของตัวบ้านได้ก่อน
ต้องเตรียมเงิน สำหรับวางเงินดาวน์ 10-20% สำหรับบ้านหลังที่สองหลังที่สามราคาไม่เกิน10ล้านบาทและบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป หลัง มาตรการผ่อนผัน LTV ตามนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) สิ้นสุด เมื่อสิ้นปีที่ผ่านมา /บ้านหลังแรกกู้ได้100%
ตามปกติแล้วมักจะเป็นการตกลงที่จะร่วมกันแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของการซื้อขายแต่ละครั้ง โดยค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ตามอัตราปกติ จะคิดอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง
เช่นหากซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาทต่อหน่วย ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เท่ากับ 1,000,000 x 2% เป็นเงิน 20,000 บาท เป็นต้น หากบ้านราคา 2,000,000 บาท ค่าโอน 40,000 บาท บ้านราคา 3,000,000 บาท ค่าโอน 60,000 บาทเป็นต้น
สำหรับมาตรการใหม่ รัฐบาลลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน ฯ 1% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3,000,000 บาทเท่ากับ บ้านราคา1,000,000 บาท ต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนฯ 10,000 บาท บ้านราคา2,000,000 บาท ค่าโอนเหลือ20,000 บาท บ้านราคา3,000,000 บาทค่าโอนเหลือ 30,000 บาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 100เท่าเมื่อเทียบกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์รอบที่ผ่านมา ค่าโอนอยู่ที่ 0.01%
ค่าจดจำนองเป็นอีก หนึ่งค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายสำหรับผู้ซื้อบ้าน ด้วยวิธีการกู้ขอสินเชื่อ ซึ่ง เกือบ 100% มักใช้วิธีกู้สินเชื่อแทบทั้งสิ้น น้อยรายจะซื้อด้วยเงินสดเพราะคนไทยส่วนใหญ่เป็นมนุษย์เงนเดือน ในกรณีที่มีเงินทุนแต่ต้องการผ่อนกับธนาคารเป็นเพราะต้องการเก็บเงินสดไว้หมุนเวียนเพื่อลงทุน
ดังนั้น จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยค่าจดจำจองตามอัตราปกติ จะคิดอยู่ที่อัตรา 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด แต่คิดสูงสุดไม่เกิน 20,000 บาท ยกตัวอย่างเช่น บ้านราคาหลังละ 1,000,000 บาท
กู้ได้ยอดเต็มจำนวนจะต้องเสียค่าจดจำนองเท่ากับ1,000,000 x 1% เป็นเงิน 10,000 บาท แต่ รัฐบาลได้คงมาตรการลดหย่อน ไว้ที่ 0.01% ทำให้ เหลือค่าธรรมเนียมซึ่งเป็นค่าใช้จ่าย ที่ต้องชำระ เพียง 100บาท
เท่ากับว่าการซื้อบ้านในปี2566 หากซื้อบ้าน ราคา1,000,000บาท ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ที่ 10,100 บาท แต่ทั้งนี้ ต้องรอการประกาศในราชกิจจานุเบกษา แต่หากรัฐไม่ลดหย่อนให้ สองส่วนนี้จะมีค่าใช้จ่าย รวม30,000บาท
หากเป็นการขอสินเชื่อกับทางธนาคารเพื่อซื้อคอนโด จะมีค่าประเมินราคาห้องชุดที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคารด้วย ซึ่งราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณไม่เกิน 3,000 บาท ต่อการประเมิน นั่นหมายความว่าหากเรายื่นกู้ธนาคารหลาย ๆ แห่งพร้อมกัน ก็จะต้องเสียค่าประเมินราคาคอนโดหลายครั้งนั่นเอง อย่างไรก็ตามแต่ละธนาคารจะคิดค่าใช้จ่ายไม่เท่ากัน โดยเฉพาะธนาคารของรัฐอาจจะคิดในราคาที่ถูกกว่าธนาคารพาณิชย์
ปกติแล้วในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับทางธนาคาร ลูกค้าจะต้องทำประกันสินเชื่อ หรือประกันชีวิตด้วย ซึ่งเผื่อหากผู้ขอกู้เสียชีวิตไป จะได้มีเงินจากบริษัทประกันมาผ่อนชำระต่อแทน นอกจากนั้นแล้วก็ยังมีประกันวินาศภัย ที่ครอบคลุมภัยที่อาจเกิดขึ้นกับบ้านได้ เพื่อให้หากเกิดเหตุธนาคารจะได้รับการเยียวยาจากบริษัทประกัน
ค่าใช้จ่ายของประกันทั้ง 2 ชนิดเมื่อต้องซื้อบ้านแนวราบหรือคอนโดมิเนียมนี้ จะแตกต่างไปตามสิทธิประโยชน์ที่เลือกแต่ก็ถือว่าเป็นเงินจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว
จริงอยู่ที่ปัจจุบันมีบ้านและคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ให้ซื้อได้เลย แต่คำว่าพร้อมอยู่ อาจต้องแลกมาด้วยราคาที่สู้ไม่ไหว หรือไม่ก็ไม่ได้มีการตกแต่ง รวมเฟอร์นิเจอร์ที่ครบครัน ส่วนใหญ่ของคนที่ซื้อบ้านซื้อคอนโดมิเนียม มักมีค่าใช้จ่ายสำหรับการตกแต่ง ต่อเติม หรือเพิ่มเฟอร์นิเจอร์เข้าไปด้วยเสมอเพื่อให้อยู่ได้อย่างสะดวกสบายในแบบที่ใจต้องการในทางกลับกัน หลายโครงการอาจมีโปรโมชั่นแจกแถมเฟอร์นิเจอร์ให้ อาจตัดภาระเงินก้อนนี้ไป
แม้ ปี2566 กระทรวงการคลังจะลดภาษีที่ดินลง 15% แต่เมื่อพิจารณาจากราคาประเมินที่ดินใหม่ที่เพิ่มขึ้น หรือไม่เปลี่ยนแปลง อาจจะ อยู่ในระดับราคาที่เพิ่มขึ้นหรือเท่าเดิม แต่จะมีค่าใช้จ่ายตัวนี้เพิ่มเข้ามาหรือไม่ ขึ้นอยู่ที่ว่าเป็นบ้านหลังแรกหรือบ้านหลังที่สองมูลค่ามากน้อยแค่ไหนตามราคาประเมินที่ดินปี2566-2569 ของกรมธนารักษ์
อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)ระบุว่า นอกจากเงินค่าซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น อีกมากที่คนซื้อบ้านควรเตรียมความพร้อมเอาไว้ก่อน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการเงินในภายหลังเมื่อถึงเวลาต้องโอนซื้อจริง ๆ แต่อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการโอนและการจดจำนองนั้น
หากเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยก่อนสิ้นปี 2565ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นโอกาสทองเพราะได้ส่วนลดจากมาตรการของรัฐ โดยค่าธรรมเนียมการโอนจะลดจาก 2% เหลือ 0.01% ค่าจดจำนองจะลดจาก 1% เหลือ 0.01% รวม ค่าใช้จ่ายสองส่วนนี้ 200บาท จากการโอนและจำนองบ้านราคา1,000,000 บาท ช่วยแบ่งเบาภระค่าใช้จ่ายสำหรับคนอยากมีบ้านได้มาก
นาย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด( Property DNA) เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า การเพิ่มขึ้นของค่าธรรมเนียมการโอน ดอกเบี้ย รวมทั้งภาษีที่ดิน ฯลฯ ไม่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านสำหรับผู้ที่มีความพร้อมและต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ทั้งนี้ทั้งนั้น เพื่อความปลอดภัยไม่แบกภาระหนักเหนื่อยจนเกินไป ใครที่อยากซื้อบ้าน ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ให้เพียงพอ รวมถึงการเตรียมความพร้อมเพื่อผ่อนในระยะยาวด้วย !!!