รถไฟฟ้า3สาย พลิกโฉมบางกะปิ เมืองรีเทล-ตึกสูง

แม้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรงจะเปิดให้บริการประมาณกลางปี 2566 ซึ่งอาจล่าช้ากว่าแผน แต่ตลอดแนวเส้นทาง ถูกพลิกโฉมจากตึกแถวเป็นตึกสูง คอนโดมิเนียม ข้อดีของ ย่านบางกะปิ เป็น ทำเลยุทธศาตร์สำคัญโซนตะวันออกกรุงมหานคร ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ กำหนดเป็นศูนย์พาณิชยกรรมรองชุมชนชานเมือง 

เนื่องจากอนาคตอันใกล้ จะเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางระบบรางสำคัญมีรถไฟฟ้า 3 สาย มาบรรจบกัน  บริเวณลำสาลี ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก และ รถไฟฟ้าสายสีนํ้าตาล จุดพลุให้เป็นทำเลมีขีดความสามารถต่อการพัฒนามากขึ้นผลักดันราคาที่ดินขยับสูงรวมถึงราคาประเมินที่ดินรอบใหม่(ปี2566-2569)

บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA   วิเคราะห์ ทำเล โซนนี้ว่า แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ย่านบางกะปิ-ลำสาลีคงเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมสูงหลายชั้นได้ และจะขายกันในราคาประมาณ 60,000 ถึง 80,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการคุณภาพเปิดขายในราคาที่สูงกว่านี้และจะมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อย่างต่อเนื่อง

ที่น่าจับตา ในปี 2566  จะเกิดการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคตเช่นกัน อย่างไรก็ตามในกรณีอาคารสำนักงานอาจยังไม่เหมาะสมเนื่องจากขาดไกลจากใจกลางเมือง

สอดคล้องกับการประกาศพลิกโฉม ย่านบางกะปิเป็นเมืองรีเทลหรือค้าปลีก รับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เมื่อไม่นานมานี้ของนางสาวศุภลักษณ์ อัมพุช ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เดอะมอลล์กรุ๊ป จำกัด ที่ระบุว่า เดอะมอลล์ได้เจรจา กับพันธมิตรยักษ์ใหญ่บริษัท ไทยเบฟเวอเรจ จำกัด หรือ กลุ่มไทยเบฟ ซึ่งมีธุรกิจคอมมูนิตี้ มาร์เก็ต  แหล่งช็อปปิ้ง ตะวันนา บางกะปิ 

อีกทั้งเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือกลุ่มซีพีที่มีกิจการแม็คโคร และโลตัส ในอาณาเขตเชื่อมต่อกันทอดยาวรวมกว่า 100 ไร่ บนถนนลาดพร้าว เพื่อเชื่อมต่อเชื่อมอาคารธุรกิจการค้า ให้กลายเป็นอาณาจักรเมืองรีเทล และที่อยู่อาศัยครบวงจรภายใต้คอนเซปต์ มัลติ มิกซ์ยูส คอมเพล็กซ์  ซึ่งได้มีการหารือมานานหลายปีและภาพชัดขึ้นจากการเข้ามาของรถไฟฟ้า ดังนั้นภาพความร่วมมือจะชัดเจนขึ้น

 นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA  สะท้อนว่าทำเลบางกะปิ ถูกขนานนามว่า  “ลำสาหัส” เพราะการจราจรติดขัดมากแต่สถานการณ์กำลังแปรเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เนื่องจากการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าและกลายเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าทำให้เกิดการพัฒนาตามจุดเชื่อมรถไฟฟ้า หรือ transit oriented development รถไฟฟ้าสายสีเหลืองและรถไฟฟ้าสายสีส้มจะมาตัดกันบริเวณแยกลำสาลี

สำหรับ บนถนนลาดพร้าว จะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ระบบขนส่งมวลชนรองในพื้นที่กทม.ฝั่งตะวันออกตลอดจนถึงพื้นที่ส่วนเหนือของจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการระบบขนส่งมวลชนทางราง ในกทม.และปริมณฑล ดำเนินการในรูปแบบรถไฟฟ้ายกระดับแบบรางเดี่ยว หรือ โมโนเรล

มีแนวเส้นทางเริ่มต้นที่สถานีลาดพร้าว อันเป็นสถานีเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล จากนั้นไปทางทิศตะวันออกของกทม. ก่อนมุ่งหน้าลงทิศใต้ตามแนวถนนศรีนครินทร์ แล้วเบนไปทางทิศตะวันตก ตามแนวถนนเทพารักษ์ สิ้นสุดเส้นทางที่สถานีสำโรง อันเป็นสถานีเชื่อมต่อกับ รถไฟฟ้าบีทีเอส สายสุขุมวิท ระยะทางรวม 30.4 กิโลเมตร

ส่วนบนถนนรามคำแหงก็กำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งคาดว่าจะเสร็จในปี 2570 เป็นระบบรถไฟฟ้าที่มีทั้งโครงสร้างใต้ดิน และยกระดับ มีแนวเส้นทางที่รองรับการเดินทางภายในเขตเมืองตามแนวตะวันออก-ตะวันตกของกรุงเทพมหานคร เริ่มต้นจากบริเวณจุดตัดทางรถไฟสายสายธนบุรี (ทางรถไฟสายใต้เดิม) ลอดใต้แม่นํ้าเจ้าพระยา เข้าสู่ย่านเมืองเก่าย่านใจกลางเมือง

ก่อนออกไปยังชุมชนประชาสงเคราะห์และออกสู่ย่านชานเมืองถนนรามคำแหง มาสิ้นสุดเส้นทางที่ชานเมืองด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพ มหานครบริเวณจุดตัดถนนรามคำแหงกับถนนสุวินทวงศ์ บริเวณใกล้เคียงคือเดอะมอลล์บางกะปิและศูนย์การค้าอื่นๆ

ต้องกลายเป็นจุดเด่นในการพัฒนามีความเข้มข้นยิ่งขึ้นและเหมาะกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงคืออาคารชุดนั่นเอง  ยิ่งมีรถไฟฟ้าสองสายมาตัดกันในบริเวณนี้จึงเป็นการส่งเสริมศักยภาพของทำเลแยกบางกะปินี้มากยิ่งขึ้น

สำหรับราคาที่ดิน ณ สิ้นปี 2565 ตรงบริเวณตลาดบางกะปิเป็นเงินตารางวาละ 300,000 บาทถึง 350,000 บาทต่อตารางวาซึ่งก็พอๆกับบริเวณใกล้เดอะมอลล์บางกะปิ ส่วนบนถนนหน้ารามคำแหงเส้นที่หน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหงก็มีราคาประมาณ 300,000-350,000 บาทต่อตารางวาเพราะเป็นย่านที่มีชุมชนอยู่กันอย่างหนาแน่นโดยมีมหาวิทยาลัยรามคำแหงเป็นตัวเหนี่ยวนำ

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า ย่านบางกะปิจะเป็นทำเลเหมาะเป็นรีเทลหรือค้าปลีกเพราะเดิมมีการรวมตัวอยู่ก่อนแล้วเพียงแต่มีรถไฟฟ้าผ่านเข้ามาทำให้ห้างค้าปลีกต่างปรับปรุงเปลี่ยนแปลงดึงดูดคนเข้าพื้นที่มากขึ้น

ราคาที่ดินเฉลี่ยอยู่ที่ 300,000 บาทต่อตารางวา ขณะด้านในประมาณ 250,000  บาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามบางกะปิมีที่ดินแปลงว่างที่น่าจับตาคือแฮปปี้แลนด์ที่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้และเป็นทำเลตั้งอยู่กลางชุมชนขนาดใหญ่