'บ้านพรีเมียม' ทำเลทอง ไปต่อ! ซัพพลายทะลัก รับดีมานด์ 'ครอบครัวเศรษฐีใหม่'

ทำไม? ตลาดบ้านเดี่ยวหรู ถึงเติบโตได้ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน คงเป็นคำถามที่คนทั่วไปอยากรู้ เพราะเมื่อพิจารณาจาก ภาพการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ปี 2565 จะพบว่าการซื้อ-ขายใหม่ ยังลดลง โดยกลุ่มผู้ซื้อชาวไทย ซึ่งมีรายได้ลดลงจากผลกระทบโควิด-19 ยังไม่กลับเข้ามาสู่ตลาด 'บ้านหลังแรก' ขณะการเข้าถึงสินเชื่อทำได้ยากขึ้น และ บางส่วนชะลอการตัดสิน เพราะไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจระยะข้างหน้า ส่วนลูกค้ากลุ่มใหญ่อย่าง 'ชาวต่างชาติ' จุดบอดในตลาดคอนโดมิเนียม ยังฉุดภาพรวมซบเซาไม่ฟื้น 

ด้านผู้พัฒนาฯก็ท้าทายไม่ต่างกัน  เพราะกำลังเผชิญกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากหลายๆส่วน ทั้งวัสดุก่อสร้าง ,ราคาที่ดิน และ ค่าแรงงานขั้นต่ำ ทำให้อสังหาฯ ปีนี้ ซึมๆ และยังไม่กลับมาฟื้นตัวดีนัก เมือเทียบกับช่วงเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างไรก็ดี พบปรากฎการณ์บ้านหรูระดับพรีเมียมแทบทุกโครงการ ที่เปิดใหม่สวนกระแส เพราะกลับได้รับการตอบรับที่สูง บ้างจุดพลุปิดโครงการในเวลารวดเร็ว 1-3 เดือนเท่านั้น กลายเป็นจุดเปลี่่ยนของตลาดที่น่าจับตามอง และน่าพิจาณา ว่าปรากฎการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นได้อย่างไร 

บ้านหรูโตกระโดดปีละ 30-40%

"ฐานเศรษฐกิจ"เจาะลึกในมุมมองของกูรูด้านอสังหาฯ นางสาว อาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ให้ข้อมูลว่า โควิด-19 เป็นจุดเปลี่ยนของกลุ่มคนที่เคยสนใจอยู่อาศัย ในโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลเมือง มาสู่ บ้านแนวราบ เพราะหวังตอบสนองกับวิถีชีวิตแบบ New Normal ขณะเดียวกัน หลายคนปรับการทำงาน มาสู่อาชีพอิสระ ,การทำธุรกิจส่วนตัว มีรายได้มากขี้น รวยขึ้น กลายเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัยใหม่ โดยยอมแลกการเดินทางที่ไกลขึ้น แต่ได้พื้นที่ใช้สอยมากขึ้น โดยกลุ่มผู้ซื้อที่จุดพลุตลาดนี้ คือ ลูกค้ากลุ่มครอบครัวกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะ ดีมานด์ที่คับคั่งนำร่องใน 3 ทำเลหลัก ได้แก่ พระราม 9 - กรุงเทพกรีฑา ,ราชพฤกษ์ และ บางนา ก่อนขยายไปยังทำเลรอบเมืองอื่นๆ

สำหรับราคาบ้านระดับลักชัวรีนั้น มีตั้งแต่ราคา 30 - 50 ล้านบาท ,บ้านพรีเมียม 50-80 ล้านบาท และ ซูเปอร์ลักชัวรีมากกว่า 80 ล้านบาท ทั้งหมดเป็นตลาดเฉพาะ ที่มักถูกตอบสนองโดยผู้มีกำลังซื้อสูง และแม้ไม่ได้มีสัดส่วนสูงในตลาดรวมมากนัก แต่เป็นตลาดที่มีมูลค่าสูงที่สุด และ มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ยราว 30-40% ต่อปี โดยกลุ่มลูกค้าครอบครัวสมัยใหม่ กลายเป็นตลาดที่ผู้พัฒนาฯเห็นโอกาส และมีแนวโน้มเข้ามาเจาะความต้องการมากขึ้น จากคนรุ่นใหม่มีธุรกิจ - รวยเร็ว และเป็นเศรษฐีตั้งแต่อายุยังน้อย  

"ทำไมบ้านหรูถึงโตสวนกระแส ก็เพราะคนที่สามารถซื้อบ้านระดับนี้ได้ ไม่ได้มองแค่ราคา แต่เขาเลือกซื้อความสบายใจ ,ซื้อเวลา ,ซื้อในสิ่งที่อยากได้ ยินดีที่จะจ่าย เพราะไม่อยากยุ่งยากในการสร้างบ้านเอง ยิ่งช่วงนี้ ผู้พัฒนาฯเอง ก็มีการพัฒนาโปรดักส์ดีๆใหม่ๆออกมาเป็นจำนวนมาก ทำให้กลุ่มที่คิดจะสร้างบ้านเอง เปลี่ยนใจมาหาซื้อโครงการหรูๆ มีคุณภาพ ทำเลดี แทน ทำให้ตลาดลักชัวรีเติบโตแรงปีละ 30-40% และได้แรงหนุนจากเศรษฐีใหม่ด้วย"

ซีบีอาร์อี ยังประเมินว่า หลังจากนี้ ตลาดดังกล่าวจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น จากก่อนหน้านี้มีซัพพลายเข้าใหม่ในแต่ละปีไม่มากนัก เพราะลูกค้าที่กล้าซื้อบ้านในระดับนี้ มีไม่มากเท่าปัจจุบัน แต่หลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะช่วงวิกฤติโควิด พบซัพพลายใหม่เข้ามามากขึ้น เพราะผู้พัฒนาเห็นความต้องการที่ไม่แผ่ว เช่น ผลตอบรับใน โครงการ สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส ติดถนนประดิษฐ์มนูญธรรม ราคาขายมากกว่า 200 ล้านบาท และ โครงการ บ้านอิสระพระราม 9 ราคาเริ่ม 120 ล้านบาท ก็ใกล้จะปิดโครงการ สะท้อนชัดเจนถึงการไปต่อของตลาด แต่โจทย์ปราบเซียนของตลาดบ้านหรูนั้น นอกจากราคาและทำเลแล้ว เรื่องสภาพแวดล้อม และ คุณภาพโปรดักส์ ก็เป็นสิ่งที่ลูกค้าให้ความสำคัญสูงสุดเช่นกัน 

'บ้านหรู' ถูกค้นหาสูงสุด

สอดคล้องข้อมูลสำรวจรายปี 2565 ของ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งส่งสัญญาณว่า 'ตลาดบ้านหรู' ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจ เนื่องจากพบว่า กลุ่มคนมีรายได้สูง ยังมองหา 'บ้านเดี่ยว' มากที่สุดในกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ด้วยสัดส่วน 36% มากที่สุด สะท้อนให้เห็นถึงดีมานด์ของกลุ่มกำลังซื้อสูงและมีเงินเก็บเพียงพอ ที่สนใจเป็นเจ้าของบ้านหรู (Luxury) โดยไม่จำเป็น ต้องอาศัยมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ และผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยของสมาชิกในครอบครัว จำเป็นต้องเลือกพิจารณาบ้านเดี่ยวที่ราคาสูงขึ้น เพื่อแลกกับพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์

สวนความเคลื่อนไหวในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯนั้น ต้นทุนที่สูงขึ้น บวกกับแนวโน้มราคาที่ดินใหม่ ตามการขยับของราคาประเมินที่ดินปรับ 8-10% และ แผนพัฒนาเมือง ดันที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนาขึ้นยกแผง กลายเป็นอีกแรงผลัก ที่จำเป็นต้องพัฒนา สินค้าระดับบน ออกมาเพื่อให้คุ้มค่ากับการลงทุน และ รับกับดีมานด์ที่น่าสนใจมีความเสี่ยงต่ำ 

LPN เปิดแบรนด์ใหม่ปักธง 'บ้านพรีเมียม'

โดยล่าสุด ผู้พัฒนาหลัก อย่าง บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ก็ประกาศเปิดตัวชัดเจนว่า ปี 2566 จะสลัดคราบ จากการเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาไม่แพง มาสู่การลุยตลาดบ้านหรูเต็มสูบ ชิงเค้กลูกค้าไฮเอนด์ หลังจาก โครงการนำร่อง เรือธง  BAAN 365 พระราม 3 สามารถปิดการขายและโอนฯได้ 100% รวมมูลค่า กว่า 3,200 ล้านบาท

ในมุมมองของ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ LPN ที่หายห่างจากหน้าสื่อเป็นเวลานาน ระบุถึง เป้าหมาย และ เหตุผลกลยุทธ์ใหม่ดังกล่าวว่า ประเมิน ปีหน้า ตลาดบ้านพรีเมียม ยังมีทิศทางเป็นบวก เพราะเป็นกลุ่มที่เน้นอยู่อาศัยจริง ดีมานด์เติบโตเรื่อยๆ โดยระดับราคาบ้านที่มีความต้องการสูงที่สุด คือ บ้านราคา 10 -20 ล้านบาท เพราะกลุ่มผู้ซื้อจะเป็นกลุ่มที่ต้องการขยายครอบครัว เช่น กลุ่มเจ้าของธุรกิจส่วนตัวหรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่ประสบความสำเร็จรวมถึงกลุ่มคนไทยที่อยู่ต่างประเทศซื้อเก็บเพื่อใช้พักผ่อนในช่วงมาเมืองไทย ขณะเดียวกัน ในแง่การแข่งขันนั้น เชื่อว่าจะร้อนแรง เพราะผู้ประกอบการหันมาจับตลาด มีการเปิดตัวโครงการใหม่ขึ้นมาเรื่อยๆ ในทำเลที่ขยายตัวออกไป

ทั้งนี้ บริษัท  มีแผนเปิดโครงการแนวราบระดับพรีเมียมอีก 5 โครงการ มูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ 168 ซึ่งนับว่าเป็นการพัฒนาโครงการที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ เพื่อรองรับกับความผันผวนของเศรษฐกิจ ยึดความแข็งแกร่งทางการเงินของลูกค้ากลุ่มบน ดันการเติบโต 

อัลติจูด เปิดประวัติศาสตร์ 'บ้านหรูริมน้ำ'

ขณะที่ฮือฮาน่าจับตามองมากที่สุด คือ การเตรียมปลุกตลาดบ้านหรู ทำเล 'ริมน้ำ' ที่ไม่ค่อยมีให้เห็นบ่อยนัก โดยเป็นแผนพัฒนาของบริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ดีกรี ผู้ปลุกปั้น บ้านหรูแนวคฤหาสน์ ทั้งในทำเลทอง และ สนามกอล์ฟ โดย นายชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร 'อัลติจูด' เปิดแผนการพัฒนาอสังหาฯสำคัญว่า ภาพรวมตลาดบ้านหรูระดับอัลตร้าลักชัวรี่ ในช่วงที่ผ่านมาเติบโตขึ้นทั่วโลก โดยเฉพาะบ้านที่อยู่ติดริมแม่น้ำ หรือ ทะเล จากสัดส่วนความต้องการที่มีมากกว่าการพัฒนา แต่สำหรับไทย พบว่ายังไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นบ้านเดี่ยวริมแม่น้ำใจกลางเมืองแม้แต่แห่งเดียว เนื่องจากราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ปรับตัวสูงขึ้นถึง 400% ภายในช่วง10 ปี 

ทั้งนี้ จากอัตราการเติบโตของกลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่งคั่งทางการเงิน ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน บริษัทจึงเตรียมพัฒนาโครงการ โครงการ เดอะ คอลเลคชั่น ริเวอร์ฟรอท์ บาย อัลติจูด ถือเป็นแฟลกชิปโปรเจกต์ของบริษัท พัฒนาบ้านเดี่ยวจำนวน 11 หลัง ราคาเริ่มต้นที่ 115-515 ล้านบาท ด้วยงบลงทุน 2,735 ล้านบาท บนพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา รอยต่อถนนเจริญนครเชื่อมต่อราษฎร์บูรณะ ซอย 1  ตกแต่งแบบโรงแรมระดับ 6 ดาว และสระว่ายน้ำ คาดจะพลิกประวัติศาสตร์วงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม จุดเปลี่ยนที่สำคัญของตลาดนี้ ยังต้องจับตาดูนโยบายดึงดูดผู้พำนักชาวต่างชาติมั่งคั่งสูง ที่ล่าสุด กกร.แย้มว่า อาจมีความชัดเจนในแนวทางอีกครั้งช่วงต้นปี 2566