‘บ้านสร้างเอง’  ฟันเฟืองตลาดอสังหาฯ ที่ถูกลืม 

ผ่ามุมคิด

ความไม่มั่นใจของผู้บริโภค ในสภาวะเศรษฐกิจ ที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงจากวิกฤติโรคระบาด โควิด-19 ไม่ได้ส่งผลกระทบแค่ต่อการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งผูกพันธ์กับธุรกิจเกี่ยวเนื่องน้อย-ใหญ่ , ความเป็นอยู่ของผู้ประกอบการ ทั้งโครงการคอนโดมิเนียม ตลอดบ้านจัดสรรเท่านั้น แต่ตลาดที่มีส่วนขับเคลื่อนภาพใหญ่ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์นับ 2 แสนล้านบาทในแต่ละปี

อย่างตลาดบ้านสร้างเอง ครอบคลุมผู้รับเหมารายย่อย-ธุรกิจรับสร้างบ้านทั่วประเทศ ที่เดิมมีการเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ก็กระทบไม่แพ้กัน พบปรับตัวน้อยลงกว่าที่คาดไว้ โดยเฉพาะตลาดในพื้นที่หลักเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่แชร์ส่วนใหญ่เป็นของบริษัทในธุรกิจรับสร้างบ้าน หลังนายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน เผย ปัจจัยจำกัดของโรคระบาด ทำให้บิ๊กอีเว้นท์ 2 งานใหญ่ประจำปี 2563 ต้องชะงักหยุดลง ยอดหายไม่ต่ำกว่า 4 พันล้านบาท

กลายเป็นสัญญาณ ถึงเวลารัฐบาลต้องดูแลช่วยเหลือ ให้ครอบคลุมธุรกิจถูกลืม เดินหน้ายื่น 2 ข้อเสนอรัฐมนตรีคลัง กระตุ้นผู้บริโภคงัดที่ดินมาปลูกสร้างบ้าน ระบุ สัดส่วนตลาดเปลี่ยนอย่างมีนัยยะ เทรนด์ความต้องการ -แรงงานขาด บีบผู้ประกอบการปรับตัว สร้างมาตรฐานใหม่ 

ภาพรวมธุรกิจรับสร้างบ้าน 

เดิมทีตลาดรับสร้างบ้านที่ครอบคลุมบ้านสร้างเองของประชาชนทั่วประเทศ ผ่านผู้รับเหมารายย่อย และบ้านที่สร้างผ่านธุรกิจรับสร้างบ้านนั้น ในแต่ละปีมีมูลค่าราว 2 แสนล้านบาท (ประเมินจากบ้านจดทะเบียนใหม่) โดยตลาดหลักกระจายอยู่ในต่างจังหวัด ขณะพื้นที่ กทม-ปริมณฑล มีมูลค่าราว 5 หมื่นล้านบาท ประมาณ  10% ของตลาดกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบริษัทธุรกิจรับสร้างบ้าน จำนวน 150 บริษัท ซึ่งแม้เป็นตลาดที่ไม่หวือหวามากนัก แต่มีการขยายตัวในทุกปี โดยในปี 2561 เติบโตโดดเด่นแตะระดับ 1.2 หมื่นล้านบาทเป็นครั้งแรก และเพิ่มเป็น 1.25 หมื่นล้านบาท ในปี 2562 

ขณะช่วงปี 2563 นั้น ผู้บริโภคได้รับพิษเศรษฐกิจ และ Covid-19 ทำให้ตลาดรวมลดลง 5% จากประมาณการมูลค่าตลาดรวมทั้งปีที่วางไว้คงที่ 1.25 หมื่นล้านบาท เนื่องจากมีการยกเลิกจัดงาน “รับสร้างบ้านและวัสดุ Expo 2020” แต่อย่างไรก็ตาม เป็นภาพที่ติดลบน้อยกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ เนื่องจากผู้ประกอบการมีการปรับตัวได้ค่อนข้างดี ทำให้บริษัทใหญ่หลายบริษัท ยังมีอัตราการเติบโตที่เทียบเท่าช่วงปกติ 

เค้นหนักตลาดปี 64 

ส่วนในปีนี้นั้น ยอมรับว่า มีความกังวลต่อปัจจัยโควิดระลอกใหม่ แม้ลูกค้าส่วนใหญ่ 50% เป็นกลุ่มคนมีคนเก็บ มีความพร้อมและวางแผนล่วงหน้า แต่ย่อมกดดันต่อความรู้สึก -ความมั่นใจของผู้บริโภค อีกทั้งขณะนี้ยังเกิดปัญหา ขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง หลังจากแรงงานต่างด้าวหนีกลับประเทศ ราว 10% ส่วนคนไทยควบคุมระยะการทำงานได้ยาก ทำให้เกิดการแย่งชิงแรงงานดึงราคาค่าจ้างขึ้นมาถึง 20% แตะระดับ 400 บาทต่อวัน เพิ่มต้นทุน มีเพียงค่าวัสดุก่อสร้างที่ยังคงตัวเป็นปัจจัยบวก

จึงอยากให้รัฐบาลเข้ามาดูแลช่วยเหลือ เนื่องจากบ้านสร้างเองเป็นงานละเอียด ผู้บริโภคไม่ค่อยให้การยอมรับ หากใช้วัสดุสำเร็จรูปมาทดแทนแรงงาน ขณะเดียวกัน ยังฝากความหวังไปยัง สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง ซึ่งราวต้นเดือนกุมภาพันธ์ เตรียมเข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อเร่งรัดถึงมาตรการช่วยเหลือในภาคธุรกิจอสังหาฯที่เสนอไป

โดยเฉพาะ 1.การขอลดค่าธรรมเนียม-ค่าโอนฯจดจำนอง 0.01% ให้สำหรับมูลค่า 5 ล้านบาทแรก ให้ครอบคลุมมาถึง ประชาชนที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองด้วย และ 2. การขอสนับสนุนให้ธนาคารรัฐออกสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายละไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งหากรัฐบาลอนุมัติ ก็จะเป็นอีกแรงกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภค และช่วยเหลือให้ผู้ประกอบการไปต่อได้ ภายใต้เป้าหมายมูลค่าตลาด 1.2-1.25 หมื่นล้านบาทในปีนี้

“เดิมตลาดบ้านสร้างเอง ไม่มีฐานข้อมูลบ่งชี้สถานะ แต่ปัจจุบันเรามีมูลค่าจับต้องได้ แต่อย่างไรก็ตาม ไม่เคยได้รับอานิสงค์จากมาตรการรัฐ เพราะถูกจำกัดแค่บ้านใหม่และบ้านมือสองเท่านั้น จึงหารือไปยังนายอธิป ประธานสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาฯ ให้เพิ่มคำนิยามให้ครอบคลุม สำหรับมาตรการใหม่ที่จะออกมา”

นิยมบ้านแพงขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายวรวุฒิ เชื่อมั่นในการรับมือการแพร่ระบาดใหม่ของรัฐบาล รวมถึงความหวังเรื่องวัคซีนโควิด ที่จะส่งผลให้บรรยากาศของตลาดในช่วงครึ่งปีหลังสดใสขึ้น  เดินหน้าจัด 2 งานใหญ่ช่วงมีนาคม (รองรับการจัดงานแบบVirtual  Online ) และตุลาคม หลังจากตลาดมีความโดดเด่นเรื่องสัดส่วนราคาสร้างบ้าน ในระดับราคาที่สูงขึ้นในกลุ่มคนที่ไม่ได้รับผลกระทบ พบเดิมราคาเฉลี่ยของตลาดในช่วงปี 2561 อยู่ที่หลังละ 6.9 ล้านบาท ขยับมาปี 2562 เป็น 7.3 ล้านบาท

ขณะปี 2563 ปรับเฉลี่ยเป็นหลังละ 9 ล้านบาท และมีมูลค่าสูงสุดถึง 200 ล้านบาท โดยฐานราคา 2-3 ล้านบาท หายไปราว 20% จากกลุ่มลูกค้าโยกย้ายเงินไปใช้จ่ายส่วนอื่นๆ ก่อน แต่ฐานราคากลับมาเติบโตในบ้านกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ถึง 10-15% จากกลุ่มลูกค้าที่มองว่า ช่วงนี้เป็นโอกาสในการสร้างบ้านได้ดี ราคาถูกลง จากโปรโมชั่นที่ผู้ประกอบการงัดออกมาแข่งขัน สร้างมูลค่างานในมือเพื่อรับรู้รายได้ในอนาคต

อีกแง่ วิกฤติครั้งนี้ เปรียบเป็นโอกาส ทำให้หลายบริษัทปรับตัว เอาตัวรอด เกิดตัวจริงในตลาด เช่น การพัฒนาวิธีดำเนินธุรกิจใหม่ๆ  ปรับการทำงานให้มีคุณภาพมากขึ้น การใช้ดิจิทัลเทคโนโลยีในการออกแบบและการขาย รวมถึงมีการพัฒนาดีไซน์ แบบบ้านใหม่ๆ เข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะ บ้านสำหรับผู้สูงอายุ และบ้านที่คำนึงถึงสุขภาพมากขึ้น เป็นต้น 

นโยบายสมาคม

ทั้งนี้ เพื่อเพิ่มการยอมรับให้กับผู้บริโภค สมาคมอยู่ระหว่างดำเนินโครงการจัดทำ “มาตรฐานกลางการก่อสร้าง” ควบคู่กับการดึงให้บริษัทรายย่อยนอกตลาด เข้ามาเป็นสมาชิกสมาคมให้มากขึ้น เพื่อยกระดับมาตรฐานงานบริการในธุรกิจรับสร้างบ้านของสมาชิกสมาคมฯ, สร้างความมั่นใจให้กับประชาชน ผู้บริโภค และเพื่อช่วยลดข้อขัดแย้งหรือข้อพิพาทระหว่างลูกค้ากับบริษัทรับสร้างบ้าน เป็นต้น 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,648 วันที่ 28 - 30 มกราคม พ.ศ. 2564