'คอนโด' หัวหินเริ่มฟื้น! ที่ดินฝั่งทะเล ซัพพลายขาด ราคาพุ่ง 150ล้านต่อไร่!

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยถึง ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาในพื้นที่หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี มีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 71 โครงการ 29,152 หน่วย ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมประมาณ 123,700 ล้านบาท 

โดยพบว่า ในช่วงปีพ.ศ. 2554-2555 เป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เติบโตอย่างมาก มีอุปทานเปิดขายใหม่สูงถึงปีละ 7,000-8,000 หน่วย หลังจากในพื้นที่กรุงเทพมหานครเกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ ส่งผลให้เมืองท่องเที่ยวต่างๆ ได้รับความสนใจจากกำลังซื้อ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก ซึ่งในพื้นที่หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี ก็เป็นหนึ่งในทำเลที่ผู้พัฒนาหลายรายเลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก และพบว่าหลายโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว 
 

ซัพพลายคอนโดสะสม 10,000ล้าน

ขณะเดียวกันพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาในพื้นที่ดังกล่าวมีโครงการคอนโดมิเนียมถึง 10 โครงการ 6,219 หน่วย ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมกว่า 10,000 ล้านบาทหยุดการขายและการพัฒนาและกว่าร้อยละ 70.9 ตั้งอยู่ในพื้นที่ชะอำ 

หลังจากปีพ.ศ. 2555 เป็นต้นมาพบว่าอุปทานใหม่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง แต่ตลาดยังคงขับเลื่อนด้วยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งจากข้อมูลพบว่าอุปทานเปิดขายใหม่ในช่วง 10  ปีที่ผ่านมา พัฒนาโดยผู้พัฒนาในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 31 โครงการ  16,188 หน่วย  คิดเป็นร้อยละ 55.5 ของตลาดและเป็นการพัฒนา

โดยผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์จำนวน  40  โครงการ 12,964 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 44.5 และพบว่าเป็นการพัฒนาในพื้นที่ชะอำสูงที่สุดจำนวน 17,448 หน่วยคิดเป็นร้อยละ  59.8 ของอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมดในตลาด ตามมาด้วยในพื้นที่หัวหินฝั่งทะเลจำนวน 6,555 หน่วยคิดเป็นร้อยละ  22.5 และหัวหินฝั่งภูเขา 4,714 หน่วยคิดเป็นร้อยละ 16.2
 

นักลงทุนไทย-ต่างชาติ ยังสนใจสูง

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าสำหรับในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหิน ชะอำ ปราณบุรี ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ให้ความสนใจพัฒนาคอนโดมิเนียมในรูปแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดจำนวน 16,979 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 58.2 ตามมาด้วยรูปแบบ สตูดิโอ 7,237 หน่วยคิดเป็นร้อยละ  24.8 และรูปแบบ 2 ห้องนอน 4,498 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 15.4 และคาดการณ์ว่ารูปแบบ 1 ห้องนอน 25.0 -30.0 ตารางเมตร ยังคงเป็นรูปแบบที่ผู้พัฒนาให้ความสนใจพัฒนาเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในอนาคต 

เนื่องจากเป็นรูปแบบห้องที่ได้รับความนอยมจากกลุ่มลูกค้าทั้งในส่วนลูกค้าที่เป็นนักลงทุนและกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นบ้านพักตามอากาศ เนื่องจากระดับราคาต่อหน่วยที่ไม่สูงจนไปเกิน

ทำเลหัวหินฝั่งภูเขาฮอต ขณะชะอำยังฟุบ

คอลลิเออร์สฯ พบว่าในพื้นที่หัวหิน ชะอำ ปราณบุรี  ณ สิ้นครึ่งแรกปี พ.ศ. 2565 มีอุปทานทั้งหมดในตลาดทั้งหมด 15,908 หน่วย  ตลาดสามารถดูดซับไปแล้ว  12,647  หน่วย คิดเป็นอัตราการขายรวมร้อยละ  79.5 โดยพบว่ายังคงมีหน่วยขายในพื้นที่รอการระบายอีกทั้งหมด 3,252  หน่วย คิดเป็นร้อยละ 20.5 

โดยพบว่าในพื้นที่หัวหินฝั่งทะเลมีอัตราการขายสูงสุดที่ประมาณร้อยละ 84.6 และมีหน่วยเหลือขายในตลาดเพียงแค่ประมาณ 540 หน่วยเท่านั้น ตามมาด้วยในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขามีอัตราการขายที่ประมาณร้อยละ 83.8 โดยพบว่าพื้นที่ชะอำยังคงเป็นพื้นที่ที่มีหน่วยเหลือขายคงค้างในตลาดสูงที่สุดที่ประมาณ 2,279 หน่วย ด้วยอัตราการขายรวมที่ประมาณร้อยละ 77.9 

สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2565  ที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหิน ยังคงเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจและยังคงเติบโตทั้งในด้านอุปทาน และอุปสงค์ โดยสะท้อนให้เห็นได้จากยอดขายของโครงการใหม่ที่เปิดขายไปในช่วงต้นปีที่ผ่านมา เช่น โครงการ เฮย์ หัวหิน ซึ่งพัฒนาโดย  บมจ. แสนสิริ ในพื้นที่หัวหิน สามารถทำยอดขายได้มากกว่าร้อยละ 90.0  หลังจากเปิดขายโครงการในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา 

ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองหัวหินยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะนักลงทุนจากกรุงเทพมหานคร  และกลุ่มลูกค้าชาวไทยให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน หรือคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เพิ่มขึ้น นอกจากนี้กำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน และรัสเซียเริ่มกลับมามีแนวโน้มที่ดีขึ้นเช่นเดียวกัน

ครึ่งปีแรก 2565 ตลาดฟื้นตัว ราคาที่ดินแพงสุด 150 ล้านต่อไร่

ในช่วงปีพ.ศ. 2561 - 2565 พบว่าหน่วยขายได้ใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหิน ชะอำ ปราณบุรีสูงกว่า 1,265 - 2,537 หน่วยต่อปี ซึ่งถือว่าเป็นหน่วยขายใหม่ที่ค่อนข้างสูง และปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัดเจนในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ. 2565 ตลาดมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น โดยพบว่าในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมามีหน่วยขายได้ใหม่กว่า 500 หน่วย และส่วนใหญ่เกิดขึ้นในพื้นที่หัวหิน ทั้งในส่วนของหัวหินฝั่งภูเขาและหัวหินฝั่งทะเล 

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณ  สิ้นครึ่งแรกปี พ.ศ. 2565 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่หัวหินฝั่งทะเลยังคงเป็นทำเลที่มีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงที่สุดที่ประมาณ 130,300 บาทต่อตารางเมตร โดยพบว่าคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บริเวณริมชายหาดวิวทะเลบางโครงการในบางยูนิตมีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงถึง 370,000 บาทต่อตารางเมตร และยูนิตเหล่านั้นได้รับความสนใจจากกำลังซื้อระดับบนเป็นอย่างมาก เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเหล่านี้มองว่า อุปทานเหล่านี้ค่อนข้างมีจำกัดและราคาปรับตัวตลอดเวลา ส่งผลให้หน่วยขายเหล่านี้ถูกขายออกไปอย่างรวดเร็ว

แต่ในช่วง 2-3  ปีที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ให้ความสนใจพัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองหัวหินฝั่งภูเขามากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินที่ถือว่าถูกกว่าในพื้นที่หัวหินฝั่งทะเลเป็นอย่างมาก โดยพบว่าทำเลหัวหินฝั่งทะเลในช่วงที่ผ่านมาราคาที่ดินปรับตัวสูงกว่า 150 ล้านบาทต่อไร่หรือสูงกว่าตารางวาละ 375,000 บาท และหาที่ดินค่อนข้างยาก คอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินทั้งพื้นที่ฝั่งภูเขา จึงเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่มีราคาขายอยู่ในช่วง 60,000 บาทต่อตารางเมตร โดยพื้นที่นี้จะยังคงได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่องเนื่องจากราคาต่อยูนิตที่ไม่สูงมากนัก และตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองหัวหิน

จับตาโครงการใหม่เขย่าคอนโดฯหัวหิน 

ทั้งนี้ คาดการณ์ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหิน ชะอำ ปราณบุรีในช่วงครึ่งหลังของปี จะยังคงได้รับความสนใจทั้งจากผู้พัฒนาและจากกลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพา คอนโดมิเนียมวิวทะเลในพื้นที่หัวหินฝั่งทะเล เนื่องจากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาพบว่าคอนโดมิเนียมวิวทะเลในพื้นที่หัวหินราคาขายปรับตัวสูงขึ้นกว่าร้อยละ 80.0 หรือเฉลี่ยปีละกว่าร้อยละ 8.0 

โดยพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่เป็นเจ้าตลาดในพื้นที่อย่าง บมจ. แสนสิริ และ บมจ. พราว เรียลเอสเตท ยังคงให้ความสนใจและมีที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง เช่น  บมจ. พราว เรียลเอสเตท เตรียมเปิดตัวโครงการ เวหา (VEHHA) บนทำเลใจกลางเมืองหัวหิน เป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ สูง 31 ชั้น 1 อาคาร 264 หน่วย ด้วยมูลค่าการพัฒนารวมกว่า 2,290 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมี บมจ. ศุภาลัย ซึ่งมีแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกในพื้นที่หัวหินฝั่งภูเขา บนที่ดินกว่า 7 ไร่ โดยพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสูง 28 ชั้น  525 หน่วย

สำหรับในพื้นที่ชะอำ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลิเออร์ส  ประเทศไทย มองว่า ผู้พัฒนาควรชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เนื่องจากพบว่ายังคงมีอุปทานคอนโดมิเนียมเหลือขายในพื้นที่อีกเป็นจำนวนมากและส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังมีหน่วยขายในตลาดเช่นเดียวกับในพื้นที่ปราณบุรี