ราคาที่ดินพุ่งรับรถไฟฟ้าใหม่ โซนเหนือ-ตะวันออกกทม.รุ่ง สวนทางผังเมือง

การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ฉบับที่4) ค่อนข้างยืดหยุน ตามนโยบายรัฐบาลพลเอกประยุทธ จันทร์โอชา เพื่อให้ตรงความต้องการของเอกชน

เพิ่มความถี่การพัฒนา ดึงคนเข้าพื้นที่ ก่อให้เกิดความคุ้มค่า รับการลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ในหลายเส้นทาง  แต่ มาเสียจังหวะใช้ผังกทม.เก่าปี2556 ต่อไป จนถึงปลายปี2567

ทำให้การพัฒนายังถูกจำกัด เมื่อเทียบกับผังใหม่ที่ต้องชะลอออกไปจากการเริ่มต้นนับหนึ่งตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)การผังเมืองปี2562 สวนทางกับการมาของรถไฟฟ้าและราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น

 โดยเฉพาะ ทำเลพหลโยธินแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว ทำเลบนถนนลาดพร้าว รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ถนนรามอินทรา รถไฟฟ้าสายสีชมพูและโซนตะวันออกกทม.รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ฯลฯ ปัจจุบัน ยอมรับว่าค่อนข้างเสียเปรียบ พัฒนาได้น้อยสวนทางราคาที่ดินปรับสูงแตะล้านบาทต่อตารางวา

อย่างไรก็ตาม หากผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการควรเน้นเฟสขนาดเล็กไปก่อน พื้นที่ที่เหลือ ทำแปลงเกษตรลดภาระภาษีที่ดิน เมื่อผังใหม่ ใช้ ค่อยนำที่ดินมาใช้ประโยชน์อย่างเต็มพิกัดแต่การขายที่ดินของประชาชนอาจได้ราคาที่ไม่สูง

เพราะนอกจากตรวจสอบองค์ประกอบเขตทาง ของถนนและโครงสร้างพื้นฐาน การลงทุนห้างสรรพสินค้าแล้วนายทุนยังพิจารณาผังเมืองเป็นหลักว่า ทำประโยชน์บนแปลงที่ดินได้มากน้อยแค่ไหน

นาง เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์จำกัด (มหาชน) ในฐานะหัวหน้าที่ที่ปรึกษานโยบายผู้ว่าฯกทม.เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ผังเมืองถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางกรอบของการพัฒนาเมืองอย่างไรก็ตามสิ่งแรกที่ต้องเร่งประกาศใช้คือผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ที่ มีกระบวนการยกร่างค่อนข้างนาน

สวนทางกับการมาของรถไฟฟ้าสายใหม่ ราคา ที่ดินและการพัฒนาของเอกชน แต่ในทางกลับกันกทม.ได้ให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและคนไร้บ้านให้สามารถอยู่ในเมืองร่วมกันได้

นายวสันต์ คงจันทร์  กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดอร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์จำกัด มองว่า กทม.ยกระดับ ทำเล  รัชดาฯ-พระราม9 เป็นนิว ซีบีดี หรือศูนย์กลางธุรกิจใหม่ รองจาก สุขุมวิท สีลม สาทร ฯลฯ  แต่ กลับพัฒนาได้น้อย แม้ค่า Floor Area Ratio (FAR)

หรือ สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดินจะสูงถึง 14 ต่อ 1 แต่ตามข้อเท็จจริงพัฒนาได้เพียง 7.5 เท่า ซึ่งมีความหนาแน่นจากข้อกำหนดเดิมเพียง 0.5 เท่าเท่านั้น

ขณะราคาที่ดินวิ่งไปที่ กว่า1 ล้านบาทต่อตารางวา มีรถไฟฟ้า MRT ใต้ดินสีนํ้าเงินเปิดให้บริการ และอยู่ระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี ที่กลายเป็นทำเลทองใหม่ที่น่าจับตา