ประเมิน 3 ปี ศก.ฟื้น แสนสิริ ชี้ ปีหน้าราคาบ้านขยับ !

29 ต.ค. 2564 | 06:49 น.

อสังหาฯค่ายใหญ่ "แสนสิริ"ประเมิน เศรษฐกิจไทยรอเวลาฟื้น 3 ปี วิพากษ์ ธปท.ปลดล็อก LTV อย่างเดียวไม่พอ ขอเคาะดอกเบี้ยกู้ต่ำ อุ้มธุรกิจเอสเอ็มอี หมุนทั้งระบบ เปรย 2 เดือนสุดท้ายโอกาสซื้อบ้านราคาดี หลังน้ำมันตลาดโลกแพง อสังหาฯเจอแรงเหวี่ยงต้นทุนปีหน้า

นับเป็นสัญญาณบวกต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงโค้งสุดท้ายปลายปี 2564 หลังจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศปลดล็อก LTV (อัตราสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ให้ผู้ซื้อบ้าน สามารถกู้ได้เต็ม 100% ไปจนถึงสิ้นปี 2565 พร้อมๆ กับการเปิดประเทศ ฟื้นความเชื่อมั่นผู้บริโภคทั้งระบบ 

 

เนื่องจากที่ผ่านมา มาตรการ LTV ถือเป็นอุปสรรคใหญ่ต่อการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และเป็นข้อจำกัดในการกู้ขอสินเชื่อบ้านของคนกลุ่มใหญ่ ที่ไม่มีเงินสดวางดาวน์ในสัดส่วน 10-30% (สัดส่วนรายสัญญา) ผลกระทบลามไปทั้งตลาดที่อยู่อาศัย เพราะไม่ใช่แค่ กลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไรที่หายไป  แต่ทำให้ผู้ซื้อหลัก ที่ต้องการซื้อบ้าน - คอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยจริง หรือ ที่เรียกว่า เรียลดีมานด์ หล่นหายไปมาก ตั้งแต่ ช่วงกลางปี 2562  จนถึง ปัจจุบัน สะท้อนผ่านอัตราการปฎิเสธสินเชื่อสูง 40-50%

ประเมิน 3 ปี ศก.ฟื้น  แสนสิริ ชี้  ปีหน้าราคาบ้านขยับ !

อสังหาฯ หัวจักรกลใหม่ ?

สำหรับการผ่อนคลายมาตรการครั้งนี้ นอกจาก จะสร้างโอกาสให้ภาคอสังหาฯ ได้มาก โดยศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ประเมิน ว่า จะกระตุ้นมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้มากสุดราว 45,000 ล้านบาท คิดเป็น Upside สูงสุด 7% และส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 2022 มีแนวโน้มสูงขึ้นจาก 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท 


ยังสะท้อนว่า รัฐบาลกำลังเล็งเห็นถึงบทบาทสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ที่มีห่วงโซ่ทางธุรกิจยืดยาวเกี่ยวพันหลายทอด  ผ่านมูลค่านับ 7-8 แสนล้านต่อปี จะเป็นอีกหัวจักรสำคัญ ในการผลักดัน ฟื้นฟูเศรษฐกิจในระยะเวลา 1 ปีข้างหน้า ที่เศรษฐกิจไทย ยังจำเป็นต้องถูกระตุ้นอย่างหนัก จากความบอบช้ำ เสียหายที่ได้รับจากการระบาดของสถานการณ์โควิด19 ตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมาอีกด้วย 

ประเมิน 3 ปี ศก.ฟื้น  แสนสิริ ชี้  ปีหน้าราคาบ้านขยับ !
 

แสนสิริ ชี้ LTV ต่อลมหายใจอสังหาฯ 

สอดคล้องกับการประเมิน ของนาย อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งระบุว่า การขยับของ ธปท. ในนามรัฐบาลครั้งนี้ เป้าหมายสูงสุด คือ การกระตุ้นเศรษฐกิจ หลังจากคงพิจารณาและเห็นชัด ว่า อุตสาหกรรมอสังหาฯ จะมีส่วนร่วมในการผลักดันเศรษฐกิจ และ จีดีพีในระยะต่อไปได้อย่างมาก 

 

ย้อนไปช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การเกิดขึ้นของมาตรการ LTV ได้เข้ามาทำให้ตลาดเกิดภาวะชะลอลงไปมาก กลับกัน ได้ส่งแรงเหวี่ยงให้เศรษฐกิจชะลอตัวเช่นกัน ฉะนั้น การลดกฎเกณฑ์บางอย่างของ LTV ลงไป ย่อมเป็นสัญญาณบวกจะที่กลับมายังภาพรวมเศรษฐกิจได้ โดยข้อกังวลเดิม เรื่องการสกัดกั้นกลุ่มเก็งกำไรในตลาดนั้น ปัจจุบัน ด้วยภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ กลุ่มดังกล่าวแทบไม่เหลืออยู่ แต่กลุ่มที่เป็นเรียลดีมานด์ อยากได้ที่อยู่อาศัย กลับเผชิญกับปัญหา การไม่สามารถกู้ขอสินเชื่อบ้านได้ เพราะถูกขีดเส้น ด้วยเงินดาวน์ และการขอกู้ได้ไม่เต็มจำนวน 100% โดยเฉพาะ บ้านหลัง 2 ที่เป็นภาคความจำเป็นของคนยุคปัจจุบัน จากความต้องการขยับขยายครอบครัว , การซื้อบ้านไว้เพื่อรองรับการทำงานในเมือง , ใกล้สถานศึกษาของบุตร-หลาน แต่การกู้ที่มีเงื่อนไขเข้มตลอด กว่า 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มนี้หายไปมาก 

 

" การลด LTV เป็นสัญญาณที่รัฐบาล ต้องการใช้อสังหาฯ เป็นตัวผลักดันเศรษฐกิจ เพราะธุรกิจนี้ ก่อให้เกิดจีดีพีร่วม 20% ห่วงโซ่ ไม่ใช่แค่การก่อสร้าง ขายบ้าน แต่ครอบคลุมไปยัง ธุรกิจการตกแต่ง, เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือแม้แต่การขายให้ต่างชาติ ก็คือ การดึงเงินสดเข้ามาในประเทศ "

 

ปลดล็อก LTV 1 ปี 2 เดือน พอหรือยัง ? 

สำหรับระยะเวลาที่ธปท. ประกาศปลดล็อก LTV เริ่ม 1 พ.ย. ไปจนถึง สิ้นปี 2565 นั้น ยังเร็วเกินไปที่จะประเมินถึงผลที่จะเกิดขึ้น ว่าสามารถฟื้นธุรกิจอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทยได้หรือไม่ ? แต่อย่างน้อย ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่ดี ที่มองว่าอสังหาฯมีบทบาทสำคัญ 

 

สิ่งที่ต้องกลับมาพิจารณา คือ วันนี้เศรษฐกิจโลก เสียหายอย่างหนักจากสถานการณ์โควิดยื้อเยื้อ ไทยเองซึมลึก การปลดล็อก LTV อย่างเดียวไม่เพียงพอ หลังพบภาคธนาคาร สถาบันการเงิน ยังคงเดินหน้านโยบายลดความเสี่ยงลูกหนี้ การเกิดหนี้เสีย ผ่านการพิจารณาคุณสมบัติของผู้กู้อย่างเข้มงวด สะท้อนผ่านอัตรารีเจ็กต์ในตลาดที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นมาก 

 

" สิ่งที่ ธปท. ต้องกลับมาดู และปลดล็อกพร้อมๆกัน คือ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินด้วย คุยกับหลายแบงก์ สิ่งที่เขากังวล จุดสำคัญ คือ เศรษฐกิจ ลุ้นให้เศรษฐกิจกลับมาดี เพื่อเพิ่มความมั่นคงของรายธุรกิจ และลูกค้า " 


ประเมิน 3 ปี ศก.ฟื้น  แสนสิริ ชี้  ปีหน้าราคาบ้านขยับ !

เปรียบเศรษฐกิจไทย รถไฟขบวนใหญ่

นายอุทัย กล่าวต่อว่า จากประเด็นข้างต้น มีความเกี่ยวพันกับอัตราดอกเบี้ย ที่แม้หลายฝ่ายมองว่า ขณะนี้อัตราดอกเบี้ยไทยอยู่ในระดับต่ำมากแล้ว แต่หากเจาะลึก ดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ , การกู้เงิน MLR ยังสูงอยู่ที่ประมาณ 5% ขณะซอฟต์โลนของรัฐ พบเม็ดเงินไม่ได้ถูกปล่อยให้ SMEs อย่างที่ควรจะเป็น ทำให้ธุรกิจรายเล็กรายน้อย ขยับยาก และไม่เกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ ฉะนั้น ดอกเบี้ย จะเป็นอีกเครื่องมือที่สำคัญต่อการทำธุรกิจ ที่จะช่วยกระตุ้นให้ทุกอย่างขับเคลื่อนไปพร้อมกันได้ 

 

" ฉะนั้น ธนาคารต้องกลับมามองเช่นกัน การพิจารณาความเสี่ยง ต้องลดระดับการพิจารณาลงมา แต่จุดใหญ่ คือ ธปท การกำหนด NPN ดอกเบี้ยเงินกู้ (สำหรับทำธุรกิจ) ก็จะทำให้คนกล้าออกมาทำธุรกิจ ส่งเสริมเศรษฐกิจ " 


เช่นเดียวกับ การเปิดประเทศ ดึงดูด "ต่างชาติ" กระตุ้นให้เข้ามาลงทุน หรือ ผ่านการเชิญชวนของ BOI ก็ล้วนมีผลทั้งสิ้น ประเมิน ขณะนี้ รัฐบาลต้องทำอีกหลายเรื่อง ไม่ว่าจะกระตุ้นภาคธุรกิจ หรือ ภาคอสังหาฯ ส่วนการเปิดประเทศ ฟื้นภาคการท่องเที่ยว นำนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เข้ามา จะมีช่วยการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างมาก 


"ย้อนไปในปีที่ไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ ราว 30 ล้านคน ปีนั้น อสังหาฯ บูมมาก เรามีทุกอย่างที่ดึงดูด ทั้งความเป็นอยู่ที่ดี อาหาร อากาศ  รัฐบาลสามารถกระตุ้นทุกอย่างควบคู่กันไปได้ โดยเฉพาะ ธุรกิจเฮลแคร์ การบริการ ที่จะดึงต่างชาติเข้ามา และกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโตไปได้ เมื่อเศรษฐกิจดี อสังหาฯก็จะมาเอง กลับกัน หากอสังหาฯดี เศรษฐกิจก็จะเติบโตเช่นกัน ฟันเฟืองต่างๆ หมุนได้ต่อไป เปรียบตอนนี้ เศรษฐกิจไทยเป็นรถไฟขบวนใหญ่ ชะลอเกือบหยุด ฉะนั้น การจะให้รถไฟค่อยๆเคลื่อน ต้องใช้หลายปัจจัยร่วม ไม่ใช่อัดน้ำมัน แต่อาจต้องเปลี่ยนเครื่องจักรบางอย่างด้วย " 


อสังหาฯ 2 เดือนสุดท้าย เห็นแสงสว่างปลายอุโมงค์

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ขณะนี้เหลือเวลาเพียง 2 เดือน ในการบูสต์ยอดขายยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในแง่ของแสนสิริ นายอุทัย มองในมุมบวก ว่า หากนักท่องเที่ยวเข้ามาตามเป้าหมายการเปิดประเทศ นับตั้งแต่ 1 พ.ย. นั้น จะเกิดเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม และกระตุกกลุ่มคนที่เคยมีความสนใจอยากซื้อบ้าน แต่ชะลอเอาไว้ กลับมาเกิดความมั่นใจอีกครั้ง ยิ่งการปลดล็อก LTV และดอกเบี้ยบ้านต่ำลง จะดึงความสนใจกลุ่มคนเหล่านั้นออกมาฟื้นฟูตลาดในช่วงโค้งสุดท้ายปลายปีได้ 

 

" แสนสิริเชื่อมั่นว่า การประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV นับเป็นการปลดล็อกตลาดอสังหาริมทรัพย์และเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักขึ้น เนื่องจากวงเงินของลูกค้าสามารถกู้ได้สูงขึ้น ขณะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2564 ยังมีสัญญาณที่ดีจากการประกาศเปิดประเทศในวันที่ 1 พฤศจิกายนนี้ คาดว่าจะช่วยให้เศรษฐกิจไทยทยอยฟื้นตัวจากสถานการณ์โควิด 19 ได้เร็วขึ้น "


อย่างไรก็ตาม คาดว่า ในช่วงโค้งสุดท้าย ตลาดอสังหาฯ น่าจะแข่งขันกันดุเดือด เนื่องจาก ไตรมาส 4 ของทุกปี เป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดบ้าน บางบริษัทยอดขาย หรือ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่ถึงเป้า เป็นโอกาสทำยอด คาดทุกค่ายจะพยายามอัดทุกแคมเปญน่าสนใจทั้งหมดออกมาแข่งกันในช่วงนี้  

 

ทั้งนี้ แสนสิริเตรียมความพร้อมรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ  ผ่าน การนำโครงการที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ ในทุกระดับราคา ตั้งแต่ 1.5 – 36 ล้านบาท ออกมาทำโปรโมชั่น โดยบ้านเดี่ยวลดราคาสูงสุด 3 ล้านบาท ขณะเดียวกัน ยังคงแคมเปญใหญ่ อยู่ฟรี 2 ปี และฟรีค่าธรรมเนียมต่างๆ 


สำหรับผลงานในรอบ 10 เดือน บริษัทสร้างยอดขายรวมได้แล้วถึง 28,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 90% จากเป้าหมายยอดขาย 31,000 ล้านบาท และมียอดโอนที่อยู่อาศัยแล้วกว่า 24,300 ล้านบาท หรือคิดเป็น 78% จากเป้าหมายยอดโอน 31,000 ล้านบาท 

ประเมิน 3 ปี ศก.ฟื้น  แสนสิริ ชี้  ปีหน้าราคาบ้านขยับ !

จับตา ปีหน้าต้นทุนแพง บ้านปรับราคา 

นายอุทัย กล่าวทิ้งท้ายว่า 2 เดือนที่เหลือของปี 2564 ถือเป็นโอกาสทองในการเลือกซื้อบ้านของกลุ่มคนที่ต้องการ เนื่องจากมีปัจจัยบวกส่งเสริมหลายประการ ขณะปีหน้า แม้แนวโน้มเศรษฐกิจ อาจไม่ได้ฟื้นกลับมาอย่างรวดเร็ว โดยมองว่า จะกลับมาดีขึ้นได้ในช่วงปลายปี 2566 หรือ ต้นปี 2567 อาจทำให้ ธปท. ยืดขยายการปลดล็อก LTV ออกไปอีก แต่ขณะนี้ ในตลาดโลก จากปัญหาตลาดพลังงานและน้ำมัน มีแนวโน้มปรับตัวแรง ทำให้ภาคธุรกิจต่างๆเริ่มมีความกังวลในแง่ต้นทุน หลังจาก ในสหรัฐอเมริกา เริ่มมีสัญญาณของราคาวัสดุโลหะปรับสูงขึ้นแล้ว ซึ่งอาจทำให้ปีหน้า ภาคอสังหาฯต้องเผชิญกับต้นทุนใหม่ โครงการใหม่ๆที่ออกมา ก็มีความจำเป็นต้องปรับเพิ่มราคาไปด้วย 


" แนวโน้มอสังหาฯ หลังวิกฤติ ปกติ pent-up ของดีมานด์ จะทยอยกลับเข้ามา ในช่วง 1-2 ปี แต่ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับผลักดันนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลด้วย ยกเว้นมีปัจจัยเสี่ยงที่นอกเหนือการควบคุม ส่วนต้นทุนธุรกิจ ขณะนี้ทั่วโลก เป็นกังวล เรื่อง ราคาพลังงาน ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนการทำธุรกิจ เช่นเดียวกับ ตลาดบ้าน วันนี้บ้านที่ขายกันเป็นต้นทุนเก่า แต่ปีหน้า หากต้นทุนสูงขึ้น ราคาบ้านก็จะขยับไปด้วย "