'ประวีรัตน์' มองอสังหาฯ พ้นจุดต่ำสุด พา KUN ลุย Wellness ดันรายได้ 25% ภายในปี 73

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน หลังผู้ประกอบการเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด และการแข่งขันจากบ้านมือสองกับทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับโมเดลธุรกิจจากการแข่งขันด้านปริมาณ สู่การสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของผู้บริโภคมากขึ้น

โดย บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ KUN มองว่าตลาดกำลังค่อย ๆ ผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุด พร้อมเดินหน้าปรับกลยุทธ์สู่แนวคิด Living Ecosystem และธุรกิจ Wellness เพื่อสร้างการเติบโตในระยะยาว ควบคู่กับการรักษาความแข็งแกร่งของฐานะการเงินและการเตรียมความพร้อมรับการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

อสังหาฯ ไทยกำลังก้าวข้ามผ่านจุดยากลำบาก

นางประวีรัตน์ เทวอักษร กรรมการ บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ KUN เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า สถานการณ์ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับสภาวะทรงตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้พยายามเร่งระบายสินค้าคงคลังที่มีอยู่ออกไปจนเกือบทั้งหมด ทำให้ซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดมีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ทั้งนี้ ปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นความท้าทายหลัก โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งในทำเลบางบัวทองมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงร้อยละ 70 ขณะที่ทำเลพระราม 2 และรังสิต มีอัตราการกู้ผ่านที่ดีกว่าโดยมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์จากกลุ่มเจ้าของกิจการและผู้ที่มีฐานรายได้มั่นคงในสัดส่วนที่สูง

ตลาดบ้านแฝดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเริ่มได้รับผลกระทบ

จากสินค้าทดแทนในกลุ่มบ้านมือสองและทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ธนาคารปล่อยเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะบ้านที่มีการรีโนเวท (Renovate) พร้อมเข้าอยู่ เพราะมีราคาที่ใกล้เคียงกัน

เชื่อว่าแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ธุรกิจกำลังก้าวข้ามผ่านจุดที่ยากลำบากที่สุดและเข้าสู่ช่วงของการฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง โดยแผนการปรับกลยุทธ์ของบริษัทได้มุ่งเน้นการคัดกรองคุณภาพลูกค้าอย่างเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการจอง และหันมาให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อมในการซื้อบ้านพร้อมอยู่มากขึ้น

บทบาทใหม่สู่ Wellness 

นอกจากนี้ KUN ยังมีการปรับเปลี่ยนแนวคิดจากการเป็นเพียงผู้สร้างที่อยู่อาศัยไปสู่การสร้างระบบนิเวศแห่งการอยู่อาศัย หรือ Living Ecosystem ที่เชื่อมโยงสภาพแวดล้อมทางกายภาพเข้ากับเทคโนโลยีด้านสุขภาพ (Health Tech) เพื่อสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจให้กับผู้ซื้อในระยะยาว เช่น การออกแบบบ้านประหยัดพลังงานและการติดตั้งโซลาร์เซลล์ซึ่งเป็นสิ่งที่ลูกค้าพร้อมจะจ่ายเมื่อเห็นผลตอบแทนที่คุ้มค่าสำหรับครอบครัว

สำหรับการพลิกผันธุรกิจไปสู่แนวคิด Wellness นั้น บริษัทได้วางเป้าหมายที่จะสร้างสัดส่วนรายได้จากกลุ่มธุรกิจนี้ให้ถึงร้อยละ 25 ภายในปี 2573 โดยจะเป็นการนำองค์ความรู้ด้านสุขภาพและสิ่งแวดล้อมมาประยุกต์ใช้ในทุกโครงการใหม่ของบริษัท

การดำเนินงานในส่วนนี้จะอาศัยความร่วมมือกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะทางเพื่อขับเคลื่อนโครงการให้เป็นไปตามแนวโน้มประชากรโลกที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต ซึ่งถือเป็นเส้นทางที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดในปัจจุบันมากกว่าการผลิตสินค้าในเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว โดยบริษัทมีแผนจะเปิดตัวสโมสรและโครงการที่สะท้อนแนวคิดนี้อย่างเป็นทางการในช่วงเดือนสิงหาคมนี้

Living Ecosystem ยังทำให้จำแนกกลุ่มลูกค้าได้ชัดเจน

ทั้งนี้ การเข้าสู่แนวคิด Living Ecosystem ยังทำให้ KUN สามารถจำแนกกลุ่มลูกค้าได้ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงมากขึ้น (Specific Niche) เช่น การพัฒนาโครงการ "นาวาร่า" (Navara) ที่เน้นกายภาพด้านสิ่งแวดล้อมอย่างเข้มข้นเพื่อตอบโจทย์ผู้ที่ชื่นชอบธรรมชาติ หรือการออกแบบบ้านที่เน้นฟังก์ชันเฉพาะทาง เช่น ห้องน้ำขนาดใหญ่ หรือบ้านสำหรับกลุ่มคนที่ไม่มีเวลาดูแลสวน แนวทางนี้เป็นการปรับตัวจากบทเรียนในช่วงที่เกิดโรคระบาด ซึ่งทำให้พฤติกรรมการใช้ชีวิตมนุษย์เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

อย่างไรก็ตาม นวัตกรรมการออกแบบรูปลักษณ์ภายนอกในตลาดอสังหาฯ แนวราบผ่านการออกแบบที่เน้นคุณภาพชีวิตในทิศทางปัจจุบัน “Longevity” เป็นเพียงกระแสความงามของเมกะเทรนด์ระดับสากลจากโครงสร้างและส่วนประกอบของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงจากปัจจัยที่ทำให้มองเห็นโอกาสการสายการบินสู่แนวคิดต่อยอดธุรกิจจากฮาร์ดแวร์ สู่การออกแบบ “ระบบการอยู่อาศัยเพื่ออายุวัฒนะ” หรือ Longevity Living Ecosystem โดยแนวคิดหลักที่มีดีเด่นทั่วทั้งองค์กรที่รวบรวมข้อมูลที่กิจกรรมส่งเสริมความสุขจะมีบทบาทเพื่อความสุขและสังคม 'ดูแลก่อนป่วย' หัวใจสำคัญของโครงการ

"KUN มุ่งมั่นที่จะใช้ความเชี่ยวชาญในการสร้างสังคมและกิจกรรมในโครงการ (Community) เพื่อนำพาผู้อยู่อาศัยไปสู่สุขภาพที่ดีผ่านนวัตกรรมและการออกแบบที่สร้างสรรค์"

ตุนแลนด์แบงก์กว่า 1.3 หมื่นล้าน

ในด้านแผนการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน ปัจจุบัน KUN มีที่ดินในมือ (Landbank) ที่พร้อมพัฒนาเป็นโครงการในอนาคตมูลค่ารวมกว่า 13,000 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอสำหรับการดำเนินธุรกิจต่อเนื่องไปได้อีกประมาณ 10 ปี

โดยมีรายละเอียดพื้นที่สำคัญประกอบด้วย ทำเลรังสิตเหลือพื้นที่รอการพัฒนาประมาณ 300 ไร่ หรือประมาณ 800 แปลงจำหน่าย ทำเลพระราม 2 เหลือพื้นที่สำหรับพัฒนาอีกประมาณ 50 ไร่ หรือ 150 แปลงจำหน่าย และทำเลบางบัวทองเหลือพื้นที่ในโครงการเดิมประมาณ 200-250 แปลงจำหน่าย พร้อมที่ดินเปล่าอีกหนึ่งแปลงขนาด 27 ไร่

จากความพร้อมของที่ดินที่มีอยู่จำนวนมาก ทำให้บริษัทตัดสินใจไม่มีแผนที่จะซื้อที่ดินเพิ่มเติมในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า แต่จะมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบนที่ดินเดิมที่มีอยู่เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน

ปักธงปี 69 โตมากกว่า 10-15%

สำหรับเป้าหมายในปี 2569 บริษัทได้วางแนวทางการบริหารจัดการงบประมาณอย่างรัดกุม โดยเน้นการก่อสร้างเพื่อรองรับการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2570 ซึ่งมีการตั้งงบประมาณการก่อสร้างเบื้องต้นไว้ที่ประมาณ 300 ล้านบาท

ทั้งนี้ ในปี 2569 บริษัทตั้งเป้ายอดขายและยอดจองไว้ที่ 1,200-1,500 ล้านบาท แม้จะมีการปรับเป้าหมายในช่วงกลางปีตามสถานการณ์ตลาด แต่บริษัทยังคงมั่นใจว่าจะสามารถรักษาอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายและโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรให้เติบโตขึ้น 10-15% จากปีที่ผ่านมา แต่อย่างไรก็ตามในช่วงครึ่งหลังปีนี้อาจมีการประเมินและปรับเป้าหมายใหม่เพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์เพิ่มเติม

ในขณะเดียวกันบริษัทยังได้ปรับปรุงโครงสร้างหนี้ให้มีความแข็งแกร่งขึ้นจากการจำหน่ายที่ดินเปล่าบางส่วนในช่วงปีที่ผ่านมาเพื่อชำระคืนหุ้นกู้ ส่งผลให้โปรไฟล์หนี้ของบริษัทอยู่ในระดับที่น่าพอใจและพร้อมสำหรับการขยายตัวตามวิสัยทัศน์ที่วางไว้