วิกฤตหุ้นกู้อสังหาฯ ปะทุ GRAND-RICHY สภาพคล่องตึง ผิดนัด-ผิดเงื่อนไขหลายรุ่น

ตลาดตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาอยู่ในจุดที่นักลงทุนต้องติดตามอย่างใกล้ชิด หลังสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ประกาศเปลี่ยนแปลงเครื่องหมายเตือนหุ้นกู้ของบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND และบริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY หลายรุ่น โดยมีทั้งกรณีปลดเครื่องหมายผิดนัดชำระหนี้บางรุ่น ขึ้นเครื่องหมายผิดนัดชำระหนี้รุ่นใหม่ และเพิ่มเครื่องหมายเตือนกรณีอาจเข้าข่ายผิดเงื่อนไขตามข้อกำหนดสิทธิ

กรณี GRAND สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทยปลดเครื่องหมาย DP หรือ Default Payment ให้แก่หุ้นกู้ 4 รุ่น ได้แก่ GRAND25DA, GRAND254A, GRAND257A และ GRAND264A ตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคม 2569 หลังผู้ออกหุ้นกู้ดำเนินการแก้ไขเหตุแห่งการผิดนัดชำระดอกเบี้ยแล้ว อย่างไรก็ตาม หุ้นกู้ทั้ง 4 รุ่นยังถูกคงเครื่องหมาย RS หรือ Restructure สะท้อนว่าหุ้นกู้ยังอยู่ในกระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ และผู้ถือหุ้นกู้ยังต้องติดตามเงื่อนไขการชำระหนี้ในระยะถัดไป

ในเวลาใกล้เคียงกัน GRAND กลับมีหุ้นกู้อีกรุ่นเข้าสู่สถานะผิดนัด โดย ThaiBMA ปลดเครื่องหมาย FP และขึ้นเครื่องหมาย DP ให้แก่หุ้นกู้ GRAND259A ตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2569 หลังบริษัทไม่สามารถชำระคืนเงินต้นงวดที่ 1 และดอกเบี้ยได้ตามกำหนด

GRAND ขอเลื่อนจ่ายเงินต้น-ดอกเบี้ยออกไป 15 วัน

GRAND แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า หุ้นกู้ GRAND259A มีมูลค่าคงค้าง 162.72 ล้านบาท ครบกำหนดชำระคืนเงินต้นงวดแรกในอัตรา 5% ของมูลค่าที่ตราไว้ พร้อมดอกเบี้ย ในวันที่ 21 พฤษภาคม 2569 แต่บริษัทไม่สามารถชำระได้ เนื่องจากยังรอกระแสเงินสดจากการขายทรัพย์สิน ซึ่งดำเนินการยังไม่แล้วเสร็จ ส่งผลให้เข้าข่ายเหตุผิดนัดตามข้อกำหนดสิทธิข้อ 11.1 (ก)

บริษัทจึงขอผ่อนผันเลื่อนการชำระเงินต้นงวดแรกและดอกเบี้ยออกไปภายใน 15 วัน นับจากวันครบกำหนดชำระ พร้อมชำระดอกเบี้ยผิดนัดจนถึงวันที่ชำระคืนเงินต้น

ประเด็นสำคัญของ GRAND อยู่ที่ฐานะการเงินที่ยังมีแรงกดดันสูง โดยไตรมาส 1/2569 บริษัทมีรายได้รวม 665 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 238 ล้านบาท ขณะที่ปี 2568 มีรายได้รวม 2,120.88 ล้านบาท และขาดทุนสุทธิ 1,572.90 ล้านบาท สะท้อนว่าผลประกอบการยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะมีกำไร

ด้านกระแสเงินสด ไตรมาส 1/2569 บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน 91 ล้านบาท กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน 46 ล้านบาท และกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินติดลบ 104 ล้านบาท ขณะที่อัตราส่วนสภาพคล่อง (Current Ratio) อยู่ที่ 0.35 เท่า และการเรียกร้องของคืนนี้ (Debt Service Coverage Ratio) อยู่ที่ -0.47 เท่า บ่งชี้ว่าความสามารถในการรองรับภาระหนี้ยังเป็นประเด็นหลักของหุ้นกู้

โครงสร้างหนี้ของ GRAND ยังอยู่ในระดับสูง โดยอัตราหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 24.62 เท่า และ Interest Bearing Debt to Equity อยู่ที่ 18.81 เท่า ขณะที่หนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยซึ่งถึงกำหนดภายใน 1 ปี คิดเป็น 67.08% ของหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยทั้งหมด ทำให้ประเด็นการขายทรัพย์สิน การรับรู้กระแสเงินสด และการชำระหนี้ตามกำหนด เป็นปัจจัยที่ผู้ถือหุ้นกู้ต้องติดตาม

ด้านผู้ถือหุ้นใหญ่ของ GRAND พบว่า บริษัท ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ถือหุ้น 35.48% เป็นอันดับหนึ่ง ตามด้วยบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) โดย บลจ. เมธา จำกัด ถือหุ้น 18.20% และบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ถือหุ้น 8.58%

RICHY เข้าข่ายผิดเงื่อนไข

ส่วนกรณี RICHY สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทยเพิ่มเครื่องหมาย ICB หรือ Investor Caution (Business) ให้แก่หุ้นกู้ 4 รุ่น ได้แก่ RICHY255A, RICHY253A, RICHY255B และ RICHY259A ตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคม 2569 พร้อมคงเครื่องหมาย RS และ ICM เอาไว้

สาเหตุเกิดจาก RICHY เรียกประชุมผู้ถือหุ้นกู้ครั้งที่ 1/2569 รวม 6 รุ่น พร้อมกันในวันที่ 29 พฤษภาคม 2569 เพื่อขอขยายอายุหุ้นกู้และปรับเงื่อนไขการชำระดอกเบี้ย ซึ่งผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้เห็นว่าอาจเข้าข่ายผิดเงื่อนไขตามข้อ 11.1.9 ของข้อกำหนดสิทธิ

บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย พลัส จำกัด ในฐานะผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ของ RICHY255A และ RICHY259A รวมถึงบริษัทหลักทรัพย์ โกลเบล็ก จำกัด ในฐานะผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ของ RICHY253A และ RICHY255B ได้มีหนังสือแจ้งให้บริษัทดำเนินการแก้ไขเหตุผิดเงื่อนไขภายใน 30 วัน หากไม่สามารถแก้ไขได้ อาจนำไปสู่เหตุผิดนัดตามข้อกำหนดสิทธิ

ด้านฐานะการเงินของ RICHY ไตรมาส 1/2569 มีรายได้รวม 225.07 ล้านบาท ขาดทุนสุทธิ 31.57 ล้านบาท เทียบกับปี 2568 ที่มีรายได้รวม 859.45 ล้านบาท และขาดทุนสุทธิ 128.04 ล้านบาท แม้บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานเป็นบวก 102.63 ล้านบาทในไตรมาสแรก แต่กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินติดลบ 92.87 ล้านบาท

จุดที่ต้องจับตาคือความสามารถในการชำระหนี้ โดย RICHY มี Debt Service Coverage Ratio เพียง 0.03 เท่า และหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Interest Bearing Debt to EBITDA) อยู่ที่ 80.84 เท่า

แม้อัตราส่วนสภาพคล่องอยู่ที่ 2.32 เท่า และอัตราหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 1.35 เท่า แต่อัตราส่วนเงินทุนหมุนเวียนเร็ว (Quick Ratio) อยู่เพียง 0.06 เท่า สะท้อนว่าสินทรัพย์หมุนเวียนส่วนใหญ่อยู่ในรูปสินค้าคงเหลือ มากกว่าสินทรัพย์สภาพคล่องสูง

สำหรับโครงสร้างผู้ถือหุ้นของ RICHY มีน.ส. อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่อันดับหนึ่ง สัดส่วน 30.73% ตามด้วยนายชัยสิทธิ์ วิริยะเมตตากุล 10.62% และน.ส. พิชญา ตันโสด 5.01% เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของ GRAND และ RICHY สะท้อนแรงกดดันในตลาดหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ที่ยังอยู่ในช่วงเปราะบาง โดยประเด็นหลักไม่ได้อยู่เพียงการขึ้นหรือลงเครื่องหมายของ ThaiBMA แต่รวมถึงความสามารถในการสร้างกระแสเงินสด การขายสินทรัพย์ การชำระดอกเบี้ยและเงินต้นตามกำหนด รวมถึงผลการประชุมผู้ถือหุ้นกู้และการดำเนินการของผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ในระยะถัดไป ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญต่อการประเมินความเสี่ยงของผู้ลงทุนในตลาดตราสารหนี้.

ตลาดอสังหาฯ ซบเซา ฉุดสภาพคล่องตึงตัว

นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ต้องยอมรับว่าภาพรวมของกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงปีนี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการหลายราย เนื่องจากมีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระในปริมาณมาก

ประกอบกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการเติบโต ส่งผลให้การบริหารจัดการด้านการรีไฟแนนซ์มีความตึงตัว ดังนั้นแล้ว ความอยู่รอดของแต่ละบริษัทจึงขึ้นอยู่กับฐานนักลงทุนที่ให้การสนับสนุน หรือการมีกลุ่มผู้ลงทุนเฉพาะที่พร้อมจะเข้าลงทุนในสภาวะที่ตลาดมีความเสี่ยงสูงเช่นนี้

ทั้งนี้ การที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้ไม่ได้หมายความว่าจะเกิดการผิดนัดชำระหนี้เสมอไป แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการจัดหาเงินทุนใหม่มาทดแทนเงินทุนเดิม (Refinancing)

หากบริษัทสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ลงทุนเพื่อให้นำเงินมาจองซื้อหุ้นกู้ชุดใหม่ที่จะออกมาเพื่อไถ่ถอนหุ้นกู้ชุดเดิมได้ หรือหากสามารถระดมทุนจากการรีไฟแนนซ์ได้ครอบคลุมมูลค่าหนี้เมื่อรวมกับกระแสเงินสดที่มีอยู่ บริษัทยังคงมีความสามารถในการชำระคืนหนี้ตามกำหนด

ปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อความสำเร็จในการรีไฟแนนซ์คือ ความเชื่อมั่นของผู้ลงทุน ซึ่งจะพิจารณาจากผลการดำเนินงานของธุรกิจเป็นหลัก หากบริษัทอยู่ในช่วงที่มีการโอนโครงการจำนวนมากและมีกระแสเงินสดไหลกลับเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โอกาสในการทำรีไฟแนนซ์จะมีความเป็นไปได้สูง

ในทางตรงกันข้าม หากบริษัทไม่มีโครงการใหม่และมีเพียงการทยอยขายโครงการเก่าที่คงเหลืออยู่ อาจส่งผลให้ความสนใจของผู้ลงทุนลดน้อยลง

ซึ่งในกรณีที่การรีไฟแนนซ์ผ่านการออกหุ้นกู้ทำได้ยาก บริษัทจำเป็นต้องพึ่งพาสถาบันการเงินในการสนับสนุนด้านเงินทุน ซึ่งปกติแล้วสถาบันการเงินจะพิจารณาให้ความช่วยเหลือบนพื้นฐานของความมั่นใจในศักยภาพของบริษัทและจะไม่รับความเสี่ยงแทนผู้ประกอบการ