คาดมาตรการลดภาษีบ้านไม่กระตุ้นอสังหาฯ แนะเปิดช่องให้ชาวต่างชาติซื้อได้

นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และนักกลยุทธ์ บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากการที่ทางกระทรวงการคลัง ได้เปิดเผยว่าปัจจุบันอยู่ระหว่างเตรียมพิจารณาทบทวนมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตขึ้น เนื่องจากเป็นเครื่องยนต์สำคัญขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ถึง 10 %  ของ GDP ล่าสุดกำลังพิจารณามาตรการลดค่าจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือ 1 %

และค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01 % ซึ่งปัจจุบันมาตรการนี้ช่วยเฉพาะอสังหาฯ ที่ราคาซื้อขาย และราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งนี้ จะขยายให้ราคาซื้อขายเกิน 3 ล้านบาท มีสิทธิเข้าร่วมมาตรการด้วย แต่ให้สิทธิเฉพาะ 3 ล้านบาทแรกเท่านั้น

ขณะที่มาตรการการเงิน โครงการบ้านล้านหลังเฟส 3 ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่กำหนดให้กู้ได้เฉพาะผู้ซื้อบ้านก่อสร้าง
และวงเงินกู้สูงสุดต่อรายต่อหลักประกันไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จะขยายเป็นราคาสูงสุดไม่เกิน 2 ล้านบาท เพราะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หาได้ยากแล้วและไม่ได้เสี่ยงมาก

รวมถึงการทบทวนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้มา 5-6 ปีแล้วนั้น คลังและมหาดไทยกำลังศึกมาร่วมกันเพื่อทบทวนให้เหมาะสม เช่น การจัดระเบียบประเภทที่ดินให้ชัดเจนมากขึ้น รวมทั้งการให้อำนาจองค์กรปกครอง
ส่วนท้องถิ่น (อปท.) ใช้ดุลพินิจได้ตามความเหมาะสม

ทางฝ่ายมองว่าแม้ภาครัฐจะมีการออกมาตรการใหม่มาเพื่อหวังจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเพิ่มมากขึ้นในปีนี้นั้น คาดว่าอาจไม่ได้ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ หรือการโอนกรรมสิทธิ์ได้เพิ่มมากมายนัก เนื่องจากราคาบ้านระดับนี้ไม่ใช่สัดส่วนใหญ่ของภาพรวมตลาดอสังหาฯ และส่วนใหญ่เป็นกลุ่มสินค้าราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป

แต่มองว่าหากจะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจและการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ ได้อย่างชัดเจน อาจต้องลองไปดูแนวทางวางกรอบการลงทุนหรือซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ แม้รู้ว่าในเรื่องนี้อาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะเป็สนความเปราะบางที่เกี่ยวเนื่องกับกังวลต่อความมั่นคงของประเทศ ทำให้แผนดังกล่าวถูกพับไปตั้งแต่รัฐบาลชุดก่อน ซึ่งหากทำให้เกิดขึ้นได้เชื่อว่าจะสร้างเม็ดเงินเข้าประเทศไทยได้อย่างมหาศาล

รวมถึงมาตรการ LTV หากว่าภาครัฐสามารถขยายกรอบหย่อนเกณฑ์การซื้ออสังหาฯ หลังที่ 2 และ 3 ได้มากขึ้น ก็เชื่อว่ากลุ่มที่มีกำลังซื้อจะกลับมามากขึ้น รวมถึงการปรับลดอัตราดอกเบี้ย เป็นอีกประเด็นที่สำคัญ เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับที่สูง ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง แบงก์เองก็มีความกังวลต่อความเสี่ยงของการเกิดหนี้สูญ ทำให้การปล่อยสินเชื่อใหม่มีความเข้มข้นมากขึ้นกว่าเดิม กระทบต่ออัตราการปฎิเสธสินเชื่อของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ ขยายตัวสูงในปัจจุบัน

ทั้งนี้ ทางฝ่ายจึงมองการลงทุนของกลุ่มอสังหาฯ เป็น "ต่ำกว่าตลาด" เพราะด้วยกำลังซื้อที่ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวอย่างตอเนื่อง จะกระทบต่ออัตราการเติบโตและเป็นปัจจัยกดดันในระยะยาว โดยตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 ที่ไม่สูงนักทำให้การสร้างยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์อาจไม่เต็มที่เหมือนที่ผ่านมา สินค้ารองรับการขายในอนาคตอาจลดลงตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม หากเป็นกลุ่มอสังหาฯ ประเภทพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส และมีการปล่อยใหม่เช่า มีความน่าสนใจในการลงทุนมากกว่า โดยทางฝ่ายค่อนข้างชอบ CPN เนื่องจากมีรายได้ประจำจากค่าเช่าพื้นที่ มรธุรกิจที่หลากหลายช่วยกระจายความเสี่ยงและยังได้รับอานิสงส์จากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว

ขณะเดียวกันก็ค่อนข้างชอบกลุ่มอสังหาฯ ที่เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาพื้นรองรับการลงทุนโรงงาน หรือนิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากกระแสการย้านฐานทุนของต่างชาติ รวมถึงการเดินสายโรคโชว์ของภาครัฐ ที่คาดว่าจะกระตุ้นการตัดสินใจลงทุนในไทยได้ในปีนี้ ทำให้คาดว่าจะเข้ามาช่วยสร้างการเติบโตให้กับยอดขายและรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในปีนี้และอนาคตได้เพิ่ม จึงค่อนข้างชอบ WHA และ AMATA