SC ลุยบิ๊กโปรเจกต์ 4.7 พันล้าน"ลาดหญ้า"หลังซื้อที่"ตระกูลชินวัตร"

18 เมษายน 2566

SC ผุดคอนโดฯ "ลาดหญ้า" มูลค่ากว่า 4.7 พันล้านบาท หลังปิดดีลซื้อที่ดินจาก"ตระกูลชินวัตร" 22 แปลง 1.2 พันล้านบาท เล็งเปิดขายต้นปี 68 ชูทำเลทองย่านฝั่งธน ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้

การประชุมผู้ถือหุ้น บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ในวันที่ 19 เมษายน 2566 วาระสำคัญคือ การขออนุมัติจากผู้ถือหุ้นเพื่อให้ บริษัท เอสซี แอสเสท โฟร์ จำกัด ( SC FOUR) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ SC เข้าทำสัญญาซื้อที่ดินจำนวน 22 แปลง บนถนนลาดหญ้า กรุงเทพมหานคร มูลค่ารวม 1,239.23 ล้านบาท จาก บริษัท เรนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (ผู้ขาย) ซึ่งมีครอบครัวชินวัตร ถือหุ้นสัดส่วน 100% และมีนายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและรองประธานกรรมการของ SC ( สามีของนางสาวพินทองทา ชินวัตร) ถือหุ้นอยู่ราว 30% 

อ่านเพิ่ม :  บิ๊กดีล SC เตรียมซื้อที่ดิน 22 แปลง จาก "ตระกูลชินวัตร" 1.2 พันล้าน

 

SC ลุยบิ๊กโปรเจกต์ 4.7 พันล้าน"ลาดหญ้า"หลังซื้อที่"ตระกูลชินวัตร"

พิกัดของที่ดินดังกล่าว ตั้งอยู่บนถนนลาดหญ้า แขวงคลองสาน เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร โดยการชำระค่าที่ดินจะเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกวงเงิน 124 ล้านบาท จะชำระในวันที่เข้าทำสัญญา และส่วนที่สอง 1,115.23 ล้านบาท ชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,239.23 ล้านบาท ประเมินราคาซื้อขายเฉลี่ยที่ตารางวาละ 6.4 แสนบาท

 

SC ลุยบิ๊กโปรเจกต์ 4.7 พันล้าน"ลาดหญ้า"หลังซื้อที่"ตระกูลชินวัตร"

 

เหตุเข้าซื้อ"ทำเลศักยภาพ - ดีมานด์สูง"

การเข้าซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว SC FOUR  ได้พิจารณาถึงแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคการท่องเที่ยว รวมถึงการเปิดประเทศเต็มรูปแบบในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2565 ประกอบกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลฝั่งธนบุรี (วงเวียนใหญ่-ลาดหญ้า) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ส่วนต่อขยายช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ  และเป็นทำเลที่มีศักยภาพ 

  • เป็นศูนย์กลางการขยายตัวและเติบโตของเมืองจากฝั่งพระนครมายังอีกฝั่งของแม่น้ำเจ้าพระยา 
  • มีการคมนาคมที่สะดวก ใกลักับสถานีรถไฟฟ้าสายสีทอง (ห่างจากสถานีคลองสานประมาณ 600 เมตร) 
  • อยู่ใกลัแหล่งธุรกิจ แหล่งชุมชนและศูนย์การ 
  • การเปิดโครงการ ไอคอนสยามเฟส 2 เมื่อเดือนมกราคม 2566 ที่ผ่านมา ในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส (Mixed Used) ซึ่งประกอบด้วยโรงแรม พื้นที่ศูนย์การค้า และพื้นที่อาคารสำนักงาน
  • รวมถึงศูนย์บริการสุขภาพที่บริหารโดยโรงพยาบาลศิริราช ทำให้ทำเลวงเวียนใหญ่-ลาดหญ้า มีศักยภาพและธุรกิจการค้าย่านนี้

ในขณะที่อุปทานพร้อมขายในทำเลบริเวณใกล้เคียงโครงการเหลือเพียง 75 ยูนิต และมีอุปทานเพิ่มอีก 508 ยูนิตของโครงการ Flo by Sansiri ที่เพิ่งเปิดโครงการเมื่อไตรมาสที่ 4 ปี 2565 รวมเป็น 583 ยูนิต เท่านั้น ซึ่งไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด จึงเป็นโอกาสทางธุรกิจที่บริษัทย่อยของ SC จะลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าว  

ทั้งนี้  SC FOUR ได้ศึกษาความเป็นไปได้ทั้งด้านการตลาด การเงิน การก่อสร้าง และข้อกำหนดกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเห็นว่าโครงการนี้มีความเป็นไปได้สูงที่จะประสบความสำเร็จ และสอดดล้องกับทิศทางและนโยบายทางธุรกิจ
 

ผุดคอนโดฯ 2 มูลค่า 4,719 ล้านบนเนื้อที่ 5 ไร่เศษ 

SC ยังระบุถึงการเข้าซื้อที่ดินในครังนี้ จะทำให้ SC FOUR ได้ทีดินเปล่าในบริเวณถนนลาดหญ้าขนาดพื้นที่ 4-3-36.3 ไร่ หรือ 1,936.3 ตารางวา และเมื่อรวมกับที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของ SC FOUR ขนาดพื้นที่ 0-3-10.9 ไร่ รวมเป็น 5-2-47.2 ไร่  หรือ 2,247.2 ตารางวา  

 

SC ลุยบิ๊กโปรเจกต์ 4.7 พันล้าน"ลาดหญ้า"หลังซื้อที่"ตระกูลชินวัตร"

 

บริษัทฯจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อขาย จำนวน 2 อาคาร พื้นที่ขายรวมประมาณ 33,322 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 4,719.12 ล้านบาท โดยแบ่งการพัฒนาออกเป็น 2 เฟส เฟสละ 1 อาคาร โดยทยอยก่อสร้างและเปิดขายทีละเฟส  คาดระยะเวลาพัฒนาโครงการช่วงเดือนพฤษภาคม 2568 - สิงหาคม 2571   

  • โครงการเฟสที่ 1  พื้นที่ขายรวม 16,658 ตารางเมตร ระยะเวลาในการจำหน่ายห้องชุดพักอาศัยประมาณ 42 เดือน ( เดือนมกราคม 2568 - เดือนมิถุนายน 2571) และ-
  • โครงการเฟสที่ 2 มีพื้นที่ขายรวม 16,664 ตารางเมตร ระยะเวลาในการจำหน่ายห้องชุดพักอาศัยประมาณ 42 เดือน (เดือนมิถุนายน 2569 - เดือนพฤศจิกายน 2572) 

ขณะที่สมมติฐานกระแสเงินสดรับจากการจำหน่ายพื้นที่ขายของห้องชุดพักอาศัย  SC FOUR ประเมินเบื้องต้นดังนี้

  • โครงการเฟส 1 ประมาณการราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 135,872 บาทต่อตารางเมตร ( ห้องมาตรฐาน 133,000 บาทต่อตารางเมตร และห้องเพดานสูง 148,000 บาทต่อตารางเมตร)  
  • โครงการเฟส 2 ประมาณการราคาขายเฉลี่ยสำหรับ อยู่ที่ 147,369 บาทต่อตารางเมตร (ห้องมาตรฐาน 145,000บาทต่อตารางเมตร และห้องเพดานสูง 160,000 บาทต่อตารางเมตร) 

 
ทั้งนี้การประมาณการราคาขายเฉลี่ยของโครงการนั้น บริษัทฯ พิจารณาจากแผนงานรูปแบบการก่อสร้าง และประสบการณ์ดำเนินโดรงการของบริษัทฯ รวมถึงพิจารณาจากสภาพของตลาดและการแข่งขันในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงโครงการ 

เปิดแหล่งเงิน

สำหรับต้นทุนโครงการ รวมการซื้อที่ดินและการพัฒนาโครงการทั้ง 2 เฟส จะอยู่ที่ 3,094.06 ล้านบาท แบ่งเป็น

  • ค่าที่ดิน 1,305.90 ล้านบาท
  • ค่าก่อสร้างและงานระบบสาธารณูปโภค 1,320.98 ล้านบาท และ
  • ต้นทุนอื่นๆ 467.18 ล้านบาท  

แหล่งเงินจะมาจากการกู้ยืมสถาบันการเงิน ในสัดส่วน 70 ของค่าที่ดิน และค่าก่อสร้างและงานระบบสาธารณูปโภค หรือเป็นวงเงินกู้สถาบันการเงินประมาณ  1,839 ล้านบาท  โดยเป็นการทยอยเบิกกู้ในช่วงปี 2567- 2571 ซึ่งจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของ SC FOUR ในช่วงก่อนการโอนกรรมสิทธิห้องชุดสูงขึ้นกว่าเดิม ขณะที่ตันทุนโครงการส่วนที่เหลือจะใช้แหล่งเงินทุนภายในบริษัทและเงินรับจากการดำเนินโครงการทั้ง 2 เฟส ได้แก่ เงินมัดจำ เงินดาวน์ และเงินรับจากการโอนกรรมสิทธิ์ 


SC FOUR ประเมินว่าหากการพัฒนาโครงการนี้ประสบความสำเร็จและเป็นไปตามที่บริษัทคาดการณ์ไว้ จะทำให้มีรายได้จากโครงการทั้ง 2 เฟส ประมาณ 4,719.12 ล้านบาท เพิ่มเติมจากโดรงการเดิมที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน โดยอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับของโดรงการ (Internal Rate of Return: IRR) เฉลี่ยประมาณ 10.09 % "


SC ประกอบธุรกิจหลัก 3 ธุรกิจ ได้แก่ 1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 2) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ และ 3) ธุรกิจให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ 

บริษัทฯ เนันการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจากโครงการที่พักอาศัยทั้งโครงการแนวราบคือ บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมและโครงการแนวสูงหรือคอนโดมินียมเป็นหลักเพื่อสร้างฐานรายได้ให้เติบโต ณ 31 ธันวาคม 2565 บริษัทฯ มีโครงการเพื่อขายทั้งหมด 51 โครงการ มูลค่าคงเหลือขายประมาณ 49,700 ล้านบาท แบ่งเป็น

  • โครงการแนวราบ 45 โครงการมูลค่า 35,900 ล้านบาท และ
  • โครงการแนวสูง 6 โครงการ มูลค่า 13,800 ล้านบาท 

แผนปี 66 เปิด 25 โครงการ ค่า 4 หมื่นล้าน

นอกจากนี้ ในปี 2566 บริษัทฯ มีแผนเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 25 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 40,000 ล้านบาท แบ่งเป็น

  • โครงการแนวราบ 22 โครงการ มูลค่า 30,000 ลัานบาท 
  • โครงการแนวสูง 3 โครงการ มูลค่า 10,000 ล้านบาท 

โดยปีที่ผ่านมาบริษัท มีรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ  95.24 % ของรายได้รวม ซึ่งประกอบด้วยรายได้จากโครงการแนวราบ ประมาณ 84.34% และรายได้จากโครงการแนวสูงประมาณ 15.66% และรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ รวมรายได้ค่าที่ปรึกษาและการจัดการคิดเป็นสัดส่วน 4.76% ของรายได้รวม