SC ลุยบิ๊กโปรเจกต์ 4.7 พันล้าน"ลาดหญ้า"หลังซื้อที่"ตระกูลชินวัตร"

การประชุมผู้ถือหุ้น บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ในวันที่ 19 เมษายน 2566 วาระสำคัญคือ การขออนุมัติจากผู้ถือหุ้นเพื่อให้ บริษัท เอสซี แอสเสท โฟร์ จำกัด ( SC FOUR) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ SC เข้าทำสัญญาซื้อที่ดินจำนวน 22 แปลง บนถนนลาดหญ้า กรุงเทพมหานคร มูลค่ารวม 1,239.23 ล้านบาท จาก บริษัท เรนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (ผู้ขาย) ซึ่งมีครอบครัวชินวัตร ถือหุ้นสัดส่วน 100% และมีนายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและรองประธานกรรมการของ SC ( สามีของนางสาวพินทองทา ชินวัตร) ถือหุ้นอยู่ราว 30% 

อ่านเพิ่ม :  บิ๊กดีล SC เตรียมซื้อที่ดิน 22 แปลง จาก "ตระกูลชินวัตร" 1.2 พันล้าน

พิกัดของที่ดินดังกล่าว ตั้งอยู่บนถนนลาดหญ้า แขวงคลองสาน เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร โดยการชำระค่าที่ดินจะเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกวงเงิน 124 ล้านบาท จะชำระในวันที่เข้าทำสัญญา และส่วนที่สอง 1,115.23 ล้านบาท ชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,239.23 ล้านบาท ประเมินราคาซื้อขายเฉลี่ยที่ตารางวาละ 6.4 แสนบาท

เหตุเข้าซื้อ"ทำเลศักยภาพ - ดีมานด์สูง"

การเข้าซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว SC FOUR  ได้พิจารณาถึงแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคการท่องเที่ยว รวมถึงการเปิดประเทศเต็มรูปแบบในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2565 ประกอบกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลฝั่งธนบุรี (วงเวียนใหญ่-ลาดหญ้า) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ส่วนต่อขยายช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ  และเป็นทำเลที่มีศักยภาพ 

• เป็นศูนย์กลางการขยายตัวและเติบโตของเมืองจากฝั่งพระนครมายังอีกฝั่งของแม่น้ำเจ้าพระยา 
• มีการคมนาคมที่สะดวก ใกลักับสถานีรถไฟฟ้าสายสีทอง (ห่างจากสถานีคลองสานประมาณ 600 เมตร) 
• อยู่ใกลัแหล่งธุรกิจ แหล่งชุมชนและศูนย์การ 
• การเปิดโครงการ ไอคอนสยามเฟส 2 เมื่อเดือนมกราคม 2566 ที่ผ่านมา ในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส (Mixed Used) ซึ่งประกอบด้วยโรงแรม พื้นที่ศูนย์การค้า และพื้นที่อาคารสำนักงาน
• รวมถึงศูนย์บริการสุขภาพที่บริหารโดยโรงพยาบาลศิริราช ทำให้ทำเลวงเวียนใหญ่-ลาดหญ้า มีศักยภาพและธุรกิจการค้าย่านนี้

ในขณะที่อุปทานพร้อมขายในทำเลบริเวณใกล้เคียงโครงการเหลือเพียง 75 ยูนิต และมีอุปทานเพิ่มอีก 508 ยูนิตของโครงการ Flo by Sansiri ที่เพิ่งเปิดโครงการเมื่อไตรมาสที่ 4 ปี 2565 รวมเป็น 583 ยูนิต เท่านั้น ซึ่งไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด จึงเป็นโอกาสทางธุรกิจที่บริษัทย่อยของ SC จะลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าว  

ทั้งนี้  SC FOUR ได้ศึกษาความเป็นไปได้ทั้งด้านการตลาด การเงิน การก่อสร้าง และข้อกำหนดกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเห็นว่าโครงการนี้มีความเป็นไปได้สูงที่จะประสบความสำเร็จ และสอดดล้องกับทิศทางและนโยบายทางธุรกิจ
 

ผุดคอนโดฯ 2 มูลค่า 4,719 ล้านบนเนื้อที่ 5 ไร่เศษ 

SC ยังระบุถึงการเข้าซื้อที่ดินในครังนี้ จะทำให้ SC FOUR ได้ทีดินเปล่าในบริเวณถนนลาดหญ้าขนาดพื้นที่ 4-3-36.3 ไร่ หรือ 1,936.3 ตารางวา และเมื่อรวมกับที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของ SC FOUR ขนาดพื้นที่ 0-3-10.9 ไร่ รวมเป็น 5-2-47.2 ไร่  หรือ 2,247.2 ตารางวา  

บริษัทฯจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อขาย จำนวน 2 อาคาร พื้นที่ขายรวมประมาณ 33,322 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 4,719.12 ล้านบาท โดยแบ่งการพัฒนาออกเป็น 2 เฟส เฟสละ 1 อาคาร โดยทยอยก่อสร้างและเปิดขายทีละเฟส  คาดระยะเวลาพัฒนาโครงการช่วงเดือนพฤษภาคม 2568 - สิงหาคม 2571   

• โครงการเฟสที่ 1  พื้นที่ขายรวม 16,658 ตารางเมตร ระยะเวลาในการจำหน่ายห้องชุดพักอาศัยประมาณ 42 เดือน ( เดือนมกราคม 2568 - เดือนมิถุนายน 2571) และ-
• โครงการเฟสที่ 2 มีพื้นที่ขายรวม 16,664 ตารางเมตร ระยะเวลาในการจำหน่ายห้องชุดพักอาศัยประมาณ 42 เดือน (เดือนมิถุนายน 2569 - เดือนพฤศจิกายน 2572) 

ขณะที่สมมติฐานกระแสเงินสดรับจากการจำหน่ายพื้นที่ขายของห้องชุดพักอาศัย  SC FOUR ประเมินเบื้องต้นดังนี้

• โครงการเฟส 1 ประมาณการราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 135,872 บาทต่อตารางเมตร ( ห้องมาตรฐาน 133,000 บาทต่อตารางเมตร และห้องเพดานสูง 148,000 บาทต่อตารางเมตร)  
• โครงการเฟส 2 ประมาณการราคาขายเฉลี่ยสำหรับ อยู่ที่ 147,369 บาทต่อตารางเมตร (ห้องมาตรฐาน 145,000บาทต่อตารางเมตร และห้องเพดานสูง 160,000 บาทต่อตารางเมตร) 

 
ทั้งนี้การประมาณการราคาขายเฉลี่ยของโครงการนั้น บริษัทฯ พิจารณาจากแผนงานรูปแบบการก่อสร้าง และประสบการณ์ดำเนินโดรงการของบริษัทฯ รวมถึงพิจารณาจากสภาพของตลาดและการแข่งขันในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงโครงการ 

เปิดแหล่งเงิน

สำหรับต้นทุนโครงการ รวมการซื้อที่ดินและการพัฒนาโครงการทั้ง 2 เฟส จะอยู่ที่ 3,094.06 ล้านบาท แบ่งเป็น

• ค่าที่ดิน 1,305.90 ล้านบาท
• ค่าก่อสร้างและงานระบบสาธารณูปโภค 1,320.98 ล้านบาท และ
• ต้นทุนอื่นๆ 467.18 ล้านบาท  

แหล่งเงินจะมาจากการกู้ยืมสถาบันการเงิน ในสัดส่วน 70 ของค่าที่ดิน และค่าก่อสร้างและงานระบบสาธารณูปโภค หรือเป็นวงเงินกู้สถาบันการเงินประมาณ  1,839 ล้านบาท  โดยเป็นการทยอยเบิกกู้ในช่วงปี 2567- 2571 ซึ่งจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของ SC FOUR ในช่วงก่อนการโอนกรรมสิทธิห้องชุดสูงขึ้นกว่าเดิม ขณะที่ตันทุนโครงการส่วนที่เหลือจะใช้แหล่งเงินทุนภายในบริษัทและเงินรับจากการดำเนินโครงการทั้ง 2 เฟส ได้แก่ เงินมัดจำ เงินดาวน์ และเงินรับจากการโอนกรรมสิทธิ์ 

SC FOUR ประเมินว่าหากการพัฒนาโครงการนี้ประสบความสำเร็จและเป็นไปตามที่บริษัทคาดการณ์ไว้ จะทำให้มีรายได้จากโครงการทั้ง 2 เฟส ประมาณ 4,719.12 ล้านบาท เพิ่มเติมจากโดรงการเดิมที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน โดยอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับของโดรงการ (Internal Rate of Return: IRR) เฉลี่ยประมาณ 10.09 % "

SC ประกอบธุรกิจหลัก 3 ธุรกิจ ได้แก่ 1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 2) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ และ 3) ธุรกิจให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ 

บริษัทฯ เนันการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจากโครงการที่พักอาศัยทั้งโครงการแนวราบคือ บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมและโครงการแนวสูงหรือคอนโดมินียมเป็นหลักเพื่อสร้างฐานรายได้ให้เติบโต ณ 31 ธันวาคม 2565 บริษัทฯ มีโครงการเพื่อขายทั้งหมด 51 โครงการ มูลค่าคงเหลือขายประมาณ 49,700 ล้านบาท แบ่งเป็น

• โครงการแนวราบ 45 โครงการมูลค่า 35,900 ล้านบาท และ
• โครงการแนวสูง 6 โครงการ มูลค่า 13,800 ล้านบาท 

แผนปี 66 เปิด 25 โครงการ ค่า 4 หมื่นล้าน

นอกจากนี้ ในปี 2566 บริษัทฯ มีแผนเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 25 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 40,000 ล้านบาท แบ่งเป็น

• โครงการแนวราบ 22 โครงการ มูลค่า 30,000 ลัานบาท 
• โครงการแนวสูง 3 โครงการ มูลค่า 10,000 ล้านบาท 

โดยปีที่ผ่านมาบริษัท มีรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย คิดเป็นสัดส่วนประมาณ  95.24 % ของรายได้รวม ซึ่งประกอบด้วยรายได้จากโครงการแนวราบ ประมาณ 84.34% และรายได้จากโครงการแนวสูงประมาณ 15.66% และรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ รวมรายได้ค่าที่ปรึกษาและการจัดการคิดเป็นสัดส่วน 4.76% ของรายได้รวม