WHART เปิด 6 เรื่อง ต้องรู้ ก่อนลงทุน กอง REIT

นายอนุวัฒน์ จารุกรสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ผู้จัดการกองทรัสต์ WHART กล่าวเสวนาหัวข้อ “อสังหาฯ โอกาสลงทุนในกอง REIT” ในงานสัมมนาโจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ จัดโดย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การลงทุนในกอง REIT (รีทส์) เป็นที่สนใจของนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนรายย่อย ซึ่งกอง REIT ที่ลงทุนเกี่ยวกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลายกลุ่ม เช่น กลุ่มออฟฟิศ โรงแรม ที่อยู่อาศัย และสนามบิน เป็นต้น

ทั้งนี้ การที่จะลงทุนในกอง REIT จะต้องพิจารณาใน 6 เรื่องหลัก ได้แก่

1. Market Sentiment การรู้เท่าทันอารมณ์ตลาด ว่าช่วงนี้ตลาดอยู่ในภาวะใด เพื่อให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้ดีขึ้น
2. Sector/Investment Policy ต้องรู้ว่ากองที่ลงทุนเป็นอย่างไร เนื่องจากแต่ละกลุ่มมีการลงทุนที่แตกต่างกันมีความเสี่ยง และปัจจัยต่างๆ แตกต่างกัน
3. Fundamentals จะต้องดูว่ากอง REIT ที่สนใจแต่ละกองที่ไซส์เป็นอย่างไร ซึ่งหากเป็นกอง REIT ที่มีขนาดใหญ่ก็หมายความว่ามีการกระจายความเสี่ยงที่สูงกว่ากองที่มีขนาดเล็ก และถือว่ามีความน่าสนใจกับนักลงทุนประเภทต่างๆ
4. Asset Invesed ต้องดูว่าสินทรัพย์ที่ลงทุนเป็นอย่างไร
5. Historical Performance การดูงบการเงิน ซึ่งควรจะมองอย่างน้อย 5-10 ปีย้อนหลัง เนื่องจากช่วง 5 ปีทีผ่านมาเราเจอโควิดไปแล้ว 3 ปีกว่า ฉะนั้น หากดูงบการเงิน REIT กองใดกองหนึ่งช่วงปัจจุบันเยอะ 10-15% แต่จะดูว่าที่โตมาจากฐานที่ต่ำในช่วงโควิดหรือไม่ และจะต้องดูการจ่ายผลตอบแทนด้วยว่าในช่วงมีวิกฤตต่างๆ นั้น มีการจ่ายผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอหรือไม่
6. Financial Management ต้องดูว่ากอง REIT นั้นมีการจัดการการเงินอย่างไรบ้าง มีหนี้อย่างไร

ขณะที่กอง REIT ของ WHART นั้น เป็นการลงทุนในคลังสินค้าโรงงาน ซึ่งปัจจุบันเป็นกอง REIT อุตสาหกรรมที่มีไซส์ขนาดใหญ่ที่สุด จากปี 2558 ที่เริ่มลงทุน มีสินทรัพย์ 9,500 ล้านบาท แต่เรามีนโยบายลงทุนในสินทรัพย์ทุกๆ ปี และมีการเติบโตขึ้นทุกปี กระทั่งปัจจุบันสิ้นไตรมาสแรกของปีนี้ มีสินทรัพย์ 50,000-52,000 ล้านบาท

“การที่เราเติบโตทุกปี เนื่องจากมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่อยู่ในโลเคชั่นที่สำคัญของโลจิสติกส์ และมีความสำคัญต่อด้านการขนส่งระหว่างประเทศและระหว่างภาคต่างๆ อยู่ใกล้ท่าเรือ” นายอนุวัฒน์กล่าว

ทั้งนี้ กลุ่มที่ WHART เลือกลงทุน ได้แก่ โซนบางนา-ตราด, กรุงเทพตอนเหนือ, อีอีซี, และโซนสมุทรสาคร และแม้ 4 โซนดังกล่าวนี้จะเป็นโลจิสติกส์เช่นเดียวกัน แต่ก็มีกลุ่มอุตสาหกรรมที่แตกต่างกัน เช่น โซนบางนา-ตราด ซึ่งมีการลงทุน 60% เป็นโซนที่อยู่ใกล้กรุงเทพ และใกล้สนามบิน สามารถเชื่อมไปยังถนนหลายสายได้อย่างสะดวก ฉะนั้น ผู้เช่าจะเป็นโลจิสติกส์ อีคอมเมิร์ช ในช่วงโควิดที่ผ่านมา ไม่มีปัญหาเลย ส่วนการเลือกลงทุนในกลุ่มอีอีซี ส่วนใหญ่ก็จะเป็นกลุ่มผู้เช่าอุตสาหกรรม

“การที่เราลงทุนในทำเลที่ดี ทำให้ที่ผ่านมาเรามีผลประกอบการที่ดีมาโดยตลอด อัตราการเช่าของเราอยู่ในระดับที่สูงมาโดยตลอด เนื่องจากมีการลงทุนในสินทรัพย์ที่อยู่ในดีมานด์ที่ดี โดยวันแรกเรามีพื้นที่เช่าภายใต้การบริการ 1 แสนกว่าตารางเมตร ตอนนี้เรามี 1.7 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 10 เท่าจากวันแรก และอัตราการเช่าอยู่ที่ระดับ 90% อยู่ ด้วยสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 10 เท่าเช่นเดียวกัน”

ขณะที่หนี้สินของ WHART มีประมาณ 10,000 ล้านบาท แต่ในจำนวนดังกล่าวมีสัดส่วนที่เป็นหุ้นกู้ 80% ส่วนที่เป็นสินเชื่อเพียง 20% เท่านั้น ซึ่งเมื่อแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น WHART ก็ไม่ได้กังวล เนื่องจากมีบอนด์ถึงมากกว่าสัดส่วนเงินกู้ และสัดส่วนเงินกู้ 20% ดังกล่าว ก็ไม่มีผลกับพอร์ต และ WHART ก็มีเครดิตเรทติ้งที่ดี ซึ่งอยู่ในระดับมั่นคง (Stable) ตั้งแต่ปี 2562

พร้อมกันนี้ ยังมีนักลงทุนสถาบันในพอร์ตถึง 70% และนักลงทุนรายย่อย 18% จากในอดีตอยู่ที่ 15% แสดงให้เห็นว่า นักลงทุนมีความสนใจมากขึ้น ทั้งนี้ ในปี 2566 WHART ยังมีแผนขยายกอง REIT เพิ่มเติม 3,000 ล้านบาท โดยจะเริ่มช่วงไตรมาส 4

ส่วนหากถามว่า ทำไมต้องเลือกลงทุนในกอง REIT อสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ จะเห็นว่า ช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา กราฟอยู่ในขาลงมาโดยตลอด แปลว่า ราคาลดลงมาค่อนข้างเยอะ และหากมองไป 5 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับที่ต่ำมาก เชื่อว่า หากทุกท่านมีความรู้ และเข้าใจคาแรกเตอร์ของแต่ละกอง REIT ได้ ก็เป็นโอกาสลงทุนในกอง REIT

“หากหากอง REIT ที่มีความมั่นคงได้ ซึ่งมีโอกาสทำให้การลงทุนมีผลตอบแทนที่ดีขึ้น เพราะด้วยราคาที่ลดลงมาขนาดนี้ จะทำให้ฐานการลงทุนน้อยลง มีโอกาสได้รับอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้น และได้เงินปันผลอีกทางหนึ่ง” นายอนุวัฒน์ กล่าวสรุป

หน้า 13 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 43 ฉบับที่ 3,909 วันที่ 30 กรกฎาคม - 2 สิงหาคม พ.ศ. 2566