มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ หนุนไม่ขึ้น คาดสินเชื่อบ้านยังโตต่ำกว่า1% 

คณะรัฐมนตรี(ครม.) เมื่อวันที่ 8 เม.ย.2568 มีมติเห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และระบายอุปทานคงค้างในตลาด โดยกำหนดลดอัตราค่าธรรมเนียม 2 ประเภทคือ ค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 2% เหลือ 0.01%และค่าจดทะเบียนการจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01% เช่นกัน 

มาตรการดังกล่าวครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ รวมถึงที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว และห้องชุดในอาคารชุด ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท

สอดรับกับการผ่อนคลายเกณฑ์/เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV)เป็น 100% ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)กำหนดไว้ชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค.2568-30 มิ.ย. 2569

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคาร กสิกรไทยเปิดเผย“ฐานเศรษฐกิจ”ว่า มาตรการข้างต้นจะช่วยพยุงไม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวลงไปมากกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ก่อนเกิดเหตุแผ่นดินไหวในประเทศเมียนมา ซึ่งส่งผลกระทบถึงประเทศไทย ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภค และเหตุการณ์สงครามภาษีของสหรัฐ กระทบต่อระเบียบการค้าโลก และสะเทือนการขยายตัวทางเศรษฐกิจของทุกประเทศ 

ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภค และเหตุการณ์สงครามภาษีของสหรัฐ กระทบต่อระเบียบการค้าโลก และสะเทือนการขยายตัวทางเศรษฐกิจของทุกประเทศ 

ทำให้คาดการณ์ว่า เศรษฐกิจโลกและไทยจะโตต่ำกว่าคาดการณ์ ส่งผลถึงรายได้ผู้บริโภคและกำลังซื้อที่จะลดลง รวมไปถึงความเชื่อมั่นที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยปกติการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยมักเติบโตดีช่วงเศรษฐกิจขาขึ้น เนื่องจากผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นถึงรายได้ในอนาคตที่จะเพิ่มขึ้น 

สำหรับธนาคารเอง มองสถานการณ์ปี 2568 อย่างใกล้ชิดและปรับนโยบายให้สอดคล้องกับสถานการณ์จากภาวการณ์ล่าสุด หลังเกิดเหตุการณ์สำคัญทั้งสองเหตุการณ์คาดว่า ตลาดจะหดตัวพอสมควร แต่หลังจากมีการออกมาตรการณ์ช่วยเหลือและสนับสนุนรวดเร็วก็เชื่อว่า จะบรรเทาการหดตัวลงได้ระดับหนึ่ง

ส่งผลให้ผู้ที่มีรายได้มั่นคงและไม่ได้รับผลกระทบก็จะตัดสินใจใช้สินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภาวะที่มีการกระตุ้นตลาดทั้งจากภาครัฐและเอกชน เพราะเป็นช่วงที่มีต้นทุนที่ถูกกว่าภาวะปกติ 

อย่างไรก็ดี กลุ่มลูกค้ารายได้ระดับกลางและกลุ่มที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ ก็อาจจะได้รับผลกระทบจากรายได้พิเศษที่จะลดลงส่งผลให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง อาจจะมีการชะลอซื้อออกไปจนกว่าจะมั่นใจ ถ้ามีกลุ่มนี้มาก ตลาดก็อาจจะไม่ขยายตัวได้ตามที่หวังแต่แรก 

“ธนาคารทำงานกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พันธมิตรใกล้ชิดเพื่อเสนอขนาดบ้านและสินเชื่อที่เหมาะสมให้ผู้บริโภคยังสามารถมีบ้านได้ตามความสามารถ โดยไม่เป็นภาระมากเกินไป ซึ่งเชื่อว่า จะช่วยให้ธุรกิจยังคงขับเคลื่อนได้” 

นายณัฐพลกล่าวถึงสัญญาณความต้องการสินเชื่อ 3 เดือนแรกปีนี้ว่า ไตรมาสแรกเป็นไตรมาสที่มียอดธุรกรรมน้อยที่สุดของปี ซึ่งปีนี้ก็เช่นกันที่ภาพรวมตลาดค่อนข้างซบเซา จึงเป็นเหตุให้มีมาตรการกระตุ้นออกมาจากทางรัฐบาลและธปท. โดยคาดว่าหลังวันที่ 1 พฤษภาคม ที่ทุกมาตรการมีผลบังคับใช้ ก็น่าจะทำให้ตลาดทยอยฟื้นตัวในที่สุด  

สำหรับไตรมาสสอง ธนาคารกสิกรไทยยังมุ่งเน้นเติบโตสินเชื่อบ้าน สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ และสินเชื่อบ้านช่วยได้ (บ้านแลกเงิน) โดย สินเชื่อบ้าน และสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ มีอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นคงที่ 1 ปีแรกที่ 1.80% และ 1.99% และยังมีดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี พร้อมรูปแบบการผ่อนแบบขั้นบันได เพื่อแบ่งเบาภาระแก่ผู้บริโภคในช่วงปีแรกๆ

ในขณะที่ สินเชื่อบ้านช่วยได้ (บ้านแลกเงิน) มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำสุดยาวนานถึง 3 ปี ที่ปีละ 5.90% เพื่อให้ผู้บริโภคเสริมสภาพคล่องตามความจำเป็นต่อไป 

สอดคล้องกับนางสาวกาญจนา โชคไพศาลศิลป์ ผู้บริหารงานวิจัย กลุ่มงานวิจัย บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทยกล่าวกับ“ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ผลจากมาตรการรัฐจะช่วยประคองตลาดได้ชัดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง แต่ไม่น่าจะเปลี่ยนภาพรวมทั้งปีมากนัก

จากเดิมที่มองว่า สินเชื่อบ้านระบบธนาคารน่าจะเติบโต 0.5% เมื่อมีมาตรการรัฐน่าจะบวกได้อีกไม่มาก ทั้งปีจะเติบโตอยู่ที่ 0.6% ซึ่งน่าจะเป็นอีกปีที่สินเชื่อบ้านเติบโตต่ำกว่า 1.0% แม้จะดีกว่าปีที่แล้วที่เติบโต 0.3% 

“ปีนี้ยังยืนประมาณการสินเชื่อบ้านจะเติบโต 0.6% และเป็นปีที่สินเชื่อบ้านโตต่ำกว่า 1.0% ติดต่อกันเป็นปีที่2 จากเศรษฐกิจภาพใหญ่มีความเสี่ยง น่าจะจำกัดกรอบรายได้ของครัวเรือน กระทบอำนาจซื้อ ประกอบกับภาระหนี้ของครัวเรือนหลายกลุ่มน่าจะอยู่ในระดับสูงอยู่ก่อนแล้ว”  

สำหรับมุมสถาบันการเงินระยะหลัง คุณภาพสินเชื่อบ้านด้อยลงเช่นกัน โดยเห็นได้จาก NPLที่ยังสูงไล่ระดับขึ้นมีส่วนที่จะถูกนำไปปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ซึ่งลูกหนี้ต้องรักษาความสามารถในการผ่อนชำระในอัตราใหม่หลังปรับโครงสร้างหนี้ก่อนที่จะถูกปรับ Stage หรือจัดชั้น ซึ่งเป็นประเด็นที่สถาบันการเงินต้องพิจารณาและสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้ในระดับหนึ่ง เพราะคุณภาพสินเชื่อที่ต้องดูแลยังเป็นเรื่องใหญ่เช่นกัน 

หน้า 13 หนังสือพิมพ์ ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,089 วันที่ 20 - 23 เมษายน พ.ศ. 2568