KKP เตือนอสังหาฯ ยอดโอนต่ำสุดรอบ 8 ปี สงครามต้นทุนพุ่ง บ้านจ่อปรับราคา 10%

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 โดยคาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะหดตัวลงเหลือเพียง 290,000 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 8 ปี ปัจจัยลบหลักมาจากสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลางที่ทวีความรุนแรงขึ้น

ส่งผลให้ราคาน้ำมันดิบโลกพุ่งสูงขึ้นถึง 110–120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล กระทบโดยตรงต่อต้นทุนค่าขนส่งและวัสดุก่อสร้าง จนเกิด "ภาวะต้นทุนปรับฐานใหม่" (New Cost Base) ที่บีบให้โครงการบ้านใหม่ต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้น 5-10%

ความผันผวนของราคาพลังงานโลกส่งแรงกระเพื่อมอย่างหนักต่อโครงสร้างต้นทุนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่ที่สุด ด้วยสัดส่วนยอดขายถึง 54% หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 76,200 ล้านบาท โดยพบว่า "เหล็ก" ซึ่งเป็นวัสดุหลักในงานโครงสร้างและมีสัดส่วน 18% ของราคาบ้าน มีความอ่อนไหวต่อค่าขนส่งและราคาพลังงานสูงมาก

นอกจากนี้ งานระบบไฟฟ้าและประปาที่ใช้ท่อ PVC สายไฟและอุปกรณ์พลาสติกต่างๆ มีส่วนประกอบหลักที่อ้างอิงกับราคาน้ำมันดิบโดยตรง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนต้นทุนประมาณ 12% เช่นเดียวกับงานสถาปัตยกรรมอย่างสีทาอาคาร ต่างได้รับผลกระทบจากราคาปิโตรเคมีที่อ้างอิงกับราคาน้ำมันดิบโดยตรง ซึ่งคิดเป็นต้นทุนแฝงจากสงครามที่ซ่อนอยู่ในทุกรายละเอียดของการก่อสร้าง

ขณะที่ผลกระทบจากค่าครองชีพและเงินเฟ้อที่สูงขึ้น กำลังบั่นทอนกำลังซื้อของครัวเรือนไทยอย่างมีนัยสำคัญ, โดยกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือบ้านแนวราบระดับราคา 2-5 ล้านบาท ในเขตปริมณฑล ซึ่งมีสต็อกเหลือขายจำนวนมาก ได้แก่:

• โซนรังสิต-ปทุมธานี: เหลือขาย 19,300 หน่วย มูลค่า 67,500 ล้านบาท
• โซนบางบัวทอง-นนทบุรี: เหลือขาย 18,100 หน่วย มูลค่า 63,300 ล้านบาท
• โซนบางนา-สมุทรปราการ: เหลือขาย 16,400 หน่วย มูลค่า 57,400 ล้านบาท

ท่ามกลางวิกฤต KKP มองว่าเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่พร้อมจะตัดสินใจซื้อบ้านในเวลานี้ เพื่อ "ล็อกต้นทุนเดิม" ก่อนที่ราคาใหม่จะถูกนำมาใช้ การเลือกซื้อบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Stock) จะช่วยให้ผู้ซื้อได้สินทรัพย์ในราคาอดีตที่ยังไม่บวกเพิ่มค่าขนส่งและวัสดุที่ผันผวน

นอกจากนี้ ยังเป็นจังหวะที่ผู้ประกอบการมักจัดแคมเปญระบายสต็อกเพื่อรักษาสภาพคล่อง ทำให้ผู้ซื้อได้รับข้อเสนอที่คุ้มค่ากว่าปกติ

อีกหนึ่งหัวใจสำคัญคือการ "ล็อกดอกเบี้ยคงที่" (Fixed Rate) ในช่วง 1-3 ปีแรก เพื่อเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นที่มักตามมาจากวิกฤตพลังงาน แม้สถานการณ์โลกจะมีความไม่แน่นอนสูง แต่ประเทศไทยยังถูกมองว่าเป็น "พื้นที่ปลอดภัย" (Safe Zone) สำหรับการอยู่อาศัยและลงทุนในระยะยาว โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพและเมืองท่องเที่ยวสำคัญ

แม้สงครามในตะวันออกกลางจะดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่แรงกระเพื่อมที่เดินทางผ่านระบบเศรษฐกิจโลก ทั้งราคาพลังงาน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ค่าเงิน และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยโดยตรง

การติดตามสถานการณ์โลกอย่างใกล้ชิดจึงไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป เพราะเหตุการณ์ในอีกซีกโลก อาจเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดว่าการเป็นเจ้าของบ้านของคนไทยจะง่ายหรือยากขึ้นในอนาคต