SCB EIC ชี้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยฟื้นช้า แนะรอจังหวะซื้ออีก 3 ปี

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เปิดผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2025–2026 ชี้กำลังซื้อของผู้บริโภคยังฟื้นตัวช้า ท่ามกลางแรงกดดันทางเศรษฐกิจและต้นทุนที่อยู่อาศัยที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง–ล่างที่ยังเผชิญข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดมือสองและตลาดเช่ากลายเป็นทางเลือกสำคัญ

ขณะที่กลุ่มที่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอควรรอจังหวะซื้อในช่วง 3 ปีข้างหน้า ซึ่งคาดว่าจะได้ประโยชน์จากการแข่งขันของผู้ประกอบการและทิศทางดอกเบี้ยขาลง

SCB EIC ระบุว่า กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังคงอ่อนแอ และมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าในช่วง 5 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ปานกลาง–ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่โตช้า ราคาบ้านที่สูงขึ้น และการปล่อยสินเชื่อที่ยังเข้มงวด

ผลสำรวจพบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามกว่า 47% ไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 5 ปีข้างหน้า และเพียง 27% เท่านั้นที่มีแผนซื้อในช่วง 1–2 ปี โดยส่วนใหญ่เลือกชะลอการตัดสินใจเพื่อรอความมั่นคงทางเศรษฐกิจและความพร้อมด้านรายได้ ขณะเดียวกัน กลุ่มที่ยังมีแผนซื้อกว่า 75% ระบุว่าจะ “ลดงบประมาณการซื้อ” จากเดิมลง

ภายใต้ภาวะดังกล่าว SCB EIC คาดว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2025 จะยังหดตัว ราว -10% ถึง -15% YoY และอีก -1% ถึง -5% YoY ในปี 2026 พร้อมประเมินว่าตลาดยังไม่สามารถกลับสู่ระดับก่อนโควิดได้ภายใน 5 ปี

รายงานระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังคงได้รับความนิยมสูง โดยมีผู้ตอบแบบสอบถามที่สนใจซื้ออยู่ที่ 65% เพิ่มขึ้นจากปี 2024 ที่ 63% เนื่องจากราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าโครงการใหม่ และมักอยู่ในทำเลที่สะดวกในการเดินทาง

กลุ่มทาวน์เฮาส์และคอนโดมือสองเป็นที่ต้องการสูงสุด โดยมีผู้สนใจ 83% และ 65% ตามลำดับ โดยเฉพาะในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งยังเข้าถึงได้สำหรับกลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่าง แม้ SCB EIC คาดว่าการโอนมือสองจะหดตัวตามตลาดรวม แต่เชื่อว่าการชะลอตัวจะน้อยกว่ากลุ่มบ้านมือหนึ่ง

ในอีกด้านหนึ่ง ตลาดเช่าและเช่าซื้อ กลายเป็นทางออกหลักของผู้มีข้อจำกัดด้านงบประมาณ โดย 44% ของผู้เช่าที่อยู่อาศัยให้เหตุผลว่า “ยังไม่มีงบเพียงพอที่จะซื้อ” ขณะที่กลุ่มรายได้ปานกลางและต่ำมีแนวโน้มพิจารณา “เช่าซื้อ” มากขึ้น เพราะช่วยลดภาระผ่อนและเพิ่มโอกาสเป็นเจ้าของในอนาคต โดยกว่า 2 ใน 3 ของผู้เช่าคอนโดสนใจเปลี่ยนมาใช้รูปแบบเช่าซื้อภายใน 5 ปีข้างหน้า

จากแรงกดดันด้านรายได้และค่าครองชีพ ผู้บริโภคกว่า 39% ให้ความสำคัญสูงสุดกับ “ความคุ้มค่าของราคา” ขณะที่ 28% จัด “ทำเลที่สะดวก” เป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้น ซึ่งสะท้อนแนวโน้มพฤติกรรมการซื้อที่เน้นความเข้าถึงได้มากกว่าความหรูหรา

ทั้งนี้ ปัจจัยด้านทำเลที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน สถานที่ทำงาน และสิ่งอำนวยความสะดวก ยังคงเป็นจุดชี้ขาดสำคัญในการตัดสินใจซื้อ โดยแนวโน้มผู้ซื้อให้ความสำคัญกับทำเลเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากการสำรวจในช่วงสองปีก่อน

ในระยะ 3 ปีข้างหน้า SCB EIC ประเมินว่าแม้ตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวช้า แต่ยังเป็น “จังหวะทอง” สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินเพียงพอ เนื่องจากตลาดยังอยู่ในภาวะการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการเร่งกระตุ้นยอดขาย ขณะเดียวกันทิศทาง ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาลง และสถาบันการเงินของรัฐยังออกโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำอย่างต่อเนื่อง

กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพควรพิจารณาทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสองโดยคำนึงถึงความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการผ่อน และงบซ่อมบำรุง ในขณะที่ผู้ที่ยังไม่มีความพร้อม ควรเลือกเช่า หรือเช่าซื้อเพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินไว้ก่อน

3 ปีข้างหน้า” จะเป็นช่วงเวลาแห่งโอกาสของผู้มีความพร้อมทางการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย แต่เป็นช่วงท้าทายของผู้พัฒนาโครงการ ที่ต้องเผชิญการแข่งขันสูงจากตลาดที่ฟื้นช้าและผู้บริโภคที่ระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น