สกพอ.เปิดประมูล 10 ระบบ 7.2 หมื่นล้าน ‘กัลฟ์-PTT-มิตซูบิชิ-ซากุระ อินเทอร์เน็ต’ ร่วมวง แห่ชิงเมืองใหม่ EECiti

โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางภายใต้โครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ หรือ EECiti ตำบลห้วยใหญ่ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ภายใต้แนวคิด Serenity, Gaiety & Prosperity ที่ถูกวางให้เป็นเมืองต้นแบบการพัฒนาเชิงพื้นที่ ผสานการเติบโตทางเศรษฐกิจ การพัฒนาเมืองอัจฉริยะการจ้างงานแห่งอนาคต โดยตั้งเป้าบรรลุความเป็นกลางทางคาร์บอน (Carbon Neutrality) ภายในปี 2580 และปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ภายในปี 2593

ทั้งนี้ สกพอ.ตั้งเป้าให้ EECiti เป็นศูนย์กลางธุรกิจและบริการทางการเงินระดับภูมิภาค เป็นพื้นที่ชั้นดีสำหรับศูนย์ธุรกิจและเมืองน่าอยู่อัจฉริยะที่ธรรมชาติ ผู้คน และเทคโนโลยีมาบรรจบกัน ขับเคลื่อนเศรษฐกิจแบบ BCG และก้าวสู่การเป็นเมืองน่าอยู่อัจฉริยะติดอันดับ Top 10 ของโลก

ลุ้นเปิดประมูลปี 70

นายจุฬา สุขมานพ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดเผยว่า สกพอ.ได้เปิดรับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชน (Market Sounding) โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางภายใต้โครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ EECiti เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 ซึ่งภายหลังจากเปิดรับฟังความเห็นในส่วนนี้แล้ว จะนำข้อมูลทั้งหมดสรุปรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ที่เหมาะสม ก่อนนำเสนอต่อคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) และเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ตามลำดับ

จากนั้นจะเข้าสู่ขั้นตอนการคัดเลือกเอกชนที่จะมาได้รับสิทธิ์ในการทำโครงการ ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลาอีกประมาณ 1 ปี เนื่องจากโครงการมีขนาดใหญ่ เอกชนจำเป็นต้องใช้เวลาในการจัดทำข้อเสนอ (Proposal) ซึ่งทางภาครัฐต้องใช้เวลาในการพิจารณาข้อเสนอดังกล่าว โดยตั้งเป้าหมายว่าจะสามารถได้ตัวผู้ชนะการประมูลหรือผู้รับสิทธิ์ในช่วงประมาณปลายปี 2570

ส่วนการเริ่มก่อสร้างโครงการฯนั้น คาดว่าน่าจะเริ่มได้ในช่วงปี 2571 เนื่องจากมีกระบวนการทางกฎหมายที่ต้องดำเนินการก่อน ทั้งเรื่องการออกแบบโครงการ การขออนุญาตก่อสร้าง และที่สำคัญคือการทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งหากพื้นที่ใดต้องทำ EIA จะต้องดำเนินการให้เรียบร้อยก่อนจึงจะขออนุญาตก่อสร้างได้ โดยกระบวนการในช่วงแรกจะเป็นการเตรียมความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า และระบบต่างๆ เพื่อให้เมืองสามารถเดินหน้าควบคู่ไปกับการชวนเอกชนมาลงทุนในพื้นที่

“โครงการนี้ถือเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่เปิดโอกาสให้เอกชนจากทุกประเทศสามารถเข้ามาร่วมลงทุนได้ โดยไม่ได้มีการปิดกั้นเพียงแค่ในประเทศเท่านั้น เพื่อเป็นการเชิญชวนให้เกิดการลงทุนในไทย เบื้องต้นได้มีการประเมินมูลค่าการลงทุนในส่วนของระบบสาธารณูปโภคไว้ที่ประมาณ 72,000 ล้านบาท ซึ่งการเปิดรับฟังความคิดเห็น ถือเป็นกระบวนการสำคัญก่อนที่จะกำหนดรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ว่าจะเป็นในลักษณะใด”

เคลียร์จ่ายชดเชยที่ดิน ส.ป.ก.

นายจุฬา กล่าวต่อว่า ในส่วนของการบริหารจัดการที่ดินในพื้นที่โครงการ ไม่ใช่การเวนคืนที่ดิน เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวเป็นที่ดินของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ซึ่งเป็นที่ดินของรัฐที่ให้สิทธิ์เกษตรกรเข้าทำกิน ดังนั้นกระบวนการจึงเป็นการจ่ายค่าชดเชยสิทธิ์ ค่าต้นไม้ และค่าชดเชยต่าง ๆ ให้แก่เกษตรกรผู้ครอบครองสิทธิ์เดิม ปัจจุบันสามารถดำเนินการจ่ายค่าชดเชยและได้พื้นที่มาแล้วกว่ 6,167 ไร่ จากพื้นที่เป้าหมายทั้งหมด 14,619 ไร่

ขณะเดียวกันตามแผนการดำเนินงานจะแบ่งเป็นการพัฒนาเป็นระยะ ซึ่งจะเริ่มนำร่องพัฒนาพื้นที่ 5,795ไร่ ที่ได้พื้นที่จากส.ป.ก.มาเรียบร้อยแล้ว ก่อนนำพื้นที่ไปใช้ประโยชน์และนำรายได้ที่เกิดขึ้นไปดำเนินการชดเชยพื้นที่ส่วนที่เหลือต่อไป ซึ่งเดิมพื้นที่เหล่านี้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมที่ยังไม่มีระบบน้ำและไฟฟ้าเพียงพอ ทำให้ภาครัฐจึงต้องเข้าไปพัฒนาระบบสาธารณูปโภคให้เรียบร้อยเพื่อจูงใจนักลงทุน โดยในพื้นที่ทั้งหมด 14,619ไร่ จะมีการแบ่งโซนการพัฒนาออกเป็น 6 โซน เพื่อให้กิจกรรมต่าง ๆ สอดคล้องกับการจัดเตรียมระบบสาธารณูปโภคที่จะทยอยเข้ามาในพื้นที่

ดันโมเดล PPP สัญญา 50 ปี

สำหรับโครงการดังกล่าวจะใช้รูปแบบ PPP แบบ Single Package อายุสัญญา 50 ปี โดย สกพอ.ทำหน้าที่เจ้าของเมืองและ Master Developer รับผิดชอบการจัดหาที่ดินและจัดทำข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินกับบริษัทพัฒนาที่ดิน (Land Development Company) ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุน ขณะที่เอกชนคู่สัญญา PPP รับผิดชอบการออกแบบและก่อสร้าง การลงทุนและจัดหาเงินทุน การให้บริการสาธารณูปโภคสาธารณะ ตลอดจนการดำเนินการและบำรุงรักษา (O&M)

ขณะที่การจัดสรรกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินแบ่งเป็น 2 รูปแบบ ทั้งแบบ Build–Operate–Transfer (BOT) สำหรับระบบไฟฟ้าและพลังงาน น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย จัดการขยะ ดิจิทัลและโทรคมนาคม และระบบดับเพลิง–เตือนภัย และแบบ Build–Transfer–Operate (BTO) สำหรับระบบขนส่งและถนน พื้นที่สีเขียว โดยระบบบริหารจัดการน้ำและ Common Utility Duct ใช้ทั้งสองรูปแบบผสมกันในแง่การพัฒนาที่ดิน เอกชนจะเข้าลงทุนในระยะการก่อสร้างดำเนินการให้บริการสาธารณูปโภคและบำรุงรักษา

ขณะที่ สกพอ.รับผิดชอบการจัดหาและเวนคืนที่ดิน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงของเอกชนในส่วนต้นน้ำ

เม็ดเงินลงทุน 7.2 หมื่นล้าน

สำหรับโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางภายใต้โครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ หรือ EECiti มูลค่าการลงทุนรวมของโครงการอยู่ที่ 72,042 ล้านบาท โดยแบ่งการลงทุนตามช่วงเวลาเป็น 4 ระยะ ได้แก่ ระยะที่ 1 (ปี 2570–2573) มูลค่า 14,553 ล้านบาท ,ระยะที่ 2 (ปี 2574–2577) มูลค่า 25,615 ล้านบาท ,ระยะที่ 3 (ปี 2578–2581) มูลค่า 15,402 ล้านบาท และระยะที่ 4 (ปี 2582–2585) มูลค่า 16,473 ล้านบาท

นอกจากนี้ โครงการวางแผนพัฒนาแบบเป็นระยะ (Phased Development) ตามการเติบโตของประชากรและอุปสงค์ในการใช้สาธารณูปโภค โดยประเมินการเติบโตของประชากรและพื้นที่ในกรณีฐาน (Base Case) ไว้ดังนี้

ระยะที่ 1.1 (ปี 2570–2573) พื้นที่ 1,784 ไร่ ประชากรราว 8,900 คน ,ระยะที่ 1.2 (ปี 2574–2577) พื้นที่ 5,338 ไร่ ประชากรราว 98,200 คน ,ระยะที่ 2 (ปี 2578–2581): พื้นที่ 9,400 ไร่ ประชากรราว 234,100 คน และระยะที่ 3 (ปี 2582–2585) พื้นที่ 14,957 ไร่ ประชากรราว 350,000 คน

เมื่อพัฒนาเต็มโครงการ EECiti ตั้งเป้ารองรับประชากรได้ราว 350,000 คนภายในปี 2585 (กรณีดีที่สุด) และสร้างโอกาสการจ้างงานสูงสุดถึง 200,000 ตำแหน่ง ครอบคลุมทั้งช่วงก่อสร้างที่ต้องการวิศวกรและสถาปนิก และช่วงดำเนินการที่ต้องการบุคลากรทักษะสูงด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรมเพื่อบริหารระบบสาธารณูปโภคหลัก 10 ระบบ

ดึงร่วมทุน 10 ระบบ

ทั้งนี้ โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางภายใต้โครงการ EECiti ภายใต้แนวคิด Net Zero City จะดำเนินการร่วมลงทุนกับเอกชนหรือให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนระบบต่างๆ 10 ระบบ ในรูปแบบโครงการเดียว (Single Package) ดังนี้ 1.ระบบไฟฟ้าและพลังงาน โดยมีโครงข่ายไฟฟ้าภายใต้แนวคิดการพึ่งพาตัวเอง การใช้พลังงานสะอาด

2.ระบบประปา และน้ำดิบ 3.ระบบรวบรวมและบำบัดน้ำเสีย และผลิตน้ำรีไซเคิล ภายใต้แนวคิดหมุนเวียนทรัพยากรกลับมาใช้ใหม่อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด 4.ระบบบริหารจัดการน้ำ ระบบระบายน้ำ และป้องกันน้ำท่วม

5.ระบบการจัดการขยะ ที่มีแนวคิดการจัดการอย่างยั่งยืน 6.ระบบโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล และระบบโทรคมนาคม 7.ระบบดับเพลิง ระบบเตือนภัยพิบัติ และระบบป้องกันฟ้าผ่า

8.ระบบคมนาคมและขนส่ง โครงข่ายถนน การสัญจร ที่รองรับระบบขนส่งสาธารณะ 9.ท่อสาธารณูปโภครวม และ10.พื้นที่สีเขียว และงานภูมิทัศน์ส่วนกลาง

กางโครงสร้างรายได้

ด้านโมเดลรายได้ของโครงการวางไว้ 3 กระแสหลัก ได้แก่ 1. ค่าบริการสาธารณูปโภค (Utility Service Fee) ที่นักลงทุน/ผู้พัฒนาจ่ายให้เอกชน PPP โดยตรง 2.ค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง (Common Utility Fee) ที่ สกพอ.เป็นผู้เก็บและส่งต่อให้ PPP และ 3.ค่าเช่าพื้นที่ (Area/Space Rental Fee) ที่นักลงทุนจ่ายให้ สกพอ. โดยที่ปรึกษาโครงการได้ศึกษาโครงสร้างการสนับสนุนจากภาครัฐไว้ 2 ทางเลือก คือ สำหรับทางเลือกที่ 1 จ่ายเงินสนับสนุนแบบ Fixed Payment ควบคู่ค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง โดยมีเงินสนับสนุนคงที่ 535.36 ล้านบาทต่อปี และค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง 74,521.36 บาทต่อไร่ต่อปี รวมมูลค่าการสนับสนุน 138,456.69 ล้านบาท (มูลค่าปัจจุบัน 34,228.38 ล้านบาท)

ส่วนทางเลือกที่ 2 เก็บค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลางเพียงอย่างเดียวที่ 169,868.21 บาทต่อไร่ต่อปี รวมมูลค่าการสนับสนุน 180,245.79 ล้านบาท (มูลค่าปัจจุบัน 34,522.91 ล้านบาท)

ไทย-เทศ 100 รายสนใจลงทุน

สำหรับการรับฟังความคิดเห็นในครั้งนี้ มีเอกชนทั้งในประเทศและต่างประเทศ สนใจเข้าร่วมรับฟังกว่า 100 ราย อาทิ กลุ่มโครงสร้างพื้นฐานและการคมนาคม เช่น บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท อู่ตะเภา อินเตอร์เนชั่นแนล เอวิเอชั่น จำกัด บริษัท ไชน่า สเตท คอนสตรัคชั่น เอ็นจิเนียริ่ง (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท นวรัตน์พัฒนาการ จำกัด (มหาชน)

ขณะที่กลุ่มพลังงาน เทคโนโลยี และสาธารณูปโภค ด้านพลังงานและการจัดการสิ่งแวดล้อมเพื่อความยั่งยืน นำโดยภาคเอกชนชั้นนำ ได้แก่ บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน), บริษัท บ้านปู จำกัด (มหาชน) บริษัท กัลฟ์ เอ็นเนอร์จี ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

ส่วนกลุ่มการบริหารจัดการน้ำและสิ่งแวดล้อม เช่น บริษัท รอยัล วอเตอร์ จำกัด, บริษัท บลู เอิร์ธ รีไซเคิล แอนด์ เอ็นเนอร์ยี่ จำกัด และบริษัท เคียวอิน ซิตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด

สำหรับด้านนวัตกรรมและดิจิทัล เช่น บริษัท มิตซูบิชิ อิเล็คทริค แฟคทอรี่ ออโตเมชั่น (ประเทศไทย) จำกัด, มิตซูบิชิ อิเล็คทริค เอเชีย, บริษัท ซากุระ อินเทอร์เน็ต จำกัด (คลาวด์ชั้นนำจากญี่ปุ่น),บริษัทบีเอ็นเอสพี สมาร์ท เทค

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเมืองอัจฉริยะ เช่น บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน), บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) และบริษัท เดอะ เวิลด์มาร์ค จำกัด บริษัท พูนพิพัฒน์ จำกัด และบริษัท ซูโจว ไชนีส คอนซอร์เทียม โฮลดิ้ง จำกัด (SIPC) ผู้พัฒนาเมืองอุตสาหกรรมยักษ์ใหญ่จากจีน ฯลฯ เป็นต้น

“นักลงทุนบางกลุ่มอาจมีท่าทีรอดูความชัดเจนของรถไฟความเร็วสูง แต่ในขณะเดียวกันก็มีกลุ่มที่ไม่รอเนื่องจากมองเห็นศักยภาพของพื้นที่ในด้านอื่นๆ และการเชื่อมต่อกับโครงข่ายพลังงานสะอาด ที่มีแนวท่อก๊าซและสายส่งไฟฟ้าแรงสูงรองรับการทำดาต้าเซ็นเตอร์ไว้อยู่แล้ว ซึ่งอีอีซีจะนำประเด็นความเสี่ยงและข้อกังวลเหล่านี้ไปพิจารณาในรายละเอียดของสัญญา PPP เพื่อให้ภาครัฐและเอกชนมีการแบ่งรับความเสี่ยงที่เหมาะสมและส่งเสริมให้โครงการเดินหน้าไปได้ง่ายที่สุด” นายจุฬา กล่าว