ถอดบทเรียน "บ้านเอื้ออาทร” สู่ “บ้านเพื่อคนไทย" ต้องไม่ซ้ำรอยเดิม!

ในช่วงเวลาที่รัฐบาลกำลังผลักดันนโยบาย "บ้านเพื่อคนไทย" เพื่อเปิดประตูสู่การมีบ้านเป็นของตัวเองให้กับประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้มีรายได้น้อย-รายได้ปานกลาง

หลายคนอาจอดไม่ได้ที่จะนึกถึง "โครงการบ้านเอื้ออาทร" ที่เคยเป็นความหวังของประชาชนเมื่อราวสองทศวรรษที่แล้ว เริ่มจากโครงการแรก “บ้านเอื้ออาทร”

ย้อนไปเมื่อปี 2546 เป็นต้นมา โครงการนี้ริเริ่มขึ้นในสมัยรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร โดยการเคหะแห่งชาติ (กคช.) มีเป้าหมายหลักคือการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดให้กับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

ด้วยราคาเริ่มต้นที่ไม่แพงนักในขณะนั้น ประมาณ 300,000 - 500,000 บาท สามารถผ่อนชำระในอัตราที่เข้าถึงได้ และมักตั้งอยู่ในพื้นที่ชานเมืองหรือปริมณฑล

สำหรับข้อดีของโครงการบ้านเอื้ออาทร พบว่าเป็นโครงการที่มีราคาเข้าถึงง่ายสำหรับผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านเป็นครั้งแรกในชีวิต ด้วยราคาที่ถูกกว่าตลาดมาก ลดภาระค่าใช้จ่ายเริ่มต้น โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์จำนวนมาก ทำให้การตัดสินใจซื้อเป็นไปได้ง่ายขึ้น

แต่โครงการบ้านเอื้ออาทรยังมีข้อเสียที่ประชาชนต้องระวัง โดยเฉพาะคุณภาพการก่อสร้างที่มีปัญหาเรื่องคุณภาพงานก่อสร้าง การใช้วัสดุที่ด้อยคุณภาพ และการดูแลรักษาอาคารที่ไม่ได้มาตรฐานเป็นปัญหาที่พบได้บ่อย ทำให้ผู้อยู่อาศัยต้องแบกรับภาระค่าซ่อมแซมในภายหลัง

นอกจากนี้การเข้าถึงสถานที่ทำงานและสิ่งอำนวยความสะดวก พบว่าหลายโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกลจากแหล่งงาน ระบบขนส่งสาธารณะและสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน ทำให้มีต้นทุนแฝงในการเดินทางและใช้ชีวิตสูง

รวมถึงปัญหาชุมชนและสังคมของคนจำนวนมากในพื้นที่จำกัดโดยปราศจากการบริหารจัดการชุมชนที่ดีพอ อาจนำไปสู่ปัญหาสังคม อาชญากรรมและยาเสพติด ส่วนการเก็งกำไรและการทิ้งร้างนั้นแม้จะถูกออกแบบมาเพื่อผู้อยู่อาศัยจริง

แต่ก็มีบางส่วนที่ถูกนำไปใช้เพื่อการเก็งกำไร หรือถูกทิ้งร้างเนื่องจากผู้อยู่อาศัยไม่สามารถแบกรับภาระได้ ทำให้เกิดปัญหาการดูแลรักษาตามมา อีกทั้งหลายโครงการยังคงประสบปัญหาเรื่องการจัดตั้งและบริหารจัดการนิติบุคคล ทำให้การบำรุงรักษาส่วนกลางเป็นไปได้ยาก

ขณะที่ “โครงการบ้านเพื่อคนไทย” เริ่มต้นเมื่อปี 2568 ซึ่งเป็นช่วงที่นางสาวแพทองธาร ชินวัตร เป็นนายกรัฐมนตรี โดยโครงการนี้คล้ายกับโครงการบ้านเอื้ออารทรเช่นกัน เนื่องจากเป็นนโยบายที่รัฐบาลริเริ่มขึ้นเพื่อช่วยเหลือประชาชนให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น ซึ่งประชาชนที่ได้รับสิทธิ์ไม่ต้องวางเงินดาวน์ ผ่อนน้อยและดอกเบี้ยต่ำ โดยมุ่งเน้นกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้มีรายได้น้อยและมีรายได้ปานกลางเป็นหลัก

สำหรับ “โครงการบ้านเพื่อคนไทย” ตั้งอยู่บนทำเลที่ตั้งของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ทั้ง 4 แห่ง รวม 12,000 ยูนิต ประกอบด้วย ที่ดินบางซื่อ กม. 11 ใกล้สำนักงานใหญ่ ปตท. บนเนื้อที่ 15 ไร่ ซอยวิภาวดี 11

ที่ดินธนบุรี บริเวณตลาดศาลาน้ำร้อน บนเนื้อที่รวม 23 ไร่ ,ที่ดินเชียงราก จังหวัดปทุมธานี ใกล้สถานีรถไฟเชียงรากและ ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต บนเนื้อที่ 18 ไร่ และที่ดินเปล่าตรงข้ามสถานีรถไฟเชียงใหม่ ถนนเจริญเมือง รวม 15 ไร่

ล่าสุดโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" พบว่ามีผู้ผ่านการพิจารณาเบื้องต้นจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) แล้ว จำนวน 130,000 คน จากทั้งหมดที่มีผู้สนใจเข้าร่วมโครงการฯ จำนวน 260,000 คน โดยจะนำร่องจับสลากรายชื่อผู้โชคดี จำนวน 5,000 คน ภายในเดือนพฤศจิกายนนี้

โดยโครงการฯเปิดสิทธิซื้อเป็นบ้านหลังแรกมีงวดผ่อน 4,000 บาทต่อเดือน ระยะผ่อน 30-40 ปี แต่ได้สิทธิอยู่อาศัย 99 ปี ผ่านการคัดเลือกจากการจับสลาก โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้ปล่อยกู้ซื้อบ้านเพื่อคนไทย ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ 2.5%

ทั้งนี้ข้อดีของโครงการบ้านเพื่อคนไทย ช่วยลดภาระทางการเงินเริ่มต้นโดยไม่ต้องดาวน์ ซึ่งเป็นจุดดึงดูดสำคัญ ที่ช่วยลดอุปสรรคแรกเริ่มในการมีบ้าน การผ่อนชำระในอัตราที่เอื้อมถึงจะช่วยให้ผู้มีรายได้น้อย-รายได้ปานกลาง สามารถบริหารจัดการภาระหนี้ได้ง่ายขึ้น

คาดว่าโครงการบ้านเพื่อคนไทยจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างและปานกลางและเปิดโอกาสให้คนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มต้นชีวิตการทำงานสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้เร็วขึ้น

แต่สิ่งที่ประชาชนต้องระวังในโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" โดยเฉพาะการคัดกรองผู้เข้าร่วมโครงการเป็นสิ่งสำคัญที่สุดคือกลไกการคัดกรองที่โปร่งใสและเข้มงวด เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ได้รับสิทธิ์คือผู้ที่มีความจำเป็นและมีศักยภาพในการผ่อนชำระจริง เพื่อป้องกันปัญหา "ดีมานด์เทียม" หรือการเก็งกำไรที่เคยเกิดขึ้นในอดีต

ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายยังกังวลว่า หากไม่มีการคัดกรองผู้เข้าร่วมโครงการอย่างเข้มงวด อาจเกิดดีมานด์เทียมจากการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือการเก็งกำไร ซึ่งอาจทำให้โครงการล้มเหลวเหมือนกรณีบ้านเอื้ออาทรในอดีตได้ 

ไม่เพียงเท่านั้นรัฐบาลควรพิจารณาทำเลที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการบ้านเพื่อคนไทย เพื่อเข้าถึงแหล่งงาน ระบบขนส่งสาธารณะที่จำเป็น เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีและไม่เป็นภาระแฝงในการใช้ชีวิต

นอกจากนี้ควรมีทางเลือกที่หลากหลาย ทั้งในเรื่องของขนาด ราคา และรูปแบบการถือครอง รวมถึงการเช่าระยะยาว เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่แตกต่างกันของประชาชน

ส่วนคุณภาพการก่อสร้างและการบริหารจัดการหลังการขายโครงการบ้านเพื่อคนไทย ควรมีมาตรฐานการก่อสร้างที่ชัดเจนและเข้มงวด รวมถึงแผนการบริหารจัดการนิติบุคคลและการดูแลรักษาอาคารในระยะยาว เพื่อป้องกันปัญหาบ้านร้าว ทรุด พังและชุมชนเสื่อมโทรม ที่เคยเป็นบทเรียนจากบ้านเอื้ออาทร  

จากบทเรียนของโครงการบ้านเอื้ออาทรถือเป็นสิ่งสำคัญในการผลักดัน "บ้านเพื่อคนไทย" ให้ประสบความสำเร็จ รัฐบาลจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการวางแผนที่รอบด้าน ทั้งในมิติของการคัดกรองผู้รับสิทธิ์ การเลือกทำเลที่ตั้ง การควบคุมคุณภาพการก่อสร้างและการบริหารจัดการหลังการขายอย่างยั่งยืนด้วย 

ถึงแม้ว่าโครงการบ้านเพื่อคนไทยจะช่วยลดภาระได้จริง แต่ประชาชนยังคงต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ระยะยาว และภาระหนี้ครัวเรือนโดยรวมของตนเองอย่างรอบคอบ

โดยเฉพาะการตรวจสอบเงื่อนไขต่างๆ ของโครงการอย่างถ้วนถี่ เพื่อให้ความฝันในการมีบ้านเป็นจริงอย่างยั่งยืน ไม่ใช่เพียงแค่ความหวังชั่วคราวที่มาพร้อมกับปัญหาในอนาคต

วิเคราะห์ หน้า 8 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,111 วันที่ 6 - 9 กรกฎาคม พ.ศ. 2568