ที่ดิน" ลุมพินี" ทะยาน วาละ 4 ล้าน แพงสุด แซงหลังสวน

หัวมุมถนนสารสินติดสวนลุมพินี ย่านปทุมวัน เชื่อมทะลุถนนราชดำริ กลายเป็นทำเลทองคำฝังเพชรเม็ดโต ราคาที่ดินแพงสุดในประเทศไทย หากบอกว่า วิ่งไปแตะที่ 4 ล้านบาทต่อตารางวาก็ย่อมได้ เนื่องจาก บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยักษ์อสังหาฯแถวหน้าของเมืองไทย ปิดดีลที่ดินผืนงามแปลงนี้ได้ ที่ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา เมื่อเดือนเมษายนท่ามกลางสถานการณ์รุนแรงโควิด-19 สะท้อนว่า ราคาที่ดินไม่ได้รับผลกระทบ หากดีมานด์ยังมี

ขณะตำแหน่งที่ตั้ง เมื่อมองจากแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ นำมาทาบกับพื้นที่จริง คาดว่าเป็น “MBK Life” อาคารพร้อมที่ดินที่ ซึ่งยุคปัจจุบันการหาที่ดินสแปลงว่างกลางเมืองได้ยากยิ่ง ต้องได้มาพร้อมตึก นั่นหมายถึง นอกจากเสียค่าที่ดินแล้วยังต้องเสียเงินซื้ออาคารเก่า พร้อมทั้งจ้างคนมาทุบทำลายทิ้งเพื่อเนรมิตโครงการใหม่  เพิ่มมูลค่าตามศักยภาพที่ควรจะเป็น ขณะความแพงระยับของที่ดินทำเลนี้  บอกได้ว่า หาที่ดินที่เป็นโฉนดเอกชนยากมาก ส่วนใหญ่เป็นที่ทรัพย์สินพระมหากษัตริย์หรือของรัฐ ที่สำคัญพื้นที่ แน่นไปด้วยสิ่งปลูกสร้าง ยากจะหาพื้นที่แทรกตัวและเนื่องจากเป็นไพร์มแอร์เรียแน่นอนว่าถ้าเจ้าของไม่โก่งราคา  ก็อาจเจรจาต่อรองยากจากการมีคู่แข่งรอเสียบอีกมาก

อีกปัจจัย คือ ทำเลกลางใจเมืองเชื่อมโยงรถไฟฟ้า  มีปอดขนาดใหญ่อย่างสวนลุมพินี ที่หาที่ไหนไม่ได้อีก  ทั้งยังเป็นทำเลยอดนิยมชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในไทย  หรือบ้านหลังที่สอง เพราะมีความเป็นส่วนตัวสูงกว่าฝั่งสุขุมวิท  จึงมองว่า แพงแต่คุ้มเพิ่มมูลค่ามหาศาลทันทีที่ถือครอง  

ระยะยาว โรคระบาดโควิดไม่น่าอยู่กับเราได้นานหากเศรษฐกิจฟื้น สถานการณ์กลับสู่ภาวะปกติ เชื่อว่า ต่างชาติจะกลับมา ใครที่มีของในมือพร้อม ผู้นั้นย่อมได้เปรียบ ซึ่งระดับที่ดินราคาตารางวาละ 4 ล้านบาท สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมให้คุ้มทุนได้ ตารางเมตรละ 4-6 แสนบาทขึ้นไป   

                อนาคต  ไม่เกิน 5 ปีบวก-ลบ หรือเร็วกว่านั้น เชื่อว่าราคาที่ดิน กลางใจเมืองจะขยับขึ้นแตะ 5-6 ล้านบาทต่อตารางวาได้ เรื่องนี้ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ยืนยันว่า ราคาที่ดิน แตะ5-6 ล้านบาทต่อตารางว่าได้เห็นแน่  จะเร็วหรือช้าขึ้นอยู่กับความต้องการที่ดินและการสลายไปของโควิด              

  ขณะราคาที่ดินแพง การใช้สอยที่ดินไม่คุ้มค่า อนาคตจะเกิดปรากฏการทุบตึกเดิม นำที่ดินพัฒนาใหม่ เฉกเช่น โรงแรมดุสิตธานี หัวมุมถนนสีลม ที่พัฒนามิกซ์ยูสเพิ่มมูลค่าได้มากกับทำเลกลางเมือง  นอกจากนี้ ยังมีที่ดินแปลงใหญ่อีกหลายแปลงที่สะสมแลนด์แบงก์ รอพัฒนา อย่างกลุ่มเซ็นทรัล รอจังหวะตลาดฟื้น พัฒนาเมืองมิกซ์ยูส บนที่ดินสถานทูตอังกฤษเดิม  เนื้อที่ 25 ไร่ แยกวิทยุ-เพลินจิต ที่ซื้อมาเมื่อ 2 ปีก่อน ในราคา 19,000 ล้านบาท หรือราคาตารางวาละ 2.1 ล้านบาท ขณะนั้นมองว่า ค่อนข้างสูง

ย้อนไป 2 ปี หลังซื้อขายที่ดินแปลงสถานทูตอังกฤษไม่นาน ราคาที่ดินสถานีชิดลม ซอยหลังสวน แตะ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา  เรียกว่าเหนือความคาดหมาย สร้างความตื่นตะลึงให้กับวงการอสังหาฯ เมื่อบมจ. เอสซีแอสเสท ประมูลที่ดิน แพงระยับ ราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา พัฒนาโครงการคอนโดฯ ลักชัวรี ภายใต้ชื่อ  “สโคป หลังสวน” บริษัท สโคป จำกัด ขายในราคา คุ้มราคาที่ดิน สูงเกินตารางเมตรละ 2 แสนบาท ราคา 38 ล้านบาท จนถึงอาจเกือบ 100 ล้านบาท

                ทั้งนี้ อย่างไรก็ตาม ทำเลกลางเมือง อย่างสถานีสยาม-พระราม 1  นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  วิเคราะห์ว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุด ในขณะนี้ คือ บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ซึ่งเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 คาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา สิ้นปี 2563 หรือคิดเป็นตารางเมตรละ 8.25 แสนบาท  ทั้งนี้ราคาที่ดินขยับขึ้นมากน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้นโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้า

                เรียกว่าทำเลกลางใจเมืองนับจากนี้ ราคาน่าจะอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไป ระดับราคา 1-2 ล้าน แทบจะหายากแล้ว เว้นแต่เจ้าของที่ดินร้อนเงิน

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,617 วันที่ 11 - 14 ตุลาคม พ.ศ. 2563