‘ไนท์บริดจ์’ แบรนด์คู่บุญ  ออริจิ้น ส่องอนาคตตลาดไฮเอนด์    

   เมื่อไม่ใช่จังหวะในการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อฝ่ามรสุมกำลังซื้อโควิด ผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงเปลี่ยนกลยุทธ์ไปสู่การกระตุ้นให้เกิดยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการที่ตัดสินใจเปิดไปก่อนหน้า เพื่อตุนรายได้ ณ สิ้นปีให้ได้มากที่สุดตามเป้าหมายที่วางไว้ ขณะบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) รายใหม่ที่เก๋าเกม แตกพอร์ตธุรกิจอย่างรวดเร็ว และไตรมาส 2 กระโดดขึ้นมาอยู่ TOP3 ของตลาดในแง่กำไรสูงสุดกว่า 707 ล้านบาทนั้น 

 นอกจากจะปรับแผน เบี่ยงเข็มเข้าสู่ตลาดบ้านจัดสรร อย่างจริงจังแล้ว พบอีกส่วนที่ก่อให้การรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่อง คือ การโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งทำได้ดีตั้งแต่ต้นปี โดยมีพอร์ตสำคัญ แบรนด์คู่บุญอย่าง “ไนท์บริดจ์” เป็นแรงกระตุ้นอย่างน่าสนใจ โดยนายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พาร์ค ลักชัวรี จำกัด เผย “ฐานเศรษฐกิจ” มั่นใจรายได้ของเครือเป็นไปตามเป้าหมาย ผ่าน 7 โครงการใหม่ที่โอนฯในปีนี้ พร้อมเผย กลยุทธ์การพัฒนาโครงการใหม่ เมื่อตลาดไม่ง่ายแบบเดิม แต่ไม่ไร้ทางตัน.... 

พระเอกการโอนฯ
    ปัจจุบันกลุ่มออริจิ้น มี 6 หน่วยบริษัทที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ รวม 85 โปรเจ็กต์ มูลค่า 1.30 แสนล้านบาท ขณะในกลุ่มการพัฒนาคอนโดมิเนียมนั้น นอกจากกลุ่มสมาร์ทคอนโดฯ เซ็กเมนต์ 1-3 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันถูกขับเคลื่อนโดยแบรนด์ ดิ ออริจิ้น และอีกส่วน ออริจิ้น อีอีซีแล้ว อีกหนึ่งพอร์ตสำคัญที่มีผลงานโดดเด่นตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท คือ กลุ่มคอนโดฯในกลุ่มไฮเอนด์ ผ่าน 4 แบรนด์หลัก จุดแข็งดีไซน์สไตล์อังกฤษ ไนท์บริดจ์, ไนท์บริดจ์ ไพร์ม, ไนท์บริดจ์ สเปซ และไนท์บริดจ์ คอลลาจ ราคา 1.5-2 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งนับรวมปัจจุบันมีมากถึง 16 โครงการ กว่า 3 หมื่นล้าน ขณะปีนี้ เสมือนเป็นพระเอก ที่สามารถสร้างยอดโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนสู่เครือได้อย่างดี

แม้อยู่ท่ามกลางสถานการณ์โควิดก็ตาม ผ่าน 2 โครงการก่อสร้างเสร็จใหม่ช่วงครึ่งปีแรก ขณะในช่วงครึ่งปีหลัง จะมีอีก 5 โครงการที่กำหนดแล้วเสร็จพร้อมโอน เช่น ไนท์บริดจ์ คอลลาจ สุขุมวิท 107, ไนท์บริดจ์ สเปซ รัชโยธิน มีมูลค่ารวมกันมากถึง 9,980 ล้านบาท ซึ่งคาด Backlog ดังกล่าวจะมีส่วนผลักดันให้ยอดรับรู้รายได้รวมของบริษัทถึงเป้าหมายที่ 1.4 หมื่นล้านบาท    “กล่าวได้ว่า แบรนด์ไนท์บริดจ์ เป็นตัวดึง Backlog ที่สะสมหลายปีก่อนหน้า ออกมาเป็นส่วนรับรู้รายได้ให้กับออริจิ้นในช่วงนี้ ด้วยจุดแข็งที่ดีมานด์ไม่ใช่การเก็งกำไร และเป็นการซื้อล่วงหน้าก่อนเกณฑ์ LTV ทำให้สามารถสร้างยอดโอนฯ ได้ตั้งแต่ไตรมาสแรก-จบปี”
    ทั้งนี้ บริษัท ยังเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่อีก 1 โครงการ “ไนท์บริดจ์ สเปซ พระราม 4” มูลค่า 2.3 พันล้านบาท ในช่วงเดือนตุลาคมนี้ ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับกลุ่ม GS E&C อสังหาฯยักษ์ใหญ่ของเกาหลีใต้ สะท้อนว่ากลุ่มทุนต่างชาติยังมั่นใจตลาดอสังหาฯไทย

ผ่าอนาคตตลาดคอนโดฯ
    อย่างไรก็ตาม มีมุมมองว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯ คงชะลอตัวสักพัก ขณะผลกระทบโควิด เมื่อรวมกับนโยบายของธปท. คงทำให้หลังจากนี้ ภาคธนาคารจะหันมาคุมเข้มต่อการออกสินเชื่อ ให้กับผู้พัฒนาโครงการมากขึ้น กลายเป็นแรงบีบในตัว ให้ซัพพลายอยู่ในวงจำกัด ปริมาณเหมาะสม เพราะผู้เล่นในตลาดจะน้อยลง เหลือแต่เบอร์ที่แบงก์ให้ความเชื่อมั่น และมีความสามารถในการพัฒนาโครงการป้อนให้ตลาดเท่านั้น ส่วนตลาดไฮเอนด์ ราคาประมาณ 1.5 แสนบาทต่อตร.ม.

ยอมรับมีแนวโน้มชะลอตัวตั้งแต่ช่วงปี 2561 เป็นต้นมา แต่แม้ดีมานด์ไม่ได้คึกคัก แต่ด้วยโอกาสที่ผู้เล่นน้อยลง หายไปเยอะ ก็ถือเป็นโอกาสของบริษัทที่จะเข้าไปเจาะ สะท้อนจากในโครงการเปิดใหม่เมื่อช่วงปีที่ผ่านมา ยังมียอดขายดี เพราะด้วยจุดเด่นของแบรนด์ จึงต้องการเก็บรักษาพอร์ตสินค้าระดับนี้ไว้ ประกอบกับเทรนด์ความต้องการของกลุ่มลูกค้ารายได้แตะ1 แสนบาทต่อเดือน ที่ต้องการใช้ชีวิตในเมืองยังมี และบางส่วนไม่ใช่การซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 

  “ตลาดคอนโดฯไฮเอนด์ คงไม่ได้โต แต่เชื่อว่ายังคงอยู่ เพราะเทรนด์ต่อไป ไม่ใช่ลูกค้าอยากจะซื้อของถูก แต่จะซื้อของดี ฉะนั้นการแข่งขันจะเกิดขึ้น ในแง่ ค่ายไหน แบรนด์ไหน ตอบโจทย์ความต้องการได้ครบและดีกว่ากัน รวมไปถึงเรื่องดีไซน์ส่วนกลาง การบริการหลังการขายด้วย ซึ่งเราเชื่อมั่นว่าไปได้”

อ่อนนุชทำเลใหม่ชาวญี่ปุ่น

    นายสิริพงศ์ กล่าวต่อว่า แม้สถานการณ์โควิด ก่อให้เกิดผลกระทบต่อภาพรวมตลาดคอนโดฯ แต่พบยังมีแรงกระตุ้นย่อมๆ เกิดขึ้นในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายหลัก (สุขุมวิท) ย่านอ่อนนุช ที่เชื่อมต่อใจกลาง CBD ชั้นนำ และมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) หนุนอีกเส้นทาง ซึ่งก่อนหน้ามีคนต่างชาติเริ่มขยายตัวเข้ามาอยู่อาศัยแล้ว จากความเจริญเติบโตของพื้นที่ ทั้งมีไลฟ์สไตล์รองรับ โดยปัจจุบันหลังจากภาคธุรกิจต่างชาติ โดยเฉพาะบริษัทญี่ปุ่น ที่เดิมทีกลุ่มพนักงานมักซื้อ หรือเช่าคอนโดฯ-เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ราคาแพงอาศัยอยู่ในโซนทองหล่อ พร้อมพงษ์ เมื่อเจอกับผลกระทบโควิด จึงมีแนวโน้มลดงบประมาณดังกล่าวลงเกือบ 50% โซนอ่อนนุชที่ขยับออกมาไม่ไกลจากย่านเดิม จึงกลายเป็นตัวเลือกต้นๆ ที่ถือว่าตอบโจทย์สุดสำหรับชาวญี่ปุ่น เพราะยังมีแหล่งไลฟ์สไตล์ ร้านอาหาร ที่ชาวญี่ปุ่น ยังใช้ชีวิตได้ครบครัน คาดอนาคตย่านดังกล่าว จะเป็นย่านใหม่สำหรับชาวญี่ปุ่น หรือ New Japanese Area 

 ทั้งนี้ บริษัท เตรียมเปิดขาย โครงการ ไนท์บริดจ์ ไพร์ม อ่อนนุช มูลค่า 2.6 พันล้านบาท ราคาเฉลี่ย 4 ล้านบาท ในหน่วยที่เหลือราว 10% หลังปัจจุบันก่อสร้างแล้วเสร็จ อยู่ระหว่างโอนกรรมสิทธิ์ คาดด้วยทำเลและจุดเด่นด้านดีไซน์ ในแง่ตึกที่สูงในสุดในทำเล จะได้การตอบรับดีทั้งยอดขายและยอดโอนฯตามเป้าหมาย

ไฮเอนด์ขยายทำเล
    จากเทรนด์ดังกล่าว เป็นสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่า ตลาดไฮเอนด์อาจไม่จำเป็นต้องยึดติดแค่ในเมือง แต่ทำเลไหนเมื่อมีดีมานด์ก็ย่อมไปได้ ซึ่งตอบรับกับสถานการณ์ในปัจจุบัน ที่แม้มีการบังคับใช้เรื่องภาษีที่ดินสำหรับผู้ถือครองแต่พบผู้พัฒนาฯ ไม่สามารถหาที่ดินในเมืองได้ง่ายอีกแล้ว เพราะราคาสูงแข็งแกร่งทนทานวิกฤติ ไม่นับรวมปัญหาการก่อสร้างที่มักมีการยื่นร้องเรียนจากชุมชน การยื่นขอ EIA เป็นไปด้วยความล่าช้าลำบาก มีงบประมาณเพิ่มเติมในการจัดการสิ่งแวดล้อมให้คนในพื้นที่ กลายเป็นอุปสรรคเรื่องใหญ่ต่อการพัฒนา ตรงกันข้าม ในทำเลขยับออกไป ทั้งแนวรถไฟฟ้าสายหลักสีเขียว และสีน้ำเงินฝั่งกทม.ซึ่งมีความเจริญเติบโตมากขึ้น เช่น ย่านอุดมสุข ปุณณวิถี บางนา หรือ ฝั่งเหนือ รัชโยธิน-สะพานใหม่ พบยังมีที่ดินแปลงใหญ่ และร้านค้าเก่า ตึกร้าง ที่เหมาะกับการเข้าไปพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจเป็นย่านที่ถูกเรียกว่า เรดโอเชี่ยนแต่สามารถเข้าไปยกระดับทำเล ผ่านเซ็กเมนต์ใหม่ๆ ได้เช่นกัน 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,612 วันที่ 24 - 26 กันยายน พ.ศ. 2563