อสังหาฯอีอีซีซบเซา ลูกค้าหาย แบงก์ไม่ปล่อยกู้

สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมากดดันประเทศล็อกดาวน์ งดการเดินทาง กิจกรรมทางเศรษฐกิจ และภาคการท่องเที่ยวทั้งระบบต้องชะงักหยุดลง ส่งผลรายได้ภาคธุรกิจต่างๆ หดตัว บรรยากาศจับจ่ายใช้สอยซบเซา กระทบลามมายังกลุ่มที่อยู่อาศัย ที่แม้จะมีความต้องการ แต่กำลังซื้อฝืดก็ไม่มั่นใจจะซื้อ จะโอนกรรมสิทธิ์ จนคาดว่าตลอดทั้งปี ตลาดน่าจะหดตัวมากกว่า 15% น่าห่วงสุด คือ อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก หรือพื้นที่ 3 จังหวัด อีอีซี ชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทรา เพราะผูกพันกับพื้นฐานกำลังซื้อที่มาจากกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจ, แรงงานในภาคอุตสาหกรรมต่างๆ และลูกจ้างสถานประกอบการ ยกเว้นเพียงโซนพัทยา ที่มีการซื้อโดยนักลงทุนแฝงอยู่บ้าง พบกลุ่มดังกล่าว ขณะนี้กำลังซื้ออ่อนไหวสุด งานยากจึงตกอยู่ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ทั้งรายเล็ก รายใหญ่ เพราะยอดขายไม่เติบโต ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น

โดยนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เปิดเผยว่า ที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่เติบโตจากกำลังซื้อที่เป็นเรียลดีมานด์ของคนในพื้นที่ และนักลงทุนต่างชาติบางส่วน ซึ่งมีตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะนักลงทุนต่างชาติในกลุ่มคอนโดมิเนียมล่าสุด ณ ปี 2562 อยู่ที่ 4,740 หน่วย เป็นรองเพียงตลาดหลัก กทม. เท่านั้น แต่สถานการณ์โควิด-19 ที่เกิดขึ้น ได้ซ้ำเติมภาวะตลาดรวมที่เริ่มชะลอตัวมาสักระยะหนึ่งแล้ว จากกรณี ธปท.ประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อ (แอลทีวี) กดดันการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ มีแนวโน้มไม่สดใสการค้า การส่งออกที่หดตัวในช่วงก่อนหน้า ก็ทำให้ภาคธุรกิจต่างๆ กลุ่มผู้ประกอบการ กลุ่มแรงงานรายได้ลดลง เนื่องจากเดิมอสังหาฯชลบุรี มีกำลังซื้อมาจากผู้ประกอบการและแรงงานในนิคมอุตสาหกรรมของจังหวัด และโซนรอยต่อจังหวัดระยองเป็นหลัก สัดส่วนประมาณ 60% โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งการชะลอการจ้างงาน การเลิกจ้าง จากวิกฤติโควิด-19 ทำให้ยอดขายกลุ่มดังกล่าวลดลงอย่างต่อเนื่อง น่าห่วงสุดคือโปรดักต์ราคาระดับล่าง เช่นทาวน์เฮาส์ ราคา 1.5-2 ล้านบาท ส่วนผลกระทบที่เกิดขึ้นในภาคการท่องเที่ยวนั้น ส่งผลชัดเจนต่อยอดขายในกลุ่มคอนโดมิเนียม

“ตลอดช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา สำรวจพบยอดขายโครงการระดับล่างแทบไม่เพิ่มเลย มีเพียงโครงการที่ยอมลดราคาเป็นพิเศษถึงขายออก ก็มองเป็นโอกาสของผู้ซื้อ ส่วนระดับกลางมีผลกระทบแต่ไม่รุนแรงมากเท่าระดับล่าง แต่ยอดการเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงประมาณ 50% เฉลี่ยยอดขายหายไป 30-40% เป็นอย่างต่ำ”

ด้านนายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า การประกาศล็อกดาวน์ภาคการท่องเที่ยวและกลุ่มโรงแรม ได้กระทบการจ้างงานของพนักงานในแหล่งท่องเที่ยวชื่อดังของจังหวัด เช่น เกาะเสม็ด และโรงแรมในตัวเมือง เช่นเดียวกับภาคอุตสาหกรรม กลุ่มโรงงานที่เกี่ยวข้องกับการผลิตรถยนต์ เช่น ยางแผ่นผลิตล้อรถยนต์ มีการปิดตัวลงบางโรงงาน จากราคาที่ตกต่ำ กลายเป็นผลกระทบลุกลามมายังตลาดที่อยู่อาศัย พบจากความกังวลของประชาชน หลีกเลี่ยงการออกจากบ้านนั้น ทำให้ภาพรวมจำนวนคนเดินทางเข้าเยี่ยมชมโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ในเดือนมีนาคม-เมษายน ลดลงประมาณ 50% ขณะที่ยอดจองหายไปเป็นจำนวนมาก ส่วนที่เป็นปัญหามากสุด คือ ยอดรีเจ็กต์ หรือ ยอดธนาคารปฏิเสธสินเชื่อลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มผู้กู้ที่ประกอบอาชีพภาคบริการ การโรงแรม เป็นต้น

“จำนวนดีมานด์ไม่ได้ลดลง ยิ่งมีโควิดคนยิ่งอยากมีบ้านไว้เก็บตัวอยู่อาศัย แต่ขณะนี้ ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการออกสินเชื่อ อนุมัติยากกว่าช่วงปี 2562 ที่เรามองว่าเข้มข้นแล้ว คนอยากมีบ้านกู้ไม่ได้เลย ยิ่งคนทำงานโรงแรม บางธนาคารปฏิเสธการยื่นกู้ทันที แม้เขายังไม่ได้ถูกเลิกจ้าง”

นอกจากนี้ ยังรวมไปถึงกลุ่มคนที่มีการจอง และได้รับการอนุมัติสินเชื่อแล้ว แต่กลับลังเล ไม่ตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ยอมทิ้งเงินจอง เพราะไม่มั่นใจถึงหน้าที่การงาน ความมั่นคงในรายได้ของตนเองในอนาคต สะท้อนได้อย่างดีว่าขณะนี้ผู้บริโภคในพื้นที่ขาดความเชื่อมั่นไม่ต่างจากกำลังซื้อที่ลดลง

ขณะที่ก่อนหน้า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยนายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ คาดการณ์ว่าในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยในอีอีซี จะมีการหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ เพราะมีปัจจัยลบรุมเร้ามากกว่าปัจจัยบวก สาเหตุจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 และภาวะภัยแล้งรุนแรง มีผลทำให้เศรษฐกิจของประเทศหดตัว ส่งผลให้มีการเลิกจ้างแรงงานจำนวนมาก และรายได้ของเกษตรกรลดลง กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในวงกว้าง สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ใน 3 จังหวัด ของปี 2563 นั้น จะมีจำนวนประมาณ 44,657 หน่วย ลดลง 11.9% จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 40,191- 49,123 หน่วย และมีมูลค่า 78,443 ล้านบาท ลดลง 21.5 % จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 70,599 - 86,288 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562

หน้า 18 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,569 วันที่ 26-29 เมษายน 2563