แบงก์เฮโลชิงลูกค้าชั้นดี จับมือดีเวลอปเปอร์ ดัมพ์ดอกเบี้ยเอ็มอาร์อาร์1%

แบงก์ผนึกพันธมิตรดีเวลอปเปอร์ดูดลูกค้าเกรดดี -ประวัติเยี่ยม เสนอดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน กดเรตตํ่าสุดๆ ผ่อนปีแรกแค่ 0.75% “กสิกรไทย” แย้มยืดดอกเบี้ยคงที่ยาวขึ้น 5 ปี “ซีไอเอ็มบี ไทย” ชี้ตลาดเน้นแข่ง 3 ปีแรก ยํ้าลูกค้าคุณภาพสูง-เรตยิ่งดี พร้อมเตรียมวงเงิน 500 ล้านบาท เปิดแคมเปญปีแรก 2.9% แบงก์กรุงไทย วิเคราะห์ 3 ปัจจัยหนุนคนเร่งซื้อบ้าน เชื่อยอดโอนบ้านจะกลับมาเพิ่มปลายไตรมาส 2

[caption id="attachment_52248" align="aligncenter" width="700"] ตัวอย่างเงื่อนไขดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแบงก์พาณิชย์ชั้นนำ[/caption]

แม้มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% ระยะเวลา 6 เดือน จะเพิ่งหมดไปเมื่อวันที่ 28 เมษายน ที่ผ่านมา โดยมียอดโอนจากผลของมาตรการนี้รวมทั้งสิ้น .4.47 แสนราย มูลค่ารวม 7.71 แสนล้านบาท ... แต่ใช่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากนี้จะขาดแรงกระตุ้น โดย 3 ปัจจัยที่ยังเป็นแรงหนุนก็คือ 1.การที่ธนาคารพาณิชย์ลดดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดีรายย่อย หรือ MRR ลง ,2. โครงการสินเชื่อบ้านประชารัฐ และ 3.จากการที่ดีเวลอปเปอร์จับมือกับพันธมิตรสถาบันการเงิน เสนอัตราดอกเบี้ย/ สิทธิประโยชน์อาทิเว้นค่าโอน /จดจำนอง รวมๆสูงกว่ามาตรการรัฐด้วยซ้ำ และโดยเฉพาะ หากเป็นลูกค้าเกรดดีมีคุณภาพ

 "MRR ลด" หนุนคนซื้อบ้านเร็วขึ้น

นายชัยณรงค์ เอื้อสิทธิชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานกลยุทธ์และผลิตภัณฑ์รายย่อย ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) (บมจ.) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าภายหลังจากธนาคารพาณิชย์ทยอยปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้รายย่อยชั้นดี (MRR) ลงนั้น ส่งผลให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากต้นทุนของผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลง และผลจากการที่หลายธนาคารพร้อมใจกันลดดอกเบี้ย ยังเป็นผลดีต่อทั้งระบบ สร้างแรงจูงใจและการตัดสินใจของผู้กู้ในการซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น

คาดยอดโอนบ้านเพิ่มปลายQ2

นอกจากนี้ยังมีโครงการบ้านประชารัฐที่ถือเป็นมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง แม้ว่ามาตรการเรื่องลดหย่อนค่าโอนจะหมดอายุลงก็ตาม แต่จากการพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ประเมินว่าสถานการณ์ว่าในช่วงปลายไตรมาส 2 และไตรมาส 3 จะเริ่มเห็นยอดการโอนที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ ทำให้คนเร่งตัดสินใจกู้ซื้อที่บ้าน ขณะเดียวกันโครงการอสังหาฯบางแห่ง บิ๊กดีเวลอปเปอร์ร่วมมือกับสถาบันการเงิน ลดอัตราดอกเบี้ยพิเศษเพิ่มเติมจากปกติ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพและคุณภาพค่อนข้างดี

ดังนั้น แนวโน้มจะเห็นยอดการซื้อที่อยู่อาศัยและการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ทยอยกลับมาในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 โดยที่ความต้องการที่ไหลกลับจะเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพมากขึ้น เข้าถึงเรตอัตราดอกเบี้ยได้ดี ซึ่งในส่วนของธนาคารกรุงไทยยังคงเติบโตแบบระมัดระวัง โดยในปีนี้ธนาคารพยายามรักษาพอร์ตสินเชื่อให้อยู่ในระดับเดิมที่ 3.7 แสนล้านบาทใกล้เคียงกับปีก่อน คิดเป็นการปล่อยสินเชื่อใหม่สุทธิ 3.8 หมื่นล้านบาท

ออฟเฟอร์คงที่ให้ยาว 5 ปี

ด้านนายอลงกต บุญมาสุข ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อธุรกิจขนาดย่อม บมจ.ธนาคารกสิกรไทย และในฐานะเลขาธิการสมาคมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า การปรับอัตราดอกเบี้ย MRR ลง ถือเป็นจังหวะและโอกาสสำหรับดีเวลอปเปอร์ที่จะขายของได้ และธนาคารก็สามารถปล่อยสินเชื่อได้ เพราะถือเป็นจิตวิทยาต่อผู้บริโภค เนื่องจากมีผลต่อยอดการผ่อนชำระปรับลดลงและจำนวนงวดในการผ่อนลดลงตลอดจนการเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น

อย่างไรก็ดี การจะปรับอัตราดอกเบี้ยลงตามภาวะดอกเบี้ยทั้งระบบลดลง อาจจะขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความเสี่ยงอาจจะไม่มีการปรับดอกเบี้ยลง แต่กลุ่มที่มีคุณภาพอาจจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้น เช่น ดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 3.25-3.50% หรือธนาคารอาจจะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ยาวขึ้น หรือให้เลือกอัตราคงที่ยาว 5 ปี ซึ่งขึ้นอยู่กับการประเมินความเสี่ยงและต้นทุนให้สอดคล้องของแต่ละธนาคาร

ลูกค้าเกรดดีผ่อนชิลๆปีแรก0.75%

ทั้งนี้การเลือกอัตราดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับการผ่อนชำระนั้น ควรแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ กลุ่มแรกผ่อนชำระไม่เกิน 10 ปี ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-2ปีแรก เพราะในภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำลูกค้าจะสามารถตัดเงินต้นได้ค่อนข้างเยอะ ส่วนกลุ่มสอง ผ่อนชำระค่อนข้างยาวเฉลี่ย 20-25 ปี อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับขึ้นและลงได้ จึงควรเลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ในช่วง 2-3 ปีแรก เพื่อช่วยประเมินทิศทางได้

ส่วนแคมเปญดอกเบี้ยจะแบ่งลูกค้าเป็น 3 กลุ่ม คือ กลุ่มที่มีศักยภาพ จะเห็นแคมเปญอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 0.75% ,ส่วนปีต่อไปอยู่ที่ MRR-2% หรือที่ 5.62 % ( MRR ของธ.พ.ขนาดใหญ่เฉลี่ยอยู่ระดับ 7.62 %ต่อปี ) , กลุ่มระดับกลาง ดอกเบี้ยคงที่ 2 ปีแรกอยู่ที่ 2.5-2.8% ปีถัดไป MRR-1.50-1.75% และลูกค้าทั่วไปจะได้ MRR-1%

"การแข่งขันในภาวะดอกเบี้ยต่ำ แบงก์คงประเมินต้นทุนของตัวเอง ส่วนผู้ประกอบการเองก็ต้องหาแคมเปญที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า แต่ยอมรับว่าดอกเบี้ยก็เป็นช่องทางหนึ่งที่จะกระตุ้นลูกค้าให้สนใจ โดยเฉพาะลูกค้าที่มีคุณภาพจะได้ดอกเบี้ยที่ดี ซึ่งในส่วนของธนาคารกสิกรไทยได้มีความร่วมมือกับดีเวลอปเปอร์ในการทำการตลาดในการเสนอดอกเบี้ยพิเศษ หรือการให้ท็อปอัพตามวงเงินกู้ของลูกค้า หรือการทำช่องทางฟาสต์เลนกับลูกค้าบางกลุ่ม เพื่อให้ลูกค้าได้รับบริการรวดเร็ว"

เข้าถึงเรตต่ำกว่าทั่วไป 0.5-1%

สอดคล้องกับนางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย สายธุรกิจรายย่อย บมจ.ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบสินเชื่อประเภทอื่นถือว่าค่อนข้างต่ำกว่ามาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพหรือมีคุณภาพด้วยแล้ว จะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างถูกกว่าลูกค้าทั่วไป โดยในบางโครงการที่ดีเวลอปเปอร์ ผนึกร่วมกับสถาบันการเงิน ได้ยื่นข้อเสนอให้กับลูกค้ากลุ่มนี้ ในอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงจากอัตราดอกเบี้ยปกติ 0.5-1.0% ซึ่งเป็นการคำนวณตาม Risk Base Price

"ในภาวะดอกเบี้ยต่ำจะเห็นการจัดแคมเปญของดีเวลอปเปอร์ลดดอกเบี้ยให้ลูกค้าที่มีคุณภาพเพิ่มอีก โดยออฟเฟอร์อยู่เฉลี่ย 3.75% ในช่วง 3 ปีแรก ซึ่งน่าจะเป็นเรตที่ดีที่สุดตอนนี้ ขณะที่ยอดสินเชื่อบ้านไตรมาส 2 คาดจะสูงกว่าไตรมาสแรกประมาณ 5-10%"

 "แคมเปญดบ.ต่ำ3 ปีแรก"มาแรง

ส่วนแคมเปญอัตราดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินแข่งขันในปัจจุบัน จะนิยมเล่นอัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก โดยเฉลี่ยทั้งระบบจะเสนออยู่ที่ 3.50-3.75% จากเรตปกติจะอยู่ที่กว่า 4% ยังไม่รวมค่าประกันที่อยู่อาศัย (MRTA) ขณะที่อัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective interest Rate :EIR) ในช่วงการผ่อนชำระเฉลี่ย 10 ปี จะอยู่ที่ประมาณ 5.3-5.7% ส่วนระยะเวลา 30 ปี จะอยู่ที่ประมาณ 5.7%

สำหรับคุณสมบัติของลูกค้าคุณภาพที่ต้องการเข้าถึงอัตราดอกเบี้ยที่ดี คือมีประวัติการชำระหนี้ที่ดี และมีภาระหนี้ต่อรายได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ เช่น เงินเดือนประมาณ 2 หมื่นบาทต่อเดือน ผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 8 พันบาทต่อเดือน ราคาบ้านจะอยู่ที่ 1.2 ล้านบาท หรือเงินเดือน 3 หมื่นบาท ผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 1.2 หมื่นบาท ราคาบ้านอยู่ที่ 1.8-2 ล้านบาท

เฟ้นลูกค้าดีเงินเดือน 2หมื่นอัพ

ทั้งนี้ ในส่วนของธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กำลังจะออกแคมเปญสำหรับลูกค้าที่มีคุณภาพและมีความสามารถในการผ่อนชำระ เป็นผู้ที่มีเงินเดือนประจำตั้งแต่ 2 หมื่นบาทขึ้นไป จะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษเมื่อขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยไม่จำกัดโครงการ จะเป็นบ้านใหม่หรือบ้านมือสองก็ได้ราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป โดยลูกค้าจะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษปีแรกอยู่ที่ 2.9% หรือเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 3.9% ซึ่งธนาคารจะเริ่มทดลองตลาดในช่วงเดือนพฤษภาคม-มิถุนายนผ่านทางระบบออนไลน์ของธนาคาร ลูกค้าสามารถยื่นเอกสารขอกู้ได้ เบื้องต้นธนาคารตั้งวงเงินไว้ 500 ล้านบาท

ขณะที่เป้าปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งปีอยู่ที่ 1.5 หมื่นล้านบาท หรือเติบโต 11% จากปีก่อน โดยยอดสินเชื่อคงค้างจะเพิ่มเป็น 6.8 หมื่นล้านบาท จากปัจจุบันอยู่ที่ 6.1 หมื่นล้านบาท ส่วนหนี้เอ็นพีแอลมีแนวโน้มขยับขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ธนาคารมีทีมงานคอยติดตามดูแลลูกค้าอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูงต่อการเป็นหนี้เอ็นพีแอลธนาคารจะส่งทีมงานเข้าไปช่วยเหลือทันที คาดว่าสิ้นปีเอ็นพีแอลจะขยับเพิ่มขึ้น 0.10% อยู่ในระดับประมาณ 2.9-3%

ช่วยได้แต่ไม่แรงเหมือนมาตรการรัฐ

ต่อเรื่องนี้นายเลอศักดิ์ จุลเทศประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ร่วม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันสภาพคล่องของธนาคารพาณิชย์ค่อนข้างมาก ดังนั้นการที่มาร่วมมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดอัตราดอกเบี้ยนั้น แต่จะจูงใจลูกค้าผู้ซื้อบ้านหรือไม่ก็ต้องพิจารณาในภาพรวมทั้งแพ็กเกจประกอบด้วยไม่เสียค่าประเมิน จำนวนเงินให้กู้ และอัตราดอกเบี้ย ส่วนจะช่วยกระตุ้นให้คนซื้อบ้านเร็วขึ้นนั้น ถ้าผู้ประกอบการอยากจะระบายสต๊อกในมือให้ได้มากๆ ก็ต้องมีส่วนชดเชยที่มาตรการของรัฐเพิ่งจะสิ้นสุดไป คือ ลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง เหลือ 0.01% ส่วนธนาคารพาณิชย์ก็ช่วยด้านดอกเบี้ย ก็คาดว่าจะสามารถช่วยได้

เช่นเดียวกับนายอิสระ บุญยังนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าการที่ธนาคารพาณิชย์แข่งขันลดดอกเบี้ยสำหรับกู้ซื้อบ้าน มีส่วนช่วยกระตุ้นอสังหาฯได้บ้างตรงที่ช่วยให้การกู้ง่ายขึ้น ยอดการผ่อนชำระต่องวดก็ลดลง อย่างไรก็ตาม ปกติดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านจะอิง MLR การลดให้ของธนาคารก็ไม่มาก อาจจะแค่0.25% ดังนั้น ผลต่อการตัดสินใจซื้อไม่แรงเหมือนมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ

สำนักงานที่ดินระบุยังไม่เห็นผลชัด

นายอุกฤต บุญศร หัวหน้างานทะเบียน สิทธิ์และนิติกรรม สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาห้วยขวาง เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า ขณะนี้ การติดต่อขอใช้บริการโอนจดจำนองบ้าน คอนโดมิเนียม เป็นไปตามปกติ คือ เฉลี่ยไม่ถึง100 รายต่อวัน เมื่อเทียบช่วงที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะหมดอายุลงวันสุดท้ายคือวันที่ 28 เมษายน 2559 ซึ่งมีปริมาณคนเข้ามาใช้บริการเพียงวันเดียว 1.1พันราย แต่หลังจากหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ปรากฏว่า มีมาติดต่อโอน ไม่ถึง100 รายต่อวัน อย่างไรก็ดี แม้ธนาคารพาณิชย์จะลดดอกเบี้ยลงและจับมือกับภาคเอกชนออกแคมเปญต่างๆ ยอมรับว่า เป็นจิตวิทยากระตุ้นความสนใจให้ซื้อบ้าน แต่ ยังไม่เห็นผลถึงขั้นจะแห่มาโอนเพราะ รัฐบาลไม่ได้ออกเป็นมาตรการแต่อย่างใด

แบงก์นัดถล่มงาน“มันนี่ เอ็กโป”

สำหรับแคมเปญสินเชื่อที่อยู่อาศัยภายในงานมันนี่ เอ็กซ์โป Money Expo2016 ครั้งที่ 16 ระหว่างวนที่ 12-15 พฤษภาคม พบว่าธนาคารออมสิน ให้สิทธิพิเศษอัตราดอกเบี้ย 0% นาน 6 เดือนพร้อมลุ้นเป็นผู้มีสิทธิ์รับสิทธิพิเศษ 20 รายรับโปรแกรมอัตราดอกเบี้ย 0% นาน 12เดือน ส่วนธนาคารกสิกรไทย อัตราดอกเบี้ย0% นาน 6 เดือน ธนาคารกรุงไทย สินเชื่อกรุงไทย...ผ่อนสบาย อัตราดอกเบี้ย0.99% ต่อปี นาน 9 เดือน ขณะที่ธนาคารไทยพาณิชย์ My Home My Cash อัตราดอกเบี้ย 0% นาน 3 เดือนแรก สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ ฟรีค่าจดจำนอง ตามด้วยธนาคารกรุงศรีอยุธยา อัตราดอกเบี้ย 0.25%นาน 6 เดือน สำหรับธนาคารทหารไทย(ทีเอ็มบี) ดอกเบี้ยดี ตลอด 3 ปีแรก ยกเว้นค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ พิเศษ! เฉพาะในงานรู้ผลพิจารณาเร็วสุดภายใน 90 นาที ธนาคารกรุงเทพ รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ เมื่อลงทะเบียนจองสิทธิ์ในงาน พิเศษ! รับบัตรเข้าชม Dinosaur Planet มูลค่า 600 บาท

เช่นเดียวกับธนาคาร ซีไอเอ็มบีไทย อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 4.15%ต่อปี, อนุมัติสินเชื่อ รู้ผลทันที ด้วยบัตรประชาชนใบเดียว ด้านธนาคารเกียรตินาคิน อัตราดอกเบี้ยพิเศษปีแรก 0.95%ต่อปี ตามด้วยธนาคารอิสลาม วงเงินสูงสุด20 ล้านบาท ผ่อนนานสูงสุด 35 ปี และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อัตราดอกเบี้ย 0.50% ต่อปี นาน 9 เดือนแรก, บ้านมือสอง หรือทรัพย์ NPA คุณภาพดีทำเลเด่นกว่า 150 รายการ รับแคมเปญ “เงินดาวน์ผ่อนได้” อัตราดอกเบี้ย 0% นาน 12 เดือน

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,156 วันที่ 12 - 14 พฤษภาคม พ.ศ. 2559