บิ๊กทุนปักหมุดอีอีซี ปั้นมิกซ์ยูส 1.7 แสนล้าน
การพัฒนาของพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ อีอีซี ที่เริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นตามลำดับโดยเฉพาะในเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่เริ่มมีความชัดเจนเป็นรูปธรรมมากขึ้น มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยในการเข้าไปซื้อที่ดินหรือนำที่ดินของตนเองมาพัฒนา โดยจะเห็นได้ว่าหลังจากที่ความคืบหน้าของโครงสร้างพื้นฐานในอีอีซี มีความชัดเจนต่อเนื่องมา โดยตลอดในช่วงปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ เปิดตัวโครงการหลายรูปแบบกันต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูสที่เริ่มเห็นได้ชัด เพราะผู้ประกอบการบางรายมีที่ดินแปลงใหญ่ที่ถือครองมานานแล้ว เพียงแต่รอเวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาเท่านั้น ซึ่งดูแล้วช่วงเวลานี้อาจจะเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการรอคอยมาหลายปี
แห่ผุดมิกซ์ยูสรับอีอีซี
ผู้ประกอบการหลายรายมีที่ดินหลัก 100 ไร่หรือมากขึ้นไปถึงมากกว่า 1,000 ไร่ และถือครองมาได้ระยะเวลาหนึ่งแล้ว จึงจำเป็นต้องพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเพื่อตอบโจทย์ในเรื่องของผลตอบแทนและรูปแบบโครงการที่เหมาะสม แต่โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากแหล่งท่องเที่ยว มีเพียงโครงการมิกซ์ยูสที่มีมูลค่าการลงทุนไม่เกิน 10,000 ล้านบาทที่อยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น พัทยา จอมเทียน หรือนาจอมเทียน ถ้าเป็นโครง การที่มีที่ดินขนาดใหญ่ส่วนใหญ่จะอยู่ในศรีราชา ฉะเชิงเทราหรือพื้นที่อื่นๆ ซึ่งจากการสำรวจพบว่า มีโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่อีอีซีที่มีการเปิดตัวแล้วราว 9 โครงการ รวมมูลค่าลงทุนกว่า 1.71 แสนล้านบาท
ยึดพัทยา-ศรีราชาทำเลทอง
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ในฐานะผู้วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า โครงการมิกซ์ยูสที่อยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น พัทยา จอมเทียน นาจอมเทียน หรือแม้กระทั่งศรีราชา เกือบ 100% เป็นโครงการที่มีโรงแรมเป็นส่วนหนึ่งของโครงการเพื่อรองรับนักท่องเที่ยว ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งจากการเดินทางมาจากกรุงเทพมหานคร ที่จะสะดวกมากขึ้นในอนาคต และจากการที่สนามบินอู่ตะเภาเพิ่มขีดความสามารถในการรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มที่จะมากขึ้นต่อเนื่องแบบที่หน่วยงานทางการท่องเที่ยวคาดการณ์ไว้
เร่งพัฒนารองรับอุตฯ
นอกจากนี้ การที่พื้นที่อีอีซี จะมีภาคอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เกิดขึ้นในอนาคต ผู้ประกอบการหลายรายจึงพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้นรวมไปถึงพื้นที่พาณิชยกรรมเพื่อรองรับคนที่จะเข้ามาทำงานในพื้นที่อีอีซีในอนาคต โครงการมิกซ์ยูส หลายโครงการมีส่วนหนึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยทั้งโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม
อีกทั้ง ก่อนหน้านี้ในอดีตก็มีโครงการมิกซ์ยูสหลายโครงการในพื้นที่อีอีซี โดยเฉพาะในพัทยาและพื้นที่โดยรอบ เช่น โครงการโรงแรม คอนโดมิเนียม และวิลล่า ของกลุ่มเอเพ็กซ์ ที่หาดนาจอมเทียน โครงการโรงแรมและคอนโดมิเนียมของกลุ่มวีรันดา โครงการวิลล่าและโรงแรมของกลุ่มฮาบิแทท รวมไปถึงโครงการของกลุ่มเซ็นทรัลที่มีศูนย์การค้าและโรงแรม เป็นต้น โครงการมิกซ์ยูสตอบโจทย์ในฝั่งของนักลงทุน หรือผู้ประกอบการได้ชัดเจนในเรื่องของผลตอบแทนที่สามารถสร้างรายได้ได้หลายช่องทาง
ทั้งจากการขายที่สามารถสร้างรายได้ได้ภายในระยะเวลาไม่นาน และการสร้างรายได้ต่อเนื่องจากโครง การในรูปแบบศูนย์การค้า โรงแรม พื้นที่สำนักงาน หรือศูนย์ประชุมและศูนย์แสดงสินค้า ผู้ประกอบการที่มีที่ดินขนาดใหญ่จึงจำเป็นต้องพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเพื่อความหลากหลายและลดความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้จากช่องทางใดช่องทางหนึ่งเท่านั้น อีกทั้งการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งมีความเสี่ยงในระยะยาวที่มากกว่าอีกด้วย
เล็งปัดฝุ่นขึ้นโครงการ
ในอนาคตถ้าการกำหนดให้พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงมีการพัฒนาในรูปแบบ TOD แบบชัดเจน รวมไปถึงในอีกหลายพื้นที่ของอีอีซี มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์บนที่ดินตามผังเมืองแบบเป็นรูปธรรม ก็เป็นไปได้ว่าจะมีโครงการฅมิกซ์ยูสเกิดขึ้นอีกแน่นอน เพราะมีช่องทางในการพัฒนามากขึ้นรวมไปถึงได้รับการสนับสนุนจากข้อกฎหมายที่มากขึ้น ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่มีที่ดินแปลงใหญ่อยู่ในครอบครองและเคยเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสมาแล้วก่อนหน้านี้ แต่เงียบไปในปัจจุบัน เช่น กลุ่มแมกโนเลียที่เคยประกาศร่วมทุนกับกลุ่มกรีนแลนด์จากประเทศจีนบนที่ดินตรงนาจอมเทียน กลุ่มเฟรเกรนท์ที่มีที่ดินแปลงใหญ่บนนาจอมเทียน และกลุ่มเจเอสพีที่เคยประกาศว่าจะร่วมทุนกับบริษัทจากประเทศจีนในการพัฒนาโครงการบนหาดบางเสร่ เป็นต้น น่าจะกลับมาปัดฝุ่นโครงการอีกครั้ง
หน้า 7 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,536 วันที่ 2-4 มกราคม 2563
