อสังหาฯปี 62 ‘อยู่เป็น’กลางมรสุม LTV
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 เผชิญปัจจัยลบกระหนํ่ารอบทิศ ภาวะเศรษฐกิจระดับโลกถดถอย สงครามการค้าระหว่าง 2 มหาอำนาจ สหรัฐอเมริกากับจีน กระทบการส่งออกและการท่องเที่ยวของไทยไม่สดใส ส่งผลภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่ง ฉุดกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง อีกทั้งเจือด้วยยาขม ธปท. มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วง 9 เดือนแรก หดตัวอย่างหนักทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการขาย โดยมีมูลค่า 2.99 แสนล้านบาท ลดลงกว่า 20% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA คาดการณ์ปี 2562 ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะมีโครงการเปิดใหม่ผลิตหน่วยขายใหม่ๆ ออกมา 109,336 ยูนิต เทียบกับปี 2561 เปิดตัวใหม่ 125,118 ยูนิต คิดเป็นลดลงราว 13% หรือลดลง 1 ใน 8 ขณะที่ในเชิงมูลค่าการพัฒนาโครงการมีประมาณ 438,373 ล้านบาท ลดลงกว่าปี 2561 ถึง 23% ซึ่งถือว่าลดลงไปถึงราว 1 ใน 4
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยผลของมาตรการ LTV หลังบังคับใช้ 6 เดือน พบสินเชื่อที่ปล่อยให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในไตรมาส 2 และ 3 ลดลงทั้งแนวราบและแนวสูง มีอัตราที่ 14.6% และ 13.3% เช่นเดียวกับสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ลดมาอยู่ที่ 9.2% และไตรมาส 3 เหลือ 7.8% ที่สำคัญการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไปลดลงอย่างชัดเจน 19.5% เฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมนั้นหดตัวสูงถึง 31.8% ตรงกันข้าม สินเชื่อบ้านสัญญาแรกปรับเพิ่มขึ้น 8% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน แยกเป็นกลุ่มแนวราบเติบโตเพิ่มขึ้น 13.5% ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียม ลดลง 1%
ต้องอยู่เป็น
ภาพรวมตลาดทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดชะลอตัวถ้วนหน้า โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่หดตัวอย่างหนัก เห็นได้จากการเปิดขายโครงการคอนโด มิเนียมใหม่ในกรุงเทพมหานครไม่คึกคัก ทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ส่วนหนึ่งผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกอย่างหนักต่อเนื่องจากปลายปี 2561 จนถึงไตรมาสแรกปี 2562 ก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้
อีกส่วนหนึ่ง ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวซึ่งเกิดขึ้นทั่วไปทั้งระดับโลกและในประเทศ เป็นอีกแรงที่ฉุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา ขณะที่ผู้ซื้อคนไทยมีปัญหาหนี้ครัวเรือน การยื่นกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โอกาสที่จะได้ก็ค่อนข้างยาก อีกทั้งมาตรการ LTV กำหนดต้องมีเงินดาวน์ 10% สำหรับสัญญาแรก แต่ถ้าสัญญาที่ 2- 3 ต้องมีเงินดาวน์ 20% และ 30% ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูงกว่า 30% สร้างความหนักใจให้กับผู้ประกอบการ เพราะต้องนำกลับมาขายใหม่ เกิดเป็นคอนโดฯ หลุดดาวน์-หลุดโอนค่อนข้างมาก
นอกจากนั้น ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะลูกค้าจีน ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่เคยแห่มาซื้อถล่มทลาย ช่วยปั้นตลาดคอนโด มิเนียมของไทยเติบโตสูงเป็นประวัติการณ์ในปี 2561 มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่สูงสุดประมาณ 6.6 หมื่นหน่วย มาถึงปี 2562 กำลังซื้อคนจีนถดถอยตามภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าแบบเต็มๆ ค่าเงินหยวนอ่อน สวนทางบาทแข็ง จึงมีแนวโน้มจะทิ้งดาวน์ หรือปรับแผนหันมาซื้อห้องชุดที่มีราคา ตํ่าลง อยู่ที่ประมาณ 3-5 ล้านบาท จากเดิม 5-10 ล้านบาท
มาตรการกระตุ้น สู้ LTV
สถานการณ์ชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมปรากฏชัดหลังผ่านครึ่งปีแรกไป ผู้ประกอบการปรับแผนธุรกิจใหม่ จากรุกถอยกลับมาตั้งหลัก เลื่อนเปิดตัวโครงการมากกว่า 30 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 1.14 แสนล้านบาท จากครึ่งปีหลังไปปี 2563 เนื่องจากไม่มีความมั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงเรียกร้องภาครัฐให้เข็นมาตรการช่วยเหลือดังเช่นรัฐบาลในอดีตได้ทำมา ที่สุดกระทรวงการคลังก็ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ ด้วยการลดค่าโอน ค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อบ้าน-คอนโดฯ ใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2562 จนถึงสิ้นปี 2563 ตามมาด้วยโครงการบ้านดีมีดาวน์ รัฐจ่ายคืนเงินดาวน์ให้ 5 หมื่นบาท ให้กับผู้ที่ลงทะเบียนรับสิทธิ จำกัดแค่ 1 แสนราย ซึ่งโครงการดังกล่าวสิ้นสุดเดือนมีนาคม 2563 เท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการและธนาคารพาณิชย์ มองตรงกันว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งหลายที่คลอดมา ไม่ว่าจะเป็นบ้านล้านหลัง ราคาหลังละไม่เกิน 1 ล้านบาท หรือลดค่าโอนและจดจำนอง แทบจะไม่มีผลในการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยได้มากตามที่ภาครัฐอยากให้เป็น
“ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยที่เห็นตอนนี้ ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง แสดงว่ามาตรการมีผลในการกระตุ้น แต่ขยายตัวไม่มากนัก คาดว่า ณ ช่วงปลายปี 2562 ขยายตัวไม่เกิน 5% โดยโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ก็ยังคงเปิดใกล้เคียงกับปี 2561 ส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย มีปัจจัยที่สำคัญ คือเรื่องดอกเบี้ยซึ่งอยู่ในสภาวะดอกเบี้ยขาลงในส่วนของมาตรการกระตุ้น การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของ รัฐบาลก็ส่งผลให้อุปทานมีการถูกดูดซับออกไป” นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าว
หน้า 24 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,535 วันที่ 29 ธันวาคม 2562 -1 มกราคม 2563
