ปัจจัยลบจุกอก อสังหาปี 63 ฟื้นยาก
เอกชนประสานเสียง ปีหน้าตลาดอสังหาฯยังเหนื่อย เหตุปัจจัยลบมากกว่าบวก ระบุ กฎหมาย-ภาษีใหม่ประกาศพร้อมกันดันต้นทุนที่ดิน ขณะที่ซัพพลายล้น กำลังซื้อไม่เอื้อ มาตรการรัฐล้นมือ กดดันผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์หาทางรอด
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในงานเสวนา “จตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯ รุกรับให้ทัน” ว่า ค่อนข้างกังวลถึงภาวะตลาดในช่วงปี 2563 เพราะจะเป็นจังหวะที่กฎหมายเกี่ยวข้องหลายฉบับมีการประกาศใช้พร้อมกัน เช่น กฎหมายผังเมือง กทม., กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ด้วย แม้จะเป็นผลดีต่อวงการ อสังหาฯในระยะยาว แต่การประกาศบังคับใช้ในช่วงที่เศรษฐกิจโดยรวมไม่เอื้อ จึงอาจกลายเป็นภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และผู้พัฒนาโครงการได้ เนื่องจากเมื่อผู้พัฒนา มีต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น และแปลงเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ต้นทุนดังกล่าวบางส่วน จะถูกส่งต่อเป็นราคาขายที่สูงขึ้นด้วย อย่างไรก็ตาม สามารถกระทำได้แค่บางส่วน จึงต้องหันมาหาช่องทางปรับลดต้นทุนเองด้วย สะท้อนจากภาพการพัฒนาภายใต้การร่วมทุนกับต่างชาติ, การปรับขนาดบ้านให้เล็กลงแต่ฟังก์ชัน การใช้งานเพิ่มขึ้น และในอนาคตคงได้เห็นการประหยัดต้นทุนในด้านอื่นๆ ลงไปอีก
วสันต์ เคียงศิริ
“วันนี้ทิศทางของผังเมือง ยังมีหลายจุดที่ไม่สอดคล้อง โดยเฉพาะความเจริญที่ยังไม่กระจายโหนด ดีเวลอปเปอร์จะซื้อที่ดิน ลงทุนที่ไหน ต้องดูข้อจำกัด กฎระเบียบให้ดี เพราะพบการใช้ประโยชน์ของที่ดินจะน้อยลง สิ่งสำคัญสุดคือการบริหารต้นทุนที่ดี”
ด้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ช่วงปี 2562 ตลาดเผชิญกับความเปลี่ยนแปลงสูงสุดทั้งในแง่ซัพพลายและดีมานด์ และคงต่อเนื่องถึงช่วงปีหน้า หลังจากปัจจัยลบสำคัญ คือ มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ยังคงประกาศใช้อยู่ โดยมาตรการดังกล่าว กระทบด้านดีมานด์อย่างชัดเจน จากการบังคับวางดาวน์ในอัตราสูงลักษณะขั้นบันได จำกัดความสามารถในการซื้อของคนลดลง เปรียบเงินเดือนของคนเป็นรูปพีระมิด แสดงว่าดีมานด์ของแต่ละกลุ่มจะเล็กลงอีก และที่น่ากังวลสุดคือ คนกลุ่มหนึ่งที่ฐานเงินเดือนเท่าเดิม อดีตเคยซื้อได้ แต่ปัจจุบันไม่มีโอกาสซื้อแม้มีความต้องการสูง โดยกระทบหนักสุดในกลุ่มคอนโดฯ ฉะนั้น แม้จะมีคาดการณ์ว่าในช่วง 2 ปีข้างหน้า ภาวะเศรษฐกิจจะดีขึ้น แต่เมื่อยังมี LTV เป็นข้อจำกัดใหญ่ สถานการณ์จึงคงยังไม่คลี่คลาย
ขณะเดียวกัน หากปีหน้า ธนาคารแห่งประเทศไทยจะประกาศใช้มาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) เพิ่มเติมอีก คาดคงกระทบกำลังซื้อกลุ่มเปราะบาง เงินเดือนตํ่ากว่า 3 หมื่นบาท ให้หายไปจากตลาดนับ 29% เพราะที่ผ่านมา พบสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อให้กลุ่มคนเหล่านี้ โดยกำหนดเป็นเงินผ่อนเกิน 70% ของรายได้ด้วยซํ้า มองว่ามาตรการต่างๆ ของรัฐ มีความสวนทางกับนโยบายที่ต้องการให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง จึงอยากให้ทบทวนถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้น
“ปีหน้ามีปัจจัยบวกแค่ 2 ตัว คือ ดอกเบี้ยยังไม่ขึ้น กับความคืบหน้าก่อสร้างรถไฟฟ้า ฉะนั้นคาดการณ์ถ้าปีนี้หดตัวไม่ตํ่ากว่า 10% ปีหน้าคงใกล้เคียงกันจากฐานที่ตํ่า และหากรัฐประกาศใช้ DSR ผลกระทบคงมากขึ้นอีก”
อย่างไรก็ตาม แม้ทิศทางตลาดในช่วงปีหน้ายังอยู่ในช่วงขาลง แต่ไม่ได้การันตีว่าโอกาสจะกลายเป็นศูนย์ทั้งหมด เพราะซัพพลายที่มีแนวโน้มลดลงนั้น ทำให้บางทำเลยังมีช่องว่าง จึงอยากแนะให้ผู้พัฒนา เลือกเจาะเซ็กเมนต์ที่ยังมีความต้องการจริงด้วยความแตกต่างของโปรดักต์ ประกอบกับการบริหารต้นทุนที่ดี คงทำให้อยู่ในจุดชนะตลาดได้
ขณะที่นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ระบุในแง่การปรับตัวเพื่อรับความเปลี่ยนแปลง ว่า ช่วงปีหน้าตลาดคงมีการแข่งขันกันสูง
พีระพงศ์ จรูญเอก
สุดท้ายจะต้องแข่งขันด้วยราคาโปรดักต์ที่ถูกลง และมีความน่าสนใจ การพัฒนาโดยหลักการแบบเดิมๆ ไม่สามารถอยู่รอดได้ จำเป็นต้องมีข้อมูลเพื่อวิเคราะห์ทำเลและความต้องการของผู้ซื้อยุคใหม่อย่างแท้จริง เบื้องต้นมองเห็นโอกาสใน 2 กลุ่มหลัก คือ คอนโดฯระดับบน ราคา 2 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ผ่านการหยิบยื่นบริการหลังการขายที่ดีให้ลูกค้า เช่น การดึงเชนโรงแรมเข้าบริหารจัดการ และอีกกลุ่ม คือ ตลาดประมาณ 2 ล้านบาท จับกลุ่มลูกค้าเจน z นักศึกษาจบใหม่ เพราะเปรียบเป็นพรีเมียมดีมานด์ที่เข้ามาในตลาดประมาณ 5 หมื่นรายต่อปี ทั้งนี้แนะนำจังหวะที่ภาวะตลาดไม่เอื้อ ไม่สนับสนุนให้ผู้พัฒนารายเล็กเข้าสู่ตลาด เพราะมีความเสี่ยงเกินไป
“ช่วงนี้ ไม่ใช่จังหวะ การเข้ามาของผู้พัฒนามือสมัครเล่น ด้วยการแข่งขันที่สูง คาดจะมีโปรโมชันดุเดือดเพื่อระบายซัพพลายจากรายใหญ่ คาด 5 ปีข้างหน้าคงเหลือผู้พัฒนาแค่ 100 ราย จากต้นทุนที่สูงมาก จากปัจจุบันที่มีหลักพันราย”
หน้า 25 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,508 วันที่ 26 - 28 กันยายน 2562
