ตลาดคอนโดฯอุดรฟื้น แนะแก้ก.ม.ผังเมืองรวมเอื้อลงทุน
อุดรธานี เป็นหนึ่งจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ที่มีการลงทุนทำธุรกิจคอนโดมิเนียม โดยตั้งแต่ปี 2555-2559 มีจำนวนโครงการ 6 โครงการ นายณัฐวัชร สวนสุจริต กรรมการผู้จัดการ บริษัท วีพี พร้อพเพอร์ตี้ 1926 จำกัด และกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานี ให้สัมภาษณ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงมุมมองตลาดคอนโดมิเนียมในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยเฉพาะจังหวัดอุดรธานี
[caption id="attachment_292225" align="aligncenter" width="503"]
ณัฐวัชร สวนสุจริต[/caption]
คอนโดฯต้องรอเวลา
นายณัฐวัชร ให้มุมมองว่าโดยภาพรวมแล้วในภาคอีสานมีเพียงไม่กี่จังหวัดที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจคอนโดมิเนียม เช่น นครราชสีมา ขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี และอุดรธานี ซึ่งมีความเหมาะสมที่แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ เช่น เป็นเมืองการศึกษา เมืองอุตสาห กรรม เมืองธุรกิจ ภาพรวมภาคอีสานธุรกิจคอนโดมิเนียมยังต้องรออยู่อีกหลายปี ด้วยเหตุผลตลาดยังไม่นิยมอสังหาริมทรัพย์แนวดิ่ง อสังหาริมทรัพย์แนวราบยังมีพื้นที่อีกมาก
ส่วนสถานการณ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมในพื้นที่จังหวัดอุดรธานีในระยะ 3-4 ปีที่ผ่านมานั้น มีปัญหายอดการขายไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวัง เพราะส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนจากนอกพื้นที่ต้องลงทุนซื้อที่ดินในราคาสูง ทำให้ต้องตั้งราคาขายตั้งแต่ 1.5-กว่า 2 ล้านบาท จึงยังมีห้องชุดเหลือติดโครงการอยู่จำนวนหนึ่ง
อย่างไรก็ตามปัจจุบัน ผู้ประกอบการพ้นจุดคุ้มทุนแล้ว จึงใช้วิธีการตลาดแบบ “ช็อก ไพรซ์” เพื่อลดค่าใช้จ่ายดูแลค่าบำรุงรักษาตัวอาคาร ค่าส่วนกลาง ฯลฯ ยิ่งปล่อยนานไปยิ่งขาดทุนกำไร แต่กลับเป็นผลดีกับลูกค้าที่ยังต้องการที่พักอาศัยประเภทห้องชุด เพราะสามารถเข้าถึงราคาได้ สถาบันการเงินธนาคารก็ปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เพราะยอดกู้ตํ่า
คอนโดมิเนียมทั้ง 6 โครง การ มีห้องชุดอยู่จำนวน 3,022 หน่วย ปัจจุบันมีการขายห้องชุดดังกล่าวไปแล้ว 2,743หน่วย หรืออยู่จำนวน 279 หน่วย หรือประมาณ 10% ของห้องชุดทั้งหมด ซึ่งเจ้าของโครงการส่วนมากเป็นบริษัท มาจากส่วนกลาง
ตลาดคอนโดฯอุดรดีขึ้น
มั่นใจว่า แนวโน้มธุรกิจคอนโดมิเนียมในจังหวัดอุดรธานี จะมีสถานการณ์ดีขึ้น แต่หากมีการลงทุนพัฒนาเพิ่ม ควรทำคอนโดมิเนียมที่มีราคาประมาณ 1 ล้านบาทหรือมากกว่าเล็กน้อย ซึ่งจะเป็นข้อได้เปรียบของนักลง ทุนในพื้นที่เพราะมีที่ดินสะสมไว้แล้ว แต่ที่สำคัญที่สุด คือ ต้องทำคอนโดมิเนียมให้เป็นคอนโด มิเนียม อย่าทำคอนโดมิเนียม
ให้เป็นแฟลตหรืออพาร์ตเมนต์ เพราะถ้าทำแบบนั้นก็ไม่ได้แตกต่างๆ ไปจากบ้านเอื้ออาทร
สำหรับพื้นที่ภาคอีสานที่ธุรกิจคอนโดมิเนียมสามารถมีความเป็นไปได้ ที่ค่อนข้างชัดเจน คือ จังหวัดขอนแก่น รองลงมา คือ นครราชสีมา มหาสารคาม และอุบลราช ธานี ส่วนในพื้นที่กลุ่มจังหวัดภาคอีสานตอนบน 1 คือ จังหวัดอุดรธานี หนองบัวลำภู เลย หนองคาย และบึงกาฬ ก็มีเพียงจังหวัดอุดรธานีเท่านั้น ส่วนเมืองรอบๆ อุดรธานี ยังจะไม่มีการลงทุนด้านนี้เลย แม้ว่าจะเปิดเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซีแล้วก็ตาม มีเพียงจังหวัดอุดรธานีจังหวัดเดียวเท่านั้น
แนะแก้ก.ม.ผังเมืองรวม
นอกจากนี้แล้ว นายณัฐวัชร ยังมีกล่าวถึงกฎหมายผังเมืองรวมต่อธุรกิจคอนโดมิเนียมว่า กฎหมายผังเมืองยังเป็นตัวอุปสรรคใหญ่สำหรับธุรกิจคอนโดมิเนียม รวมไปถึงธุรกิจอื่นๆ อีกหลายธุรกิจทั้งในปัจจุบันและในอนาคต ซึ่งในความเห็นของนักพัฒนา นักลงทุน สมควรอย่างยิ่งที่จะต้องมีการแก้ไขกฎหมายผังเมืองรวมให้สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน ประเด็นปัญหาหลักก็คือการอนุญาตใช้พื้นที่ก่อสร้างในบริเวณเมืองที่มีน้อยลง
ผังเมืองรวมจังหวัดอุดรธานี เฉพาะในบริเวณพื้นที่ตัวเมือง ไม่สามารถทำการขยาย และมีความจำกัดอยู่ในตัวของมันเองอยู่แล้ว เพราะต้องรักษาเมืองให้น่าอยู่ ตามแผนพัฒนาเมือง ปี 2561-2564 แต่ในระยะยาวนั้น เห็นว่าจะต้องมีการปรับปรุงให้เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงของแต่ละช่วงเวลาที่เกิดขึ้น ด้วยการแบ่งโซนความเจริญออกไปให้เป็นเมืองที่ 2 ในลักษณะของเมืองแฝด โดยไม่จำเป็นต้องไปตั้งเมืองใหม่ที่อยู่ห่างเมืองเก่า
หน้า 21 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,377 วันที่ 24-27 มิถุนายน 2561
[caption id="attachment_292225" align="aligncenter" width="503"]
คอนโดฯต้องรอเวลา
นายณัฐวัชร ให้มุมมองว่าโดยภาพรวมแล้วในภาคอีสานมีเพียงไม่กี่จังหวัดที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจคอนโดมิเนียม เช่น นครราชสีมา ขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี และอุดรธานี ซึ่งมีความเหมาะสมที่แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ เช่น เป็นเมืองการศึกษา เมืองอุตสาห กรรม เมืองธุรกิจ ภาพรวมภาคอีสานธุรกิจคอนโดมิเนียมยังต้องรออยู่อีกหลายปี ด้วยเหตุผลตลาดยังไม่นิยมอสังหาริมทรัพย์แนวดิ่ง อสังหาริมทรัพย์แนวราบยังมีพื้นที่อีกมาก
ส่วนสถานการณ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมในพื้นที่จังหวัดอุดรธานีในระยะ 3-4 ปีที่ผ่านมานั้น มีปัญหายอดการขายไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวัง เพราะส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนจากนอกพื้นที่ต้องลงทุนซื้อที่ดินในราคาสูง ทำให้ต้องตั้งราคาขายตั้งแต่ 1.5-กว่า 2 ล้านบาท จึงยังมีห้องชุดเหลือติดโครงการอยู่จำนวนหนึ่ง
อย่างไรก็ตามปัจจุบัน ผู้ประกอบการพ้นจุดคุ้มทุนแล้ว จึงใช้วิธีการตลาดแบบ “ช็อก ไพรซ์” เพื่อลดค่าใช้จ่ายดูแลค่าบำรุงรักษาตัวอาคาร ค่าส่วนกลาง ฯลฯ ยิ่งปล่อยนานไปยิ่งขาดทุนกำไร แต่กลับเป็นผลดีกับลูกค้าที่ยังต้องการที่พักอาศัยประเภทห้องชุด เพราะสามารถเข้าถึงราคาได้ สถาบันการเงินธนาคารก็ปล่อยสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เพราะยอดกู้ตํ่า
คอนโดมิเนียมทั้ง 6 โครง การ มีห้องชุดอยู่จำนวน 3,022 หน่วย ปัจจุบันมีการขายห้องชุดดังกล่าวไปแล้ว 2,743หน่วย หรืออยู่จำนวน 279 หน่วย หรือประมาณ 10% ของห้องชุดทั้งหมด ซึ่งเจ้าของโครงการส่วนมากเป็นบริษัท มาจากส่วนกลาง
ตลาดคอนโดฯอุดรดีขึ้น
มั่นใจว่า แนวโน้มธุรกิจคอนโดมิเนียมในจังหวัดอุดรธานี จะมีสถานการณ์ดีขึ้น แต่หากมีการลงทุนพัฒนาเพิ่ม ควรทำคอนโดมิเนียมที่มีราคาประมาณ 1 ล้านบาทหรือมากกว่าเล็กน้อย ซึ่งจะเป็นข้อได้เปรียบของนักลง ทุนในพื้นที่เพราะมีที่ดินสะสมไว้แล้ว แต่ที่สำคัญที่สุด คือ ต้องทำคอนโดมิเนียมให้เป็นคอนโด มิเนียม อย่าทำคอนโดมิเนียม
ให้เป็นแฟลตหรืออพาร์ตเมนต์ เพราะถ้าทำแบบนั้นก็ไม่ได้แตกต่างๆ ไปจากบ้านเอื้ออาทร
สำหรับพื้นที่ภาคอีสานที่ธุรกิจคอนโดมิเนียมสามารถมีความเป็นไปได้ ที่ค่อนข้างชัดเจน คือ จังหวัดขอนแก่น รองลงมา คือ นครราชสีมา มหาสารคาม และอุบลราช ธานี ส่วนในพื้นที่กลุ่มจังหวัดภาคอีสานตอนบน 1 คือ จังหวัดอุดรธานี หนองบัวลำภู เลย หนองคาย และบึงกาฬ ก็มีเพียงจังหวัดอุดรธานีเท่านั้น ส่วนเมืองรอบๆ อุดรธานี ยังจะไม่มีการลงทุนด้านนี้เลย แม้ว่าจะเปิดเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซีแล้วก็ตาม มีเพียงจังหวัดอุดรธานีจังหวัดเดียวเท่านั้น
แนะแก้ก.ม.ผังเมืองรวม
นอกจากนี้แล้ว นายณัฐวัชร ยังมีกล่าวถึงกฎหมายผังเมืองรวมต่อธุรกิจคอนโดมิเนียมว่า กฎหมายผังเมืองยังเป็นตัวอุปสรรคใหญ่สำหรับธุรกิจคอนโดมิเนียม รวมไปถึงธุรกิจอื่นๆ อีกหลายธุรกิจทั้งในปัจจุบันและในอนาคต ซึ่งในความเห็นของนักพัฒนา นักลงทุน สมควรอย่างยิ่งที่จะต้องมีการแก้ไขกฎหมายผังเมืองรวมให้สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน ประเด็นปัญหาหลักก็คือการอนุญาตใช้พื้นที่ก่อสร้างในบริเวณเมืองที่มีน้อยลง
ผังเมืองรวมจังหวัดอุดรธานี เฉพาะในบริเวณพื้นที่ตัวเมือง ไม่สามารถทำการขยาย และมีความจำกัดอยู่ในตัวของมันเองอยู่แล้ว เพราะต้องรักษาเมืองให้น่าอยู่ ตามแผนพัฒนาเมือง ปี 2561-2564 แต่ในระยะยาวนั้น เห็นว่าจะต้องมีการปรับปรุงให้เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงของแต่ละช่วงเวลาที่เกิดขึ้น ด้วยการแบ่งโซนความเจริญออกไปให้เป็นเมืองที่ 2 ในลักษณะของเมืองแฝด โดยไม่จำเป็นต้องไปตั้งเมืองใหม่ที่อยู่ห่างเมืองเก่า
หน้า 21 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,377 วันที่ 24-27 มิถุนายน 2561
