ทายาทเจ้าสัวเจริญ พลิกโฉม AWC ดันกองรีท AWR 5 หมื่นล้าน ทะยานสู่ 3 แสนล้านบาท ใน 5 ปี

25 กันยายน 2569 นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เผยว่า AWC จะปรับบทบาทองค์กรสู่การเป็น "Development Engine" หรือเครื่องยนต์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง  พร้อมเตรียมจัดตั้ง "AWR REIT" กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) มัลติเซกเตอร์ และเตรียมยื่นแบบไฟลิ่งต่อหน่วยงานกำกับดูแลในวันที่ 29 ก.ย.นี้

AWC โอน 5 โครงการเข้ากองรีท AWR มุ่งขยายมูลค่า จาก 5 หมื่นล้านบาท ทะยานสู่ 3 แสนล้านบาท ใน 5 ปี 

โดยกองรีท AWR จะเปิดประเดิมด้วยพอร์ตสินทรัพย์ตั้งต้นคุณภาพระดับพรีเมียม 5 โครงการ ประกอบด้วย โครงการโรงแรม 4 แห่ง และอาคารสำนักงาน 1 แห่งครอบคลุมทำเลกรุงเทพฯ กระบี่ พัทยา และเกาะสมุย รวมจำนวนห้องพัก 647 ห้อง และพื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 418,699 ตร.ม.

เบื้องต้น AWR จะมีมูลค่าทรัพย์สินเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 48,449 ล้านบาท โดยมุ่งสร้างผลตอบแทนรวมระดับสองหลัก (Double-Digit Total Return) ให้แก่นักลงทุน และวางเป้าหมายขยายขนาดกองทรัสต์จาก 50,000 ล้านบาท สู่ 300,000 ล้านบาทภายในระยะเวลา 5 ปี 

ผ่านการทยอยโอนย้ายสินทรัพย์คุณภาพของ AWC ที่มีอยู่ รวมถึงโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา  รวมไปถึงจาก Visible Pipeline ของกลุ่ม ทีทีซี  ที่มีรองรับอยู่อีกถึง 177 โครงการ  ซึ่ง AWC สามารถเลือกมาพัฒนาได้ เพิ่มเติมจากโครงการที่ AWC มีอยู่ทั้งหมด 62 โครงการ ที่ล่าสุดได้นำทรัพย์สินใน 5 โครงการเข้า AWR ในเบื้องต้น และจะมีอีก 9 โครงการที่เตรียมพร้อมเข้าสู่ AWR REIT ในระลอกถัดไป

โดยตั้งเป้าให้ AWR REIT กลายเป็นแพลตฟอร์มการลงทุนที่เป็น "Must Own REIT" สำหรับนักลงทุนสถาบันและรายย่อยทั้งในและต่างประเทศ 

พร้อมคาดหวังว่าจะสามารถช่วยดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากทั้งสถาบัน และรายย่อยทั้งในประเทศและต่างประเทศ เข้ามาในตลาดทุนไทยอย่างแท้จริง โดยตั้งเป้าขนาดการเสนอขาย IPO อยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (หรือกว่า 30,000 ล้านบาท)

เปลี่ยนจาก Asset Heavy เพื่อปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์ที่แท้จริง ของ AWC

ทั้งนี้ในอดีต AWC ถือครองทรัพย์สินทั้งหมดไว้บนงบการเงินของตัวเอง 100% ส่งผลให้พอร์ตโฟลิโอขยายตัวอย่างรวดเร็วจาก 9.6 หมื่นล้านบาทในช่วง IPO ขึ้นมาแตะระดับกว่า 2.24 แสนล้านบาทในปัจจุบัน

แต่การถือสินทรัพย์สร้างเสร็จไว้บนงบทั้งหมด(Asset Heavy) กลับทำให้นักลงทุนในตลาดหุ้นไม่สามารถรับรู้มูลค่าที่แท้จริง หรือกระแสเงินสดและผลตอบแทนรวม (Total Return / Capital Gain) จากการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างเต็มที่

โดยนักลงทุนรับรู้ผลตอบแทนหลักในรูปของเงินปันผลหรือ Dividend Yield เท่านั้น โดยยังไม่สามารถรับรู้ผลตอบแทนรวมจากมูลค่าสินทรัพย์ที่เติบโตขึ้นได้อย่างเต็มที่

การจัดตั้งกองรีท AWR  จึงเข้ามาแก้โจทย์นี้อย่างตรงจุด โดยการนำทรัพย์สินที่เติบโตเต็มที่และมีผลการดำเนินงานที่มั่นคง ออกมารับรู้กำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สิน 

"การจัดตั้ง AWR REIT นับเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในการปลดล็อกมูลค่าแท้จริงของ AWC ในตลาดหลักทรัพย์  โดยนับตั้งแต่ IPO ที่ราคา 6 บาท บนมูลค่าสินทรัพย์ตามบัญชี 96,000 ล้านบาท  ปัจจุบันมูลค่าสินทรัพย์ของ AWC ได้เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดเป็น 224,000 ล้านบาท

ทว่าราคาหุ้นในตลาดกลับซื้อขายอยู่ที่เพียงครึ่งหนึ่งของราคา IPO เนื่องจากนักลงทุนยังไม่สามารถประเมินการรับรู้กระแสเงินสดในช่วงที่บริษัทเร่งพัฒนาสินทรัพย์ได้อย่างชัดเจน" 

ทั้งนี้ AWC มีมูลค่าส่วนต่างการปรับมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Gain) สะสมในกลุ่ม Commercial Property สูงถึง 45,000 ล้านบาท ที่ยังไม่เคยรับรู้ 

การขายสินทรัพย์เข้า AWR REIT ในรอบแรกนี้จะทำให้ AWC เริ่มรับรู้ Fair Value Gain ออกมาประมาณ 5,000 ล้านบาท  ซึ่งจะช่วยเพิ่มความชัดเจนด้านกระแสเงินสด และเป็นกลไกสำคัญในการผลักดันให้ราคาหุ้น AWC สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงกลับคืนมา 

ขณะเดียวกันก็เป็นการรีไซเคิลเงินทุนเพื่อให้ AWC นำไปใช้พัฒนาโครงการใหม่ๆ ช่วยให้โครงสร้างทางการเงินแข็งแกร่งขึ้น ภายใต้โมเดลใหม่ AWC จะทำหน้าที่เป็น Development Engine เปรียบเสมือนการเลี้ยง "แม่ไก่ที่ออกไข่เป็นทองคำ"

ปั้น AWR REIT เป็นฟาร์มแม่ไก่ทองคำ"

โดยคุณวัลลภา เปรียบเปรยไว้ว่า AWC คือ Development Engine หรือเปรียบเหมือนฟาร์มที่ทำหน้าที่เลี้ยงดูลูกไก่ให้เจริญเติบโต จนกลายเป็น “แม่ไก่ที่ออกไข่เป็นทองคำ" และเลือกที่จะย้ายแม่ไก่ที่ออกไข่ทองคำเหล่านี้ ไปไว้ใน AWR ซึ่งเปรียบเสมือน "ฟาร์มแม่ไก่ทองคำ"

เพื่อให้แม่ไก่เหล่านี้ทำหน้าที่ออกไข่ทองคำ สร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในรูปแบบปันผลรายไตรมาสให้แก่นักลงทุนผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างยั่งยืน ในขณะที่ AWC ก็จะทำหน้าที่เป็นเครื่องยนต์พัฒนาโครงการใหม่ๆ เพื่อป้อนแม่ไก่ตัวใหม่ๆ เข้าสู่ฟาร์ม AWR ต่อไปในอนาคต

ความพิเศษของการจัดตั้งกอง REIT ในครั้งนี้ คือการคัดสรรทรัพย์สินคุณภาพระดับพรีเมียมในรูปแบบ Freehold จำนวน 5 โครงการแรก เข้าสู่พอร์ตโฟลิโอเบื้องต้น ด้วยมูลค่าการจำหน่ายรวมขั้นต่ำไม่ต่ำกว่า 4.84 หมื่นล้านบาท

โดยวางหมุดหมายเตรียมยื่น Filing และเดินหน้าเสนอขายหุ้นสามัญต่อประชาชนเป็นครั้งแรก (IPO) ซึ่งคาดว่าจะกลายเป็นหนึ่งในกอง REIT ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดและน่าจับตามองที่สุดในตลาดทุนไทย

โดย AWC จะใช้ความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการตั้งแต่เริ่มต้น (Incubate & Develop) จนกระทั่งสินทรัพย์สร้างการเติบโตและผลตอบแทนที่แข็งแกร่ง จากนั้นจึงทำการโอนย้ายสินทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่แล้วเข้าสู่แพลตฟอร์ม AWR REIT

การปรับโมเดลนี้ทำให้ AWC สามารถรับรู้ Total Return และกำไรจากการพัฒนาสินทรัพย์ (Capital Gain / Development Profit) เข้ามาได้อย่างต่อเนื่อง 

โดยโครงสร้างรายได้ในอนาคตของ AWC จะแบ่งออกเป็น รายได้ประจำ (Recurring Income) ประมาณ 70% และ กำไรจากการขาย/บริหารจัดการสินทรัพย์ (Capital Gain) อีกประมาณ 30% ซึ่งถือเป็นกลไกที่สร้างการเติบโตทั้งแบบยั่งยืนและสามารถขยายขนาดได้อย่างรวดเร็ว (Scalable and Sustainable Growth) 

เปิดรายชื่อ 5 ทรัพย์สิน AWR  มูลค่ากว่า 4.8 หมื่นล้านบาท

1.โครงการดิ เอ็มไพร์ (The Empire) มูลค่าราว 25,107 ล้านบาท

อาคารสำนักงาน Grade A และ Lifestyle Destination ระดับไอคอนิกที่ใหญ่ที่สุดใจกลางย่าน CBD กรุงเทพฯ มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) รวม 158,021 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารรวม (GFA) กว่า 316,000 ตารางเมตร ตอบโจทย์ผู้เช่ากลุ่มองค์กรชั้นนำ โดยมี บริษัท เอดับบลิวซี คอมเมอร์เชียล พร็อพเพอตี้ แมเนเจอร์ จำกัด (AWR-R) เข้ามารับหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์

2. โครงการโรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย (Banyan Tree Samui) มูลค่าราว 6,463 ล้านบาท

รีสอร์ตหรูระดับ Luxury All-Pool Villas จำนวน 88 หลัง ตั้งอยู่บนเนินเขาโอบล้อมอ่าวส่วนตัว ณ หาดละไม เกาะสมุย มีพื้นที่อาคารรวม (GFA) 25,727 ตารางเมตร โดดเด่นด้วยอัตราการเติบโตของ RevPAR CAGR ที่ 9.6% ในช่วง 3 ปี และ EBITDA CAGR สูงถึง 11% ตลอด 13 ปีที่ผ่านมา

3. โครงการโรงแรมพัทยา แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา (Pattaya Marriott Resort & Spa) มูลค่าราว 6,100 ล้านบาท

โรงแรมระดับ Upper-Upscale ตั้งอยู่บริเวณนาจอมเทียน พัทยา ให้บริการห้องพักและซูทจำนวน 287 ห้อง พื้นที่อาคารรวม (GFA) 30,898 ตารางเมตร ถูกวางตำแหน่งให้เป็น Active Energy Destination มีจุดเด่นด้านสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับครอบครัวและกิจกรรมสวนน้ำ

4. โครงการโรงแรมมีเลีย เกาะสมุย (Meliá Koh Samui) มูลค่าราว 5,895 ล้านบาท

รีสอร์ตริมหาดเชิงมน เกาะสมุย จำนวนห้องพักและซูท 200 ห้อง พื้นที่อาคารรวม (GFA) 25,408 ตารางเมตร ผสมผสานเสน่ห์การเดินเรือภาคใต้ของไทยเข้ากับมาตรฐานบริการระดับสเปน เป็นทรัพย์สินที่สร้างผลงานเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยมี RevPAR CAGR สูงถึง 23.5% และ EBITDA CAGR สูงถึง 22.7% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

5. โครงการโรงแรมบันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท (Banyan Tree Krabi) มูลค่าราว 4,884 ล้านบาท

รีสอร์ตหรูตั้งอยู่ริมหาดทับแขก จังหวัดกระบี่ มีห้องพักประเภท Luxury Suites และ Villas รวม 72 ยูนิต พื้นที่อาคารรวม (GFA) 20,666 ตารางเมตร ออกแบบภายใต้คอนเซ็ปต์เรื่องราวตำนาน "พญานาค" และฮวงจุ้ยมงคลติดเขาหนองนาคหันหน้าสู่ทะเลอันดามัน เห็นวิวทะเลแบบพาโนรามาจากทุกห้องพัก และเป็นที่ตั้งของศูนย์ Hydrotherapy ที่ใหญ่ที่สุดในกระบี่

สำหรับทรัพย์สินทั้ง 5 รายการที่จะนำเข้า AWR คาดการณ์ EBITDA CAGR อยู่ที่ประมาณ 8-9% ต่อปี โดยเป็นตัวเลขที่กำหนดในระดับระมัดระวัง (Conservative) เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินในประเทศไทยที่อยู่ระหว่าง 9-14% ต่อปี

เปิดสัดส่วนนักลงทุนในประเทศมากกว่า 50%

ในส่วนของกำหนดการและกระบวนการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทวางเป้าหมายที่จะเสนอขาย IPO และนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต่อไป

ทั้งนี้ AWC มีแผนเข้าจองซื้อหน่วยทรัสต์ AWR ในสัดส่วนไม่เกิน 28% เพื่อคงความเป็นพันธมิตรและเติบโตไปด้วยกันในระยะยาว พร้อมวางสัดส่วนผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นนักลงทุนในประเทศมากกว่า 50% และนักลงทุนต่างชาติไม่เกิน 50%โดยนักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่คาดว่าจะเป็นนักลงทุนสถาบัน

รวมถึงเตรียมเดินหน้าให้ข้อมูลนักลงทุนสถาบันต่างประเทศ (โรดโชว์) โดยมีนักลงทุนเตรียมเดินทางเข้ามาประเทศไทยเพื่อเยี่ยมชมทรัพย์สินโดยตรง ซึ่งสอดคล้องกับช่วงการประชุม World Bank ในช่วงต้นเดือน ต.ค. โดยธนาคารที่ปรึกษาทางการเงิน (FA) อยู่ระหว่างจัดตารางนัดหมายกับนักลงทุนระดับแนวหน้า

อย่างไรก็ตามก่อนหน้านี้ AWC ได้เข้าร่วมการประชุม Real Estate Investor ที่นิวยอร์ก ซึ่งมีผู้เข้าร่วมกว่า 900 ราย และ AWR ได้รับความสนใจจากนักลงทุน แม้อยู่ในภาวะที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตร (บอนด์ยีลด์) ปรับตัวสูงขึ้น

จ่อดึงทรัพย์สินอีก 9 โครงการเข้ากองรีท AWR เพิ่ม

นอกจากนี้ AWC ยังได้เตรียมนำทรัพย์สินคุณภาพสูงอีก 9 โครงการใน Pipeline เพื่อเข้าทำการศึกษาและเตรียมโอนย้ายเข้าสู่กองทรัสต์ในอนาคต เป็นล็อตต่อไป  เช่น

• โรงแรมแมริออท กรุงเทพ เดอะ สุรวงศ์
• โรงแรมแมริออท มาร์คีส์ ควีนส์ปาร์ค
• โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต รีสอร์ท แอนด์ สปา
• โรงแรมแฟร์มอนต์ กรุงเทพ สุขุมวิท
• โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยาง บีช
• โรงแรมคิมป์ตัน หัวหิน รีสอร์ท บีชคลับ
• โครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ เดสติเนชั่น
• โรงแรมเดอะ โฮเทล พลาซ่า แอทธินี โนบุ แบงค์คอก
• โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง โฮเทล

ขณะเดียวกัน AWC มีกลไกเสริมผ่าน AWC Growth Fund ซึ่งปัจจุบันถือครองทรัพย์สิน 4 โครงการ ได้แก่ เวิ้งนาครเขษม ลานนา ริมปิง จ.เชียงใหม่ โอกุระ พรีเสตจ์ ทองหล่อ และพลาซ่า แอทธินี นิวยอร์ก โดยทรัพย์สินดังกล่าวยังไม่ถูกนับรวมในงบดุลของ AWC และมีนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงนักลงทุนจากญี่ปุ่น ให้ความสนใจเข้าร่วมลงทุน